"Макромир" вселила надежды

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Покупка активов компании «Макромир» в апреле 2011 года вселила в рынок коммерческой недвижимости Петербурга надежду на выход из затянувшегося кризиса. В предыдущие несколько лет доля инвестиционных сделок на рынке сократилась в разы, а взгляды инвесторов обратились к Москве.

Заметнее всего кризис сказался на географии интереса инвесторов, с 2009 года он сосредоточился, прежде всего, на Москве, а Петербург рассматривается в меньшей степени. Рынок коммерческой недвижимости Петербурга интересен сегодня только местным инвесторам. «На сегодняшний день на рынке Петербурга не представлено объектов встройки и торговой недвижимости зарубежных инвесторов», – констатирует Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН. Подтверждает это мнение коллега из Astera – Александр Волошин, руководитель отдела инвестиционного консалтинга: «За последние два года иностранные инвесторы в 10 раз сократили свою долю на российском рынке по сравнению с докризисными показателями 2008 года. Активных фондов, рассматривающих инвестиционные сделки, осталось крайне мало». Западные инвесторы сторонятся рынка недвижимости Петербурга, в первую очередь, из-за сложностей получения кредитов на строительство. Во-вторых, из-за отказа иностранных инвесторов с большой долей собственных средств в проектах продолжать развивать проекты в России.

Впрочем, местные девелоперы, хоть и готовы покупать, тоже весьма аккуратно относятся к вложениям. Сегодня инвесторы готовы покупать объекты стрит-ритейла с арендаторами, либо торговые и бизнес-комплексы с минимальными последующими вложениями, но ни в коем случае не недвижимость с нуля. «Это связано с минимизацией рисков, поскольку мелкие и средние инвесторы берут собственные средства с аренды и схожего бизнеса, и вкладывают в аналогичный, уже знакомый бизнес», – комментирует Екатерина Лапина.

Досталось всем

Объем инвестиций снизился во всех сегментах, самое значительное снижение произошло в складской недвижимости, теперь все проекты начинаются после определения конечного пользователя и проведения предброкериджа. Распространенной формой девелопмента становится built-to-suite, говорят эксперты.

Меньше других пострадал сегмент торговой недвижимости, так как качественный торговый центр, находящийся в хорошей географической локации, имеет все шансы выиграть конкуренцию и привлечь к себе арендаторов и покупателей от другого объекта с уступающей ему концепцией. В офисной недвижимости произошло уменьшение масштабов проектов и включение других функций (торговой, жилой, гостиничной) для диверсификации рисков. «Инвесторы очень осторожны с новыми офисными объектами и досконально просчитывают будущий спрос на вводимые метры», – подчеркнул Александр Волошин.

При этом, помимо традиционных критериев – локации, стабильного дохода от арендных поступлений, строительного качества объекта, продуманной концепции, инвесторы стали обращать внимание на объекты, которые в определенной степени «не доиспользованы», то есть можно улучшить пул арендаторов, произвести реконцепцию, достроить. В конце 2010 года сделки покупки осуществлялись только конечными пользователями, для которых приобретение объектов в собственность не связано со сроком окупаемости. В целом ожидания покупателей по ставке капитализации (cap rate) находятся в диапазоне 12-13%. При этом появилась группа покупателей среди непрофильных игроков рынка, они готовы вкладывать средства в объекты недвижимости и зачастую рассматривают офисы с 15%-й доходностью.

Инвестиционный прорыв

Уже со второй половины 2010 года можно отметить, что рынок инвестиционных сделок стал активизироваться. Начало 2011 года стало своего рода прорывом в этом отношении. В первом квартале было совершено несколько крупных сделок. В апреле Fort Group преподнесла рынку неожиданный сюрприз, анонсировав покупку активов компании «Макромир». В результате масштабного приобретения к новому собственнику перешли все действующие торговые центры «Макромира» в Петербурге общей площадью 260 тыс. кв.м (ТРЦ «Сити Молл», «Феличита», «Родео Драйв», «Фиолент», «Французский бульвар», а также замороженный торговый центр «Долгоозерный», достроить который планируется к 2013 году). Общую стоимость комплексов эксперты оценивают в 500-600 млн долларов, а саму Fort Group с портфелем почти в полмиллиона квадратных метров причисляют к одному из крупнейших владельцев торговых площадей в городе. Максим Левченко, совладелец и управляющий партнер Fort Group, подтверждает, что стратегия его компании заключается в приобретении готовых объектов с хорошим потенциалом для дальнейшей реконструкции или редевелопмента.

Для ситуации в начале 2011 года характерно преобладание российского инвестора, многие институциональные инвесторы по-прежнему не рассматривают Петербург в связи с отсутствием институционального продукта – объектов недвижимости, отвечающих требованиям консервативных западных фондов. При этом наблюдается активизация западных инвесторов, которые уже были ранее представлены на рынке Петербурга и имели активы в собственности.

Наибольшую активность проявляют девелоперы, как российские, так и иностранные, в том числе скандинавские компании, имеющие большой опыт на рынке и коммерческой, и жилой недвижимости. Реанимируются сложные девелоперские проекты, которые были заморожены в период кризиса, сообщают эксперты.

Еще одной тенденцией является большое число сделок по покупке земельных участков для последующего строительства недвижимости. На такие сделки, по информации Александра Волошина, приходится до 70% инвестиционных транзакций.

Ближайшие перспективы

Однако возвращения к докризисному уровню инвестиций можно ожидать не ранее чем через 2-3 года. Оно начнется с девелопмента и ввода новых объектов, которые выйдут на рынок как стабилизированные инвестиционные продукты с продуманной концепцией, прогнозируемым доходом и понятной структурой финансирования для инвестора.

В ближайшей перспективе следует ожидать усиления роли российских инвесторов, учитывая их готовность нести риски по девелопменту, реконцепции, заполнению объекта арендаторами.

В целом, по мнению генерального директора Colliers International Николая Казанского, показатели для всех секторов – оптимистичные: стоимость аренды постепенно растет, ставки капитализации – снижаются. «В 2011 году мы ожидаем дальнейшее снижение ставок капитализации до уровня 9,5% по офисным и торговым объектам и до 10-11% – по складским объектам. Порог входа на рынок сегодня намного более привлекателен как для начала новых проектов, так и для покупки действующих. Возможно, через год-два таких выгодных условий уже не будет», – полагает эксперт.

Дата публикации: 15:35 04 мая 2011

Источник: bpn.ru