Торговые площади в Петербурге увеличиваются медленно, но верно

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Рынок торговой недвижимости Петербурга закончил 1 квартал 2011 года с небольшим приростом: общий объем торговых площадей увеличился на 1,2%.

Специалисты компании АРИН подвели итоги развития рынка торговой недвижимости Петербурга за итоги развития за 1 квартал 2011 года.

По данным АРИН, объем качественной торговой недвижимости Петербурга на конец марта 2011 года составляет порядка 3,3 млн кв.м. «В течение 1 квартала 2011 года общий объем торговых площадей увеличился на 1,2% – было введено около 41 тыс. кв.м», – рассказывает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН.

До конца 2011 года, по предварительным данным, ожидается ввод порядка 340 тыс. кв.м торговых площадей. «С учетом планируемого ввода, к концу 2011 года общий объем торговых площадей в Санкт-Петербурге может составить 3,6 млн кв.м, – прогнозирует Зося Захарова. – Прирост торговых площадей по отношению к уровню конца 2010 года составит порядка 11,6%».

В 2007 году в Петербурге произошло рекордное увеличение объема торговых площадей – было введено 1,2 млн кв.м (прирост – 86% по отношению к уровню 2006 года).

Наблюдаемое с 2008 года снижение темпов прироста торговых площадей объясняется постепенным насыщением рынка, а также влиянием финансового кризиса. Многие проекты торговых и торгово-развлекательных комплексов были заморожены или приостановлены из-за нехватки средств у девелоперов.

«В 2010 году наметились признаки оживления строительной активности, – рассказывает Зося Захарова. – В 2011 году ожидается завершение строительства нескольких объектов, замороженных или приостановленных во время кризиса. В частности, ожидается ввод 2-й очереди ТРК “Шкиперский молл” на Васильевском острове и 2-й очереди МФК “Осиновая роща” в Парголово. Компания “Стремберг” урегулировала в суде споры с кредиторами и осенью 2011 года планирует открыть спортивно-развлекательный комплекс “Питерлэнд” в Парке 300-летия Санкт-Петербурга. ГК “Ташир” возобновила реализацию проекта торгово-развлекательного комплекса во Фрунзенском районе».

В целом с начала 2011 года девелоперами было заявлено 4 крупных проекта, предусматривающих торговую составляющую.

Что предложите?

Предложение действующих качественных торговых площадей распределено по территории Петербурга неравномерно. По данным АРИН, на конец декабря 2010 года наибольшая концентрация торговых площадей (учитываются арендопригодные торговые площади в торговых, торгово-развлекательных и многофункциональных комплексах, отдельно стоящих гипермаркетах) наблюдается в Приморском (17%), Московском (12%) и Выборгском (10%) районах.

Меньше всего торговых объектов представлено в пригородных районах (Красносельский, Пушкинский), а также в приближенных к центру районах (Василеостровский, Петроградский, Адмиралтейский).

В структуре предложения торговых центров основная доля торговых площадей относится к классу «мидл» (76%). «Малое предложение площадей в классах “мидл-элит” и “элит” связанно не только с малым количеством торговых объектов, но и с их небольшими площадями, в сравнении с объектами других классов», – объясняет Зося Захарова. На долю объектов класса «эконом» приходится 12% торговых площадей.

Низкая доля объектов класса «эконом» в общем объеме предложения связана с тем, что в данном исследовании не учитываются торговые объекты площадью менее 3 тыс. кв.м, что исключает из анализа основную массу торговых павильонов эконом-класса, расположенных вблизи станций метро, а также устаревшие торгово-бытовые комплексы, сохранившиеся с советских времен.

Согласно исследованиям АРИН, объекты класса «эконом» наиболее широко представлены в Невском (17%), Красногвардейском и Кировском районах (по 16%), а также в Василеостровском районе (15%). В части районов (Адмиралтейский, Центральный, Московский) торговые центры эконом-класса не представлены, и магазины демократичного ценового формата располагаются главным образом во встроенных торговых помещениях.

Торговые объекты класса «мидл» наиболее широко представлены в Приморском (19%), Московском (11%) и Невском (9%) районах, а также на прилегающих к КАД территориях Ленинградской области (14%).

«Объекты элит-класса представлены только в Центральном (84%) и Петроградском (16%) районах», – говорит Зося Захарова. Торговые объекты класса «мидл-элит» также представлены не во всех районах Петербурга. Подобные объекты отсутствуют в Калининском, Кировском, Красногвардейском, Невском районах, а также в пригородных районах (Колпинский, Красносельский, Петродворцовый, Пушкинский).

