Когда нет денег на квартиру...

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

В период кризиса цены на недвижимость резко снижались, поэтому те люди, у которых были хоть какие-то накопления, решались вложить их в покупку жилья. Причем самым доступным видом недвижимости оставались комнаты, которые в большом количестве продавались до декабря 2009 года. Сейчас бума покупки комнат на вторичном рынке нет, спрос остается стабильным.

Покупку комнаты в коммунальной квартире рассматривают не все люди из-за возможных сложностей в отношениях с соседями, а также из-за других минусов проживания в коммунальной квартире. Но самым главным преимуществом этого вида жилья остается стоимость. Чаще всего комнату покупают люди, которые приехали из другого города, либо молодые люди, для которых комната – это временное место проживания.

На данный момент предложение комнат на вторичном рынке остается стабильным. «Комнаты уже давно не покупают инвесторы, их единственной целью было расселение. Сейчас люди покупают комнаты с целью вложения денег и последующей перепродажи», – говорит заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.

«Предложение не увеличивается, но при этом нет и явного сокращения, т.е. выбывающие с рынка комнаты замещаются вновь выставляемыми на продажу, – рассказывает заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак. – Часть продаж комнат, которые собственники откладывали в кризис, возобновляется, потому что собственники, видя рост рекламных цен, сейчас начинают выставлять отложенное предложение».

В АН «Бекар» рассказывают, что в настоящее время соотношение спроса и предложения достаточно сбалансировано. Если будет улучшаться благосостояние населения, то спрос будет снижаться. Есть большая надежда, что коммуналки будут расселять, предложение комнат уменьшится и, следовательно, снизится и спрос.

Экономичный вариант

По данным АН «Бекар», диапазон цен на комнаты составляет примерно от 700 тыс. до 1,5 млн рублей. Причем цены практически не отличаются от прошлогодних показателей. Если в квартире продается последняя комната, и она очень интересна покупателям, цена может дойти и до 2 млн рублей.

Говоря о положении на рынке комнат в 2011 году, заместитель директора отделения АН «Итака» Светлана Боклер рассказывает: «Цены сейчас держатся на том же уровне, что и в 2010 году. В зависимости от района и требований, предъявляемых к объекту, стоимость комнат в Петербурге сегодня колеблется в диапазоне от 850 тыс. до 2 млн рублей. На мой взгляд, ситуация на рынке комнат в 2011 году существенно не изменится. Возможен незначительный рост цен, но в остальном ситуация, вероятнее всего, останется стабильной» .

Быстрее всего с рынка вымываются недорогие комнаты, поэтому нижняя планка выросла примерно на 5%, отмечают специалисты компании «Адвекс – Петроградское агентство».

В кризис процентная доля комнат в общей структуре сделок выросла, на рынке появилось большое количество комнат в общежитиях. «Нужно отметить, что цены реальных сделок за 2010 год практически не менялись. В начале 2011 года выросла цена кв.м, но сами суммы сделок практически не увеличились, – говорит Владимир Спарак. – Следует признать и то, что рекламные цены растут, поскольку самые дешевые варианты вымываются».

Ипотеку на покупку комнаты сейчас дает только Сбербанк со ставкой примерно 10-12% годовых. Ипотечный кредит под залог комнаты для покупки квартиры взять нельзя, и вряд ли в ближайшее время ситуация кардинально изменится.

Неопределившиеся покупатели

По мнению Светланы Боклер, начало 2011 года охарактеризовалось не вполне активным спросом на комнаты при довольно разнообразоном предложении. В прошлом году ситуация на рынке была примерно такой же.

«Существенных изменений на рынке комнат не происходит. За последние несколько лет покупательский интерес сильно сместился от комнат в сторону недорогих однокомнатных квартир или студий, – рассказывает менеджер компании «Адвекс – Петроградское агентство» Елена Василевская. – Увеличились требования к юридической стороне вопроса – для большинства покупателей отсутствие отказов сособственников от преимущественного права покупки недопустимо».

Светлана Боклер отмечает, что «самые бюджетные варианты – комнаты стоимостью 1 млн рублей и ниже – всегда пользуются наибольшим спросом и вымываются с рынка довольно быстро».

Елена Василевская также считает, что наибольшим спросом пользуются недорогие комнаты (не более 1,1-1,2 млн рублей) в малонаселенных коммунальных квартирах не более чем с тремя комнатами.

