Новый Жилкодекс: заживем по-новому?

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Поправки в Жилищный кодекс вот-вот должны пройти третье чтение Госдумы. Еще не получив законную силу, они уже вызвали бурные споры среди депутатов, юристов и просто собственников квартир.

На заседании Госдумы 22 апреля поправки в Жилищный кодекс должны были пройти третье чтение, однако дата их рассмотрения была перенесена. Тем не менее, по оценкам юристов, документ проходит довольно динамично. Широкие общественные обсуждения также ведутся: законопроект коснется каждого собственника квартиры. Однако мнения экспертов расходятся в оценке не только содержания документа, но и в самой возможности его принятия. На минувшей неделе свои надежды и опасения специалисты высказали на круглом столе в «Агентстве бизнес-новостей».

Соседи наконец познакомятся

Начнем с того, что поправки вводят в Жилищный кодекс в принципе иное понятие многоквартирного дома, предлагая так называть индивидуальное здание с тремя и более квартирами. Напомним, что сегодня многоквартирный дом состоит из двух и более квартир. По словам специалистов, это позитивное решение, направленное на упрощение управления домами с двумя квартирами, которых в Петербурге, может, и мало, зато хватает в регионах. ТСЖ в таких домах создавать нецелесообразно, поскольку сами собственники могут управлять домом.

А вот новые требования к проведению собраний собственников помещений в форме заочного голосования вызвали скорее негативные оценки юристов. Сейчас собственники квартир выбирают сами: либо все присутствуют на собрании, либо всем рассылаются бумаги с вопросами повестки дня, и каждый собственник отмечает нужные графы, после чего сдает бюллетень. В поправках сказано, что заочное голосование можно будет проводить лишь после очного собрания, не набравшего кворум.

«На мой взгляд, это нововведение неудобно для собственника квартиры в крупном городе, – говорит начальник Управления по работе с объединениями собственников жилья и управляющими компаниями Жилищного комитета Санкт-Петербурга Денис Шабуров. – Если оно будет принято, оно усложнит работу. В Петербурге, например, много домов с большим количеством квартир, скажем, от трехсот. Чтобы собрать очное собрание, нужно арендовать помещение, разослать всем уведомления, а потом, не собрав нужного количества, поскольку это крайне сложно, нужно будет проделать ту же работу для заочного голосования. Инициатору проведения собрания в этом случае придется каждый раз выполнять двойную работу».

Также предполагается, что в многоквартирных домах, которые не выбрали для себя ни ТСЖ, ни жилкооператив, возможно создание такого органа как Совет многоквартирного дома. Практики работы подобного органа нет, и о его эффективности эксперты спорить не стали. Вопросы вызвал лишь тот факт, что такой cовет регистрироваться нигде не должен, а его создание будет обязательным для всех домов, где управление осуществляется управляющей компанией.

«Свобода объединений гарантирована нашим законодательством, – заметил Денис Шабуров. – Гарантирована и невозможность принудить кого-либо вступить в какое-либо объединение. Поэтому, не оспаривая саму по себе необходимость создания такого совета, считаю, что делать его обязательным – это преждевременно».

Споры вокруг ТСЖ

Значительное количество изменений, прописанных в поправках, связано с деятельностью ТСЖ.

Например, некоторые нарекания вызвала поправка, гласящая, что теперь органы исполнительной власти субъектов федерации наделяются полномочиями по проверке фактов создания ТСЖ, утверждения устава ТСЖ, легитимности избрания председателя и членов правления. «Я считаю, что эта функция для органа местного самоуправления лишняя, – говорит председатель Совета Ассоциации управляющих и эксплуатирующих организаций в жилищной сфере Евгений Пургин. – Есть судебная власть. В данном случае чиновнику почему-то дается функция суда. Более того, чиновник не имеет права выносить решение о законности тех или иных действий. Попытка передать чиновнику часть полномочий суда приведет, на мой взгляд, к коррупции».

Другие пункты, например, касающиеся полномочий собственника помещения, не являющегося членом ТСЖ, были признаны экспертами скорее полезными. Раньше ТСЖ часто отказывали собственнику помещения, не являющемуся членом ТСЖ, в предоставлении информации о результатах голосований, отчетов о расходах. Теперь права такого собственника предлагается прописать законодательно.