Наибольшее число действующих торговых объектов имеет торговую площадь до 10 тыс. кв.м (57% комплексов). В этом диапазоне площадей работают практически все торговые центры эконом-класса, гипермаркеты, а также ведется торговля в торгово-офисных центрах.

Торговые площади до 30 тыс. кв.м занимают торгово-развлекательные комплексы, многофункциональные комплексы и моллы.

Крупнейшие торговые комплексы (от 30 тыс. кв.м и более) позиционируются преимущественно в формате «мидл».

«Среди торговых объектов класса “эконом” преобладают небольшие торговые центры – до 10 тыс. кв.м – 84% от общего числа объектов эконом-класса», – добавляет Зося Захарова.

Среди объектов классов «элит» и «мидл-элит» основную часть (62%) также составляют небольшие торговые объекты. Исключение составляет МФК «Атлантик Сити», где на площади более 70 тыс. кв.м представлены торговые марки класса «мидл-элит».

Среди торговых объектов наиболее широко представлены торговые центры микрорайонного, районного и окружного значения – они составляют в общей сложности 83% от всех торговых объектов. «Структура предложения по объему площадей выглядит несколько иначе, поскольку объекты суперокружного, регионального и суперрегионального масштаба, несмотря на небольшое их количество, имеют значительные торговые площади», – говорит Зося Захарова.

Суперрегиональные торговые центры представлены только в двух районах – в Центральном и Московском, а также в прилегающих районах Ленинградской области (торговые центры «Мега»). Объекты подобного типа традиционно тяготеют к территориям с наиболее плотными пешеходными и транспортными потоками, к городским окраинам вблизи крупных транспортных магистралей.

Внимание на спрос

«Несмотря на большой объем ввода торговых площадей в 2010 году, объем вакантных площадей на рынке Санкт-Петербурга существенно не изменился, – рассказывает Зося Захарова. – Высокий спрос на помещения в новых торговых комплексах объясняется их привлекательным местоположением и хорошей концепцией».

По данным АРИН, в настоящий момент средний уровень заполняемости торговых центров в Петербурге составляет порядка 92-93%. Совокупный объем вакантных площадей в торговых комплексах составляет около 200 тыс. кв.м.

Уровень заполняемости современных торговых центров, расположенных в наиболее ликвидных местах, составляет от 95% до 100%. Вакантными продолжают оставаться в основном неликвидные помещения.

«Уровень заполняемости напрямую зависит от местоположения и концепции торгового комплекса, – комментирует эксперт АРИН. – Наиболее удачные объекты демонстрируют стопроцентную или близкую к стопроцентной заполняемость. Это высококачественные торговые центры с хорошей концепцией – “ПИК”, “Сенная”, “Мега”, “Гранд Каньон”, “Атмосфера”, “Французский бульвар”, “Планета Нептун” и др.»

Заполняемость торговых объектов в центральной части Невского проспекта – «Большой гостиный двор», «Гранд Палас», «Пассаж» – варьируется от 95% до 99%.

По мнению экспертов АРИН, низкий уровень заполняемости (порядка 70-85%) характерен, прежде всего, для торговых центров, расположенных в неликвидных местах, вдали от активных трафиков, для объектов с плохо проработанной концепцией, небольших по площади (менее 10 тыс. кв.м), что не позволяет операторам в полной мере использовать синергетический эффект.

Относительно невысокая заполняемость наблюдается у некоторых торговых центров, открытие которых совпало с кризисным периодом:

• Торговые площади в МФК «Атлантик Сити», открывшегося в 2008 году, заполнены примерно на 85%. На заполняемость негативно влияет удаленность объекта от центра города и покупательских потоков, плохая транспортная доступность. Объект расположен на периферии Приморского района, в 3,6 км от ст. метро «Старая деревня».
• ТРК «Сити Молл» имеет низкую заполняемость порядка 70-75%, что связано, с одной стороны, с долговыми проблемами прежнего девелопера (компания «Макромир»), с другой – с завершением строительства нового корпуса. Новый собственник объекта Fort Group, вероятнее всего, сможет привлечь в ТРК арендаторов и повысить заполняемость объекта.

Удачные в концептуальном отношении торговые комплексы заполняются арендаторами еще на стадии строительства, что доказывает опыт ТРК «Галерея» (на момент открытия заполняемость составила 97%) и ТЦ «Невский Центр» (96%). В ТРК «Лето», расположенном на пересечении Пулковского шоссе и КАД, заполняемость составляет порядка 90%. Открытие комплекса планируется на 2 квартал 2011 года.

