Садоводы "нового времени"

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Новый сезон-2011 открылся появлением новых проектов, в которых к продаже предлагаются участки в ДНП и СНТ. По некоторым оценкам, сегодня 63% поселков из 250 комплексов, выставленных на продажу, располагаются на участках, предназначенных для дачного строительства. Часть из них – участки без подряда на строительство, по сути дела – аналоги памятных всем нам «шести соток» советских времен.

Многие эксперты высказывают опасения, что эти «новые садовые» территории будут полностью освоены. Риск остаться посреди чиста поля действительно есть, но новое поколение садоводов, считают девелоперы, гораздо более активное и более информированное, чем покупатели начала двухтысячных, и готово бороться за свои права.

Везде и всюду

География дачных поселков, которые строятся под эгидой той или иной девелоперской фирмы, сегодня необычайно широка. Популярные места для такой застройки – «дальний север», Карельский перешеек, то есть Выборгский и Приозерский районы: Горьковское, Орехово, 63-й километр, территории вокруг озер Карельского перешейка. Счет поселков со статусом ДНП (дачное некоммерческое партнерство) или СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) здесь идет на десятки.

Второе место занимает Всеволожский район. Так, только в I квартале текущего года здесь были открыты продажи в двух новых дачных поселках – Новая Проба близ деревни Проба, где в продажу выведены 50 участков, I очередь проекта, и Осиновая Роща от «1-й академии недвижимости». Средняя стоимость «северных садоводств» довольно высока: около 120-150 тыс. руб. за сотку земли, участки – от 8 до 15 соток, взнос «на коммуникации» – еще как минимум 200-300 тыс. руб.

Активно набирает «дачные» обороты и юг, где участки заметно дешевле. Также в I квартале здесь заявлены четыре проекта: «Чикино» в Гатчинском районе в 70 км от Петербурга, «Новый Рыбицы» – тоже в Гатчинском районе, в 55 км от города, «Невские усадьбы» (Ломоносовский район, 4 км от Петергофа), «Балтийская слобода» (Ломоносовский район, 20 км от Петербурга). Стоимость земельных наделов – от 70 до 85 тыс. руб. за сотку, при средней площади участка около 10 соток. Самые дорогие – в «Невских усадьбах», за счет близости к городу: 120 тыс. руб. за сотку, самый маленький участок – 7 соток. Как правило, в эту стоимость включено ограждение территории, дороги на участке и электричество (опять же, кроме «Невских усадеб», где за свет придется доплатить отдельно). В большинстве заявленных проектов работы по обустройству начнутся лишь в этом году. Среднее количество участков в южных дачных партнерствах – около 200.

В то же время риэлторы отмечают повышение интереса к районам, которые ранее девелоперы не рассматривали вовсе. Например, Лужский и Волосовский районы; по паре дачных проектов имеется в Кингисеппском и Киришском районах (в последнем – один из проектов совсем свежий, это «Маневша» от «ЮниДевелопментИнвест» около одноименной деревни, где продается 147 участков). Еще несколько лет назад землю в этих районах можно было приобрести практически бесплатно. Теперь же цены подросли – во всяком случае, в тех проектах, которые заявлены как «участки под застройку в коттеджных поселках». В Лужском районе счет поселков тоже уже идет на десятки. Так, например, управляющая компания «Новая дача» ведет продажу одновременно в пяти будущих садовых товариществах на территории Лужского района, на удалении более 100 км от Петербурга. Стоимость земли в таких удаленных поместьях – от 20 до 40 тыс. руб. за сотку, электричество и дороги оплачиваются отдельно.

Риски и опасения

Можно сказать, что загородный рынок вернулся к формату садоводств, привычному каждому из нас с детства: «шесть соток» с домом, который строился нередко на протяжении нескольких лет – разве что участки по отношению к советским временам подросли в размерах, да средний возраст покупателей далек от пенсионного. Выгоды такой покупки для будущего дачника очевидны: возможность получить своего рода рассрочку на строительство, низкая стоимость земли по сравнению с другими объектами и первичного рынка, и вторичного. Минусы тоже довольно ясны: в таких проектах очень часто не проведено межевание участков, нет кадастровых номеров, единичны проекты, где есть полный пакет коммуникаций (включая газ), в основном же приходится удовлетворяться минимумом – светом и водой, причем за отдельные деньги. И нередко – без гарантий.