Часто, покупая комнату в двухкомнатной квартире, покупатель рассчитывает, что в дальнейшем он сможет выкупить и другую комнату. Поскольку комнаты являются самым доступным видом жилья, то в первую очередь покупателей интересует цена. После этого они уже выбирают район, причем исходя из предложения, а не просто из своих желаний, как это происходит в более дорогом сегменте.

Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа», считает, что на рынке появились инвесторы, которые рассматривают комнаты большого метража, с двумя окнами, которые можно разделить на два помещения. «Основной спрос фокусируется в ценовом диапазоне до 1,2 млн рублей, – считает эксперт. – Поскольку покупатели комнат – это те, кому по каким-то причинам не хватает средств на полноценную квартиру, явных предпочтений по районам нет, стоимость остается одним из решающих факторов».

Жизнь в коммуналке

Как уже было отмечено, именно цены на комнаты делают этот вид жилья привлекательным. Причем если грамотно подойти к покупке такого объекта недвижимости, то за небольшие деньги можно найти очень интересный вариант.

Так, одним из критериев при покупке является количество комнат в квартире. Леонид Сандалов рассказывает, что хуже всего продаются крупногабаритные комнаты (примерно 40 кв.м) в больших коммуналках с 5-6 соседями. Причины состоят в том, что большая площадь комнаты предполагает ощутимо высокую цену, а наличие большого количества соседей предвещает не очень благоустроенную квартиру по качеству жизни.

Помимо количества соседей, определяющими факторами при покупке остаются состояние мест общего пользователя и ремонт в квартире. Если все это сочетается с ценой, то покупатель, практически не раздумывая, станет договариваться с продавцом комнаты.

Эксперты АН «Бенуа» отмечают, что наименее востребованными являются комнаты неудобной планировки, узкие – шириной менее 2,5 метров. Причем если разница между стоимостью комнаты и стоимостью самой дешевой квартиры приближается к 600-300 тыс. рублей, то тогда покупатель начинает задумываться о том, не взять ли ему кредит на недостающую сумму.

Были бы деньги

Что касается предложения, то вариантов сейчас достаточно, причем покупатель может спокойно выбирать объекты практически во всех районах города. Светлана Боклер говорит, что особенно много вариантов представлено в Центральном районе. Сложность может возникнуть лишь при подборе двух смежных комнат по встречной покупке. Кроме того, достаточно сложно стало с комнатами в Московском районе, большинство квартир там уже расселены.

Леонид Сандалов говорит, что легче всего купить дешевую комнату в Адмиралтейском и Петроградском районе, потому что в этих районах больше всего многокомнатных коммунальных квартир. Также дешевые комнаты можно найти в пятиэтажках в Невском районе, в «кораблях» в Приморском. Подобные комнаты чаще всего встречаются в домах, построенных в 60-х годах.

«Явный дефицит комнат в 2-3-комнатных квартирах ценой 1-1,2 млн рублей. В основном, при выборе комнаты покупатель обращает внимание на вид мест общего пользования и приличность соседей. Далее – чем больше комната, тем она интереснее, но бюджет сделки для покупателя имеет наибольшее значение, – рассказывает Владимир Спарак. – Также затруднена продажа оптом, когда 2-3 комнаты продаются вместе, особенно когда они смежные и продать их раздельно в принципе невозможно». Также эксперт подчеркивает, что сейчас комнату дешевле 1 млн рублей найти труднее, чем это было в декабре или ноябре 2010 года.

По прогнозам аналитиков, в 2011 году цены на комнаты на вторичном рынке могут увеличиться примерно на 10-12% за год, спрос будет оставаться стабильным. Эксперты АН «АРИН» считают, что число сделок с комнатами снизится по сравнению с числом сделок на квартиры. Цены будут расти медленнее, а объем предложения существенно не изменится.

Покупка комнаты – это всегда лотерея, очень трудно установить «качество» соседей и различные подводные камни. Часто при осмотре квартиры соседи могут показаться очень дружелюбными, но во время проживания все меняется. Поэтому покупателю нужно быть готовым к подобным ситуациям, расспрашивать о соседях – кто живет, кто к ним приезжает и т.д. Несмотря на начало расселения коммуналок, эксперты отмечают, что этот процесс идет довольно медленно. Разводы, переезды порождают новые коммуналки в новостройках. Например, бывшие супруги делят квартиру, потом продают свои комнаты, и в конце концов здесь живут посторонние люди. Но постепенно, при участии специализированных государственных программ, комнаты буду вымываться с рынка, говорит Светлана Боклер.

Дата публикации: 17:16 04 мая 2011

Источник: bpn.ru