Другие торговые объекты, открытие которых запланировано на 2–3 кварталы 2011 года – ТРК «Лиговъ», 2-я очередь «Шкиперский молл-2», «Осиновая роща», – заполнены на 40–50% (данные девелоперов).

Наибольшим спросом у арендаторов пользуются небольшие торговые помещения площадью до 150 кв.м.

Ценники на магазины

Основные факторы, влияющие на уровень арендных ставок:

• местоположение торгового комп­- лекса;
• локальное расположение помещения внутри здания;
• площадь помещения;
• наличие витринных окон;
• расположение относительно входа;
• планировка помещения;
• имидж и специализация арендатора.

Арендные ставки на торговые помещения в качественных торговых центрах вернулись на докризисный уровень.

По данным АРИН, наиболее высоки арендные ставки в торговых центрах класса «элит» – 1925–5770 руб./кв.м/мес. В сегменте «мидл/мидл-элит» ставки варьируются в диапазоне 770–4000 руб./кв.м/мес. В сегменте «эконом» ставки аренды составляют до 2000 руб./кв.м/мес. (арендные ставки для помещений средней площади).

Размер арендной ставки существенно зависит от площади арендуемого помещения, этажа и профиля арендатора. Ставка аренды для небольших по площади торговых помещений даже в торговых центрах класса «эконом» может достигать 3500–4250 руб./кв.м/мес.

В 2011 году можно ожидать умеренный рост арендных ставок (в пределах инфляции). В проектах с наиболее высокой заполняемостью («Мега», «Радуга», «Гранд Каньон») рост арендных ставок подогревает наличие листов ожидания потенциальных арендаторов.

В части торговых комплексов арендная ставка исчисляется как процент от товарооборота.

Ставка может включать:

• чистый процент от товарооборота;
• комбинированный процент (базовая ставка процент от товаро­оборота, если есть превышение);
• процент от превышения товарооборота над оговоренным лимитом.

При исчислении арендной платы как процента от оборота выплаты варьируются от 1,5% до 18% в зависимости от типа арендатора. Минимальный процент от оборота платят гипермаркеты, максимальный – магазины модной одежды, магазины косметики и парфюмерии.

Чем запомнится квартал

Среди значимых событий 1 квар- тала 2011 года на рынке торговой недвижимости Петербурга эксперты АРИН выделяют следующие:

• ХК «Адамант» отказалась от проекта строительства 120-метрового МФК рядом с Ладожским вокзалом, на Уткином пр., корп. 5, 9, 15 и 16. Городское правительство отменило изыскательские работы на этом участке. Основной причиной сворачивания проекта в компании называют сложности, связанные с освобождением пятна.
• ЗАО «УК “Старт”», управляющее сетью гипермаркетов товаров для дома и ремонта, приобрело сеть супермаркетов схожего профиля «Домовой» (5 магазинов общей площадью порядка 25 тыс. кв.м, расположенных в торговых комплексах ХК «Адамант»). Условия сделки не разглашаются. Участники рынка оценивают ее в $10–30 млн.
• Холдинг RBI продал галерею бутиков Esfera, занимающую первые два этажа жилого дома «Ле Грандъ» на Невском пр., 152. Объект приобрела сеть магазинов Babochka. По оценке экспертов, сумма сделки могла составить около $10–11 млн.
• Компания «Каро-фильм» выставила на продажу кинотеатр «Колизей» на Невском пр., 100. Заявленная цена – $15 млн. Здание общей площадью свыше 2615 кв.м имеет специфическую круглую форму и соответствующие планировки. Большой зал кинотеатра с куполообразным потолком рассчитан на 675 мест.
• Fort Group объявила о закрытии сделки по приобретению ГК «Макромир», став одним из крупнейших собственников торговых площадей в Петербурге. К Fort Group перешли все активы и пассивы «Макромира»: действующие ТРК «Французский бульвар», «Родео Драйв», «Фиолент», «Феличита», «Сити Молл», а также замороженный ТЦ «Долгоозерный». В собственном портфеле Fort Group готовые и строящиеся объекты, среди них ТРК «Академ Парк» (бывший ТЦ «Грейт»), ТРК «Южный Полюс», ТЦ «Рыбацкий». К 2013 году компания планирует вывести на рынок несколько масштабных объектов.

Дата публикации: 14:04 10 мая 2011

Источник: bpn.ru