Понятно, что основной риск при покупке пустого земельного участка – вероятность остаться без инженерных коммуникаций. По сути дела, во многих районах инженерные сети просто не рассчитаны на подключение всех тех садоводов, которые – если участки будут проданы в заявленном объеме – появятся на вновь освоенных территориях. Иногда количество индивидуальных участков, «нарезанных» вокруг той или иной деревни, сопоставимо с числом домов в самой деревне, а то и превышает его. На рынке уже есть примеры, когда девелопер продал участки без подряда, однако так и не собрался подвести к ним коммуникации. Поэтому при покупке следует как минимум удостовериться, что девелопер получил техусловия на подведение коммуникаций, и правильно оценить заявленные мощности будущих коммуникаций, особенно если покупатель хочет переоформить их на себя.

Другой известный риск, считают эксперты, может заключаться в том, что приобретаемую землю нельзя использовать в качестве полноценного дачного участка. Это случаи, когда продаваемые наделы находятся либо в особо охраняемых природных зонах, где строительство запрещено или ограничено, либо на сельхозземлях – без изменения их целевого использования. Изначально большинство будущих дачных участков являются землями сельхозназначения, и в этом нет большой беды – но для ведения строительства их необходимо переоформить с изменением категории использования под дачное строительство. Процесс этот не быстрый и бывает, что компания продает участки, обещая изменить категорию впоследствии, и не выполняет своего обещания. В результате покупатель может остаться с участком сельскохозяйственной земли, на котором невозможно строительство.

Поэтому при покупке земельного участка необходимо обратить внимание на оформление договора купли-продажи земли. В нем должны быть прописаны основные характеристики участка – кадастровый номер, площадь, местонахождение, категория земель и вид разрешенного использования, а также согласованная стоимость. Кроме того, продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся информацию об обременениях участка и ограничениях его использования. Перед началом продаж девелопер обычно готовит проект планировки поселка или генплан – с ним надо обязательно ознакомиться, чтобы понять, где находится выбранный участок, какой он формы, как далеко расположен от дороги. Лучше всего, когда девелопер обозначает границы всех нарезанных участков не только на бумаге, но и «физически», в натуре.

Кроме того, на ранней стадии продаж у продавца нередко еще ведутся работы по оформлению документов межевания и собственности на компанию, которая будет выступать продавцом. Поэтому надо точно узнать о времени переоформления свидетельства о собственности на покупателя. Оптимальный срок – до года.

Генетическая память

Впрочем, новейшие садоводы уже довольно самостоятельны – такое впечатление, что «новое поколение садоводов» за последние пару лет как следует подготовилось к борьбе за свои права, обманутых дачников становится меньше, покупатель стал более грамотным и все реже попадается на удочку не подкрепленных юридически обещаний. Как отметила недавно GZT.ru, информированность «нью-садоводов» постоянно растет, как и их самостоятельность: например, в Подмосковье в прошлом году наметился рост числа судебных исков к недобросовестным продавцам земли без подряда по причине задержки или срыва сроков получения свидетельств на участки и подведения коммуникаций. В итоге, пишет GZT.ru, недобросовестные землевладельцы вынуждены сворачивать деятельность по большинству новых площадок, чтобы выполнить обязательства по реализованным проектам, а непрофессионалы, сумевшие воспользоваться ситуацией неконтролируемого спроса на дешевые участки в 2009 году, уходят с рынка.

В Ленинградской области пока что говорить об этом рано, но случаи, когда в новой застройке уже на стадии продажи участков начинает формироваться коллектив наиболее активных жителей, – не редкость. Да и степень информированности дачников, отмечают продавцы, позволяет им уже на стадии покупки интересоваться вопросами будущей совместной жизни: когда будет регистрироваться ДНП, когда и как жители могут участвовать в принятии решений по эксплуатации и дальнейшему благоустройству поселка, каковы их полномочия в управлении, собирается ли девелопер принимать какое-то участие в создании «объединения садоводов». Без решения этих вопросов не обойтись, если возникнет необходимость во взаимодействии с соседями или местными властями. «Новые дачники», экономя на покупке, готовы вкладываться в освоение своей земли как минимум энергией – как тут не вспомнить, на каких болотах выросли многие «старые садоводства»! 

Дата публикации: 17:41 04 мая 2011

Источник: bpn.ru