Неплохие отзывы получил и пункт, ограничивающий возможности создания ТСЖ на несколько многоквартирных домов. Сегодня ТСЖ можно создать для нескольких домов, находящихся на граничащих земельных участках и имеющих общую инженерную инфраструктуру. Проект предполагает, что отныне ТСЖ можно создать для домов, суммарное число квартир в которых не будет превышать 30. При этом требование о граничащих земельных участках и общей инфраструктуре сохраняется. Сведения о том, что участки под домами граничат, теперь можно будет получить только из кадастра. «Создание ТСЖ на несколько многоквартирных домов создавало большое количество как социальных, так и экономических проблем, связанных с белыми пятнами в законодательстве, – поясняет Денис Шабуров. – Поэтому попытки регулирования этого вопроса стоит приветствовать».

Кроме того, все управляющие организации (ТСЖ, ЖСК, УК) должны будут подать уведомления о начале ведения предпринимательской деятельности, поскольку такая поправка также содержится в проекте. Деятельность по содержанию и ремонту общего имущества дома также признана предпринимательской. Это, по словам экспертов, налагает на эти организации больше ответственности за соблюдение прав собственника жилья.

Ждать ли прозрачности?

Согласно одной из поправок, все управляющие организации должны иметь договоры с ресурсоснабжающими организациями, при этом четко указан предмет договора между ними: поставка коммунальных ресурсов с целью предоставления коммунальных услуг. Между собственниками помещений и управляющими организациями также заключаются договор на предоставление коммунальных услуг и договор на содержание и ремонт.

«Это как раз то решение, которого нам не хватало, – говорит председатель правления СРО НП «Оккервиль» в сфере управления многоквартирными домами Елена Панина. – Были споры, когда юридические лица становились субъектами договора и происходили нарушения. Теперь четко определяются не только договорные отношения, но и ответственность, и формирование размера платежа по отношению к собственнику».

Размер платежа по отоплению дома должен быть приведен в соответствие с температурой наружного воздуха. Это прописано в поправках, но в Петербурге этого решения некоторые организации добивались через суд. В то время как средняя температура в отопительный период за последние годы составляла около нуля градусов, счета петербуржцам приходили исходя из тарифа, рассчитанного на минус 26 за окном. «Когда тариф за коммунальные ресурсы привязан к температуре наружного воздуха – это и есть прозрачность, наши платежи в этом случае резко снизятся», – поясняет Елена Панина.

Кроме того, в поправках теперь указано, за что отвечает ресурсо-снабжающая организация, а именно – за качество предоставления ресурса до дома. Заключение договора напрямую между собственником жилья и ресурсоснабжающей организацией по-прежнему не предусмотрено.

Нужный, но сырой

Единого мнения у экспертов по поводу данных поправок нет. Евгений Пургин считает их рекламно-политическими и ставит под сомнение их принятие. Однако президент Ассоциации СРО в сфере управления многоквартирными домами Игорь Михайлов считает, что третье чтение поправок будет принято уже в конце мая, сразу после того, как будет готово первое чтение закона о саморегулируемых организациях в управлении многоквартирными домами.

Даже если и так, Евгений Пургин считает, что данные поправки заметно усложнят процесс эксплуатации дома. «Согласно законопроекту, собрание собственников должно принимать решение о текущем ремонте общего имущества дома. То есть если лопнула труба, мы должны созывать собрание собственников: сначала всех оповестить, затем собрать, а труба будет стоять не заваренная, – говорит эксперт. – Я считаю, что этот документ сырой, он требует доработки, и принимать его в таком виде ни в коем случае нельзя».

Недовольны законопроектом и представители бизнеса. «Есть спрос, и есть предложение, и вмешиваться в эти отношения – только вредить делу, – считает генеральный директор ООО «РЭС ТСВ» Сергей Тихонов. – Чем больше проверяющих, тем хуже работа. Стоимость услуг будет расти, а эффективность будет резко падать. Я считаю, что управление, обслуживание и ремонт многоквартирного дома должны стать бизнесом, а сейчас Жилищный кодекс в этом направлении не движется».

Многие выступающие высказали также опасения, что в документе заметно явное недоверие авторов проекта к бизнесу в сфере ЖКХ и желание его зарегулировать.

«На мой взгляд, в этих поправках больше плюсов, нежели минусов, – считает Елена Панина. – Когда мы говорим о надзоре за деятельностью управляющих организаций, мы не говорим о недоверии. Здесь речь идет о том, что вознаграждение данных компаний отделяется от денег, связанных с содержанием и ремонтом дома. Это вознаграждение никто контролировать не будет.

А вот контроль за расходованием денег собственников на содержание дома и оплату коммунальных платежей будет более жестким. Отношениям собственников жилья и управляющих организаций поправки не помешают, скорее наоборот, они регулируют такие отношения. Нам много лет этого не хватало».

Дата публикации: 14:26 04 мая 2011

Источник: bpn.ru