Эксперт: вторичный рынок Петербурга стабилен и спокоен

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Вторичный рынок недвижимости сейчас находится в стабильном состоянии. Цены на квартиры замерли на уровне конца прошлого года, и значительного их роста в ближайшее время ждать не стоит, полагает Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость».

– Ушедший 2010 год для рынка недвижимости можно охарактеризовать как устойчивый, спокойный, с ярко выраженной сезонностью: активностью весной и осенью, и даже с небольшим повышением цен на ликвидные квартиры в сентябре-октябре. Кстати, я полагал, что в декабре, ближе к Новому году, активность рынка поутихнет, но этого не случилось. Клиенты продолжали приходить, сделки открывались практически до последних дней декабря.

Ситуацию на вторичном рынке недвижимости в первом квартале 2011 года также можно охарактеризовать как стабильную, со стремлением к росту спроса и увеличению числа сделок. Связаны эти оптимистичные тенденции с тем, что цены на вторичном рынке сейчас зафиксировались, то есть они не растут, но и не снижаются, оставаясь примерно на уровне конца прошлого года. Кроме того, многие банки в последнее время возобновили свои программы ипотечного кредитования, что также в немалой степени поддерживает спрос на жилье. Так, государственные и коммерческие банки сегодня предлагают разнообразные ипотечные программы с довольно лояльными условиями, с относительно низкими процентными ставками.

В результате доля ипотечных сделок в общем объеме петербургских сделок купли-продажи в первом квартале этого года составила 19%, что в два раза выше показателей аналогичного периода 2010-го.

– Какие еще изменения заметны сейчас на вторичном рынке недвижимости по сравнению с тем же периодом кризисных 2009-2010 годов?

– В феврале-марте 2011 года мы наблюдали рост числа сделок с двух- и трехкомнатными квартирами, хотя еще в прошлом году трехкомнатные продавались очень долго, и спрос на них был крайне низким. Такое развитие событий, на мой взгляд, связано с увеличением предложения подобных объектов в эконом-сегменте и стабильными ценами на них. В частности, интерес покупателей сконцентрирован на трехкомнатных квартирах в старых панельных домах (по цене от 3 млн руб.). Нами отмечены в первом квартале также продажи дорогих двухкомнатных квартир комфорт-класса, расположенных в Московском районе. Стоимость вот таких объектов может доходить до 7 млн руб. То, что в Петербурге возобновились подобные сделки, вселяет оптимизм.

– Как повлияло на вторичный рынок недвижимости значительное увеличение весной количества выданных ипотечных кредитов? 

– Расширение ипотечного кредитования в начале 2011 года серьезно стимулирует потребительский спрос. В результате, при прочих равных условиях и наличии адекватных предложений по ипотеке, покупатели сейчас предпочитают приобретать жилье именно на вторичном рынке, сразу в собственность, хотя еще год назад эти же люди могли рассматривать только варианты строящегося жилья. Возможность приобрести жилье на вторичном рынке недвижимости с помощью ипотеки объективно упрощает для многих решение жилищных проблем, так как в этом случае покупателю не приходится ждать сдачи дома и нести дополнительные и весьма существенные расходы по найму жилья.

– Какие объекты сейчас пользуются наибольшим спросом у покупателей? 

– По данным нашего агентства, лидерами спроса в первом квартале стали однокомнатные квартиры в кирпичных и кирпично-монолитных домах Приморского района, площадью 41 кв. м. Стоимость таких объектов – 3,1 млн руб. Крайне популярны были также однокомнатные квартиры в Невском районе, они находятся в новой панели, общая площадь – 39 кв. м. Цена таких квартир держится на уровне 2,8 млн руб. Также среди однокомнатных в последние месяцы популярны объекты Московского района. Это квартиры на первых этажах хрущевок за 2,3 млн руб. Из двухкомнатных квартир популярностью у покупателей пользуются все те же хрущевки Московского района, однако цена сделки в данном случае выше – 3,1 млн руб.

Также охотно покупатели начали приобретать более дорогие и просторные двухкомнатные квартиры в кирпично-монолитных домах Выборгского района общей площадью 80 кв. м. Окончательная цена сделки в данном случае – 7,6 млн руб. Примерно в этой же ценовой категории находятся двухкомнатные в новых кирпично-монолитных домах Московского района общей площадью 70 кв. м. Стоимость таких сделок – 7,8 млн руб.

А вот покупатели трехкомнатного жилья пока стремятся к экономии. Наиболее частые покупки таких объектов в начале года проходили по цене 3,3 млн руб. За эту сумму они приобретали трехкомнатные квартиры в домах 504-й серии Фрунзенского района общей площадью 52 кв. м.

– Существует ли сейчас на вторичном рынке недвижимости Петербурга так называемое перетекание покупателей со вторички на первичку – в целях экономии собственных средств?

– Интерес к первичному рынку в последнее время только растет, этому способствует общая стабильность рынка недвижимости. Чаще всего это не связано с ценой недвижимости, так как стоимость жилья на первичном рынке ниже объектов вторички только на начальных стадиях строительства, а за год до сдачи дома и позже цена может быть даже выше, чем на вторичном рынке. Причина растущего интереса к строящемуся жилью заключается в желании покупателей приобрести новое качественное жилье, с современными планировками, большого метража. Также снова повышается интерес к первичному рынку со стороны частных инвесторов – цены на строящееся жилье растут из-за ограниченного предложения подобных объектов, поэтому покупка квартиры на начальной стадии строительства, а затем продажа готового объекта – довольно выгодное использование свободных средств.

– Что происходит с ценами на жилую недвижимость, стоит ли до конца года ожидать их существенного роста?

– В настоящий момент цены на вторичном рынке недвижимости стабильны, они колеблются в диапазоне от 75 до 79 тыс. руб. за кв. м. Причем эти колебания можно назвать исключительно статистическими, и вызваны они проведением ряда дорогих сделок. Такая ценовая стабильность на вторичном рынке обусловлена наличием большого объема предложения. На докризисный уровень (105-107 тыс. руб. за кв. м в 2008 году) цены еще не вернулись, и в ближайшее время такого варианта развития событий ожидать не стоит.

Таким образом, квадратный метр в наиболее популярных в последние два года типах домов (хрущевках и брежневках) сейчас стоит в диапазоне от 72 до 87 тыс. руб. В старых панельных домах цена «квадрата» находится в пределах 69-82 тыс. руб. В новой панели максимальная цена «квадрата» выше – до 85 тыс. руб. В старых кирпичных домах квадратный метр обойдется покупателям в 86-88 тыс. руб. В новых кирпичных домах – по 72-104 тыс. руб. за кв. м.

– Вернулся ли в 2011 году вторичный рынок недвижимости в цивилизованное русло: вышел ли объем проводимых через агентства недвижимости сделок на докризисный уровень? 

– Наша компания и в кризисные годы оставалась в цивилизованном русле, как и наши партнеры, и клиенты. Кризис привел лишь к незначительному оттоку клиентов в небольших агентствах, которые еще не имели хорошей деловой репутации и своего пула постоянных клиентов. Поэтому когда в 2009-2010 годах некоторые клиенты предпочитали экономить средства и проводить сделки самостоятельно, положение таких компаний несколько ухудшилось.

Однако могу отметить, что даже в кризис далеко не все покупатели на вторичном рынке недвижимости были готовы работать с продавцами напрямую. Например, судя по нашим наблюдениям, варианты продажи квартир от собственника без участия агентства покупатели рассматривали в последнюю очередь. Такая же картина наблюдается и сегодня. И часто наши клиенты прибегают к помощи агентов для корректного оформления сделки, даже если объект они нашли самостоятельно.

Поэтому одним из главных факторов, серьезно ограничивающих развитие петербургского рынка недвижимости, является не желание клиентов сэкономить на услугах, а проблемы в петербургском Управлении госрегистрации (Росреестре). Сроки регистрации договоров купли-продажи, которые составляют порой несколько месяцев, не позволяют нам работать в нужном ритме, и никакой тенденции к улучшению ситуации мы пока не наблюдаем. Частая ротация сотрудников Управления и другие их внутренние проблемы серьезно тормозят наш сектор экономики.

– Каковы ваши прогнозы развития ситуации на петербургском рынке недвижимости до конца года?

– Ситуация на вторичном рынке недвижимости Петербурга будет оставаться стабильной еще длительное время – объем предложения увеличится, что поддержит цены на нынешнем уровне. Летом мы ожидаем традиционного спада активности на рынке, а с осