Эксперт: только 5% петербургских квартир можно назвать элитными

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Ситуация на петербургском рынке жилой недвижимости премиум-класса стабильна, спрос на элитные объекты среднего ценового диапазона растет, как и стоимость подобных квартир, констатирует Павел Пикалев, директор компании Penny Lane Realty в Санкт-Петербурге.

– В 2010 году ситуация на рынке элитной недвижимости, наконец, стабилизировалась. По итогам года было отмечено даже незначительное (не более 5%) увеличение цен на объекты премиум-класса. Одновременно начался и небольшой рост спроса на элитную недвижимость, причем, что радует, спроса платежеспособного. Как следствие, постепенно стало расти и количество реальных сделок. Однако это увеличение активности было очень плавным и не превысило по итогам года 10-15%. Это при том, что в 2009 году спрос на элитную недвижимость отсутствовал практически полностью. Так что в целом интерес к элитному жилью и, в частности, цены на него в Петербурге пока даже не приблизились к своим докризисным показателям. Трудно и долго сейчас продаются любые дорогие апартаменты.

– Сколько времени в среднем уходит на продажу элитного объекта?

– Такие квартиры продаются месяцами, иногда годами. Средний срок продажи элитной квартиры сегодня составляет от 6 месяцев до года. Такие сроки обусловлены, во-первых, высокой стоимостью подобных объектов и ограниченным кругом их потенциальных покупателей, а во-вторых, тем фактом, что основная часть предложения, представленного сейчас на рынке, – неликвидные объекты. Их очень сложно продавать в основном из-за неадекватного ценового позиционирования. Особенно часто мы сталкиваемся с этим при продаже квартир вторичного рынка. Многие владельцы квартир старого фонда уверены, что их объекты имеют большую ценность по сравнению с объектами первичного рынка, поэтому выставляют свои квартиры по значительно завышенной цене. Иногда «надбавка» на реальную цену, за которую можно продать такую же квартиру, но в новом доме, доходит до 30-50% от стоимости.

Однако я уверен, что любая квартира рано или поздно найдет своего нового хозяина. Для скорейшей продажи объекта все-таки нужно слушать покупателей, понимать, что им нужно и какими средствами они располагают. Поэтому наиболее успешно сегодня продаются квартиры, выставленные профессиональными брокерами, которые готовят для конкретного объекта индивидуальный план продаж, продумывают маркетинговую стратегию, проводят профессиональную оценку объекта и сопровождают сделку до самого конца. В этом случае шансы на продажу квартиры в максимально короткие сроки выше.

– Какие тенденции, зародившиеся в 2010 году, развиваются в последние месяцы?

– Сейчас мы наблюдаем продолжение большинства тенденций, которые зародились в сегменте элитной недвижимости еще в прошлом году. Так, в первом квартале 2011-го здесь можно было видеть ту же картину, что и в конце прошлого года: достаточно стабильный рынок, без явных всплесков активности. Предложение, как и раньше, значительно превышает спрос. Продаются в основном объекты стоимостью от 150 до 180 тыс. руб. за квадратный метр. В целом посткризисное возрождение элитного сегмента мы отметили еще в первой половине 2010 года, а наиболее активные продажи таких объектов – после спада 2009-го – наблюдались летом прошлого года. А вот прогнозы дальнейшего роста активности в этом сегменте не оправдались: осень 2010 года стала достаточно тихим периодом, и дальнейшего роста покупательской активности мы не увидели. Это достаточно нетипично для элитного сегмента. Весна и осень здесь – периоды активности, а лето, наоборот, спокойный сезон с незначительным количеством сделок. Возможно, в прошлом году мы наблюдали проявление отложенного спроса, когда к середине года люди решили, что выжидать дальше не имеет смысла.

– Какие конкретно элитные объекты сейчас интересны покупателям?

– Элитное жилье достаточно сложно подогнать под определенные рамки и классификации. Однако общие предпочтения покупателей таковы: квартира в новом доме (первичный либо вторичный рынок) площадью от 100 до 130 кв. м при цене квадратного метра в среднем 150 тыс. руб. Средняя цена таких квартир колеблется в диапазоне от 20 до 40 млн руб. И таким характеристикам отвечают две трети приобретаемых сегодня в Петербурге элитных апартаментов. Оставшаяся треть сделок приходится на небольшие элитные квартиры (площадью до 100 кв. м) и апартаменты площадью свыше 200 кв. м.

Но хотя покупатели явно предпочитают новые объекты, нельзя сказать, что старый фонд перестал продаваться. У каждого из этих сегментов есть свои покупатели, причем продавцы объектов первичного и вторичного рынков за них очень сильно конкурируют. Но если у владельцев вторички есть возможность быть более гибкими, и в случае необходимости значительно снизить цену, то девелоперы такого преимущества лишены. Как правило, они связаны с банками и должны выплачивать кредиты, полученные под данный проект. Поэтому возможностей для снижения цены у них мало, что мешает активным продажам. С другой стороны, у девелоперов сейчас есть возможность подстраиваться под вкусы своего потребителя, часто даже в ходе строительства меняя детали проекта. Иногда, чтобы обеспечить себе удачные продажи, такие изменения просто необходимы, ведь потребители становятся все требовательнее, и все более тщательно выбирают объекты. Кстати, именно поэтому застройщики стали в последнее время все больше внимания уделять планировкам квартир.

– Какие требования сейчас предъявляют покупатели элитного жилья к его качеству?

– Одна из основных тенденций в этом сегменте – рост популярности квартир с отделкой, и даже полностью обставленных апартаментов, уже готовых для проживания. Это объясняется тем, что в последние два года до 90% покупателей приобретали жилье для себя, а не в инвестиционных целях. Поэтому многие девелоперы пошли навстречу своим клиентам. Например, холдинг RBI сейчас предлагает покупателям квартиры с пятью вариантами отделки: черновой вариант, то есть квартиры без отделки; квартиры, подготовленные под отделку; квартиры с ремонтом; квартиры с полной отделкой и кухонным оборудованием; а также самый дорогой вариант – квартиры с полной отделкой, оборудованием и мебелью. Такой же набор опций своим покупателям предлагает и компания «ЮИТ». Например, в их комплексе «Ориенталь» можно было заказать квартиру с отделкой и мебелью, причем покупателям предлагалось на выбор несколько вариантов интерьера.

Это хорошая тенденция, так как во многих случаях покупателям выгоднее приобрести квартиру с отделкой, чем голые стены – чаще всего эти два варианта стоят одинаково. Таким образом, предлагая своим клиентам дополнительные опции, застройщики стимулируют продажи квартир в своих проектах. На вторичном рынке сегодня картина та же – чем лучше состояние квартиры, тем быстрее удастся найти для нее покупателя. Хотя «отбить» стоимость дорогого дизайнерского ремонта, сделанного специально для продажи, продавцам все равно не удается. Поэтому многие из них ограничиваются простым косметическим ремонтом, чтобы освежить внешний вид квартиры.

– Много ли в Петербурге, на ваш взгляд, по-настоящему элитных квартир?

– Это очень сложный вопрос, и в отсутствие единой классификации элитных объектов ответить на него практически невозможно. По нашим оценкам, к элитным объектам в Петербурге можно отнести лишь 5% от всего объема имеющегося на рынке предложения. На наш взгляд, основные требования к объектам в данном случае следующие: это должен быть новый дом, построенный в соответствии с современными требованиями к техническому оснащению жилого комплекса, качеству строительных и отделочных материалов, а также европейскими нормами безопасности проживания. Или это может быть объект старого фонда, но без серьезных недостатков. В первую очередь, к таковым я отношу отсутствие в доме капитального ремонта.

В целом объем предложения в этом сегменте в последние полтора года растет достаточно быстрыми темпами, хотя общий вывод объектов на рынок достаточно равномерен и не зависит от времени года. Доминирует по объему предложения, конечно, первичный рынок. Для сравнения: в 2009 году в продажу было выведено 80 тыс. кв. м элитного жилья, в 2010 году – уже 150 тыс. кв. м и только в первом квартале 2011 года – около 50 тыс. кв. м. Все говорит о том, что рынок и дальше будет активно насыщаться проектами премиум-класса. Однако соответствующего платежеспособного спроса, чтобы продать все эти тысячи квадратных метров элитного жилья, мы пока не видим.

– Ваши прогнозы: как будет развиваться элитный сегмент до конца 2011 года?

– В ближайшие месяцы нас ожидает совсем небольшой рост цен на элитную недвижимость: не более 10%. Не стоит ждать и значительного увеличения спроса. До конца года он вырастет не более чем на 30%. В нашем сегменте нет таких масштабных проектов-флагманов, как «Северная Долина» в эконом-классе, которые способны радикально изменить структуру продаж и цены в своей категории. Поэтому стоимость квадратного метра будет меняться постепенно, под влиянием общерыночных факторов. Следовательно, до конца года мы будем работать на стабильном рынке, с достаточно устойчивыми ценами, спросом и объемом предложения. Не думаю, что один из этих факторов кардинально изменится и приведет к переоценке общей ситуации на рынке. Бума на элитную недвижимость в этом году я не ожидаю.

Дата публикации: 16:30 13 мая 2011

Источник: bpn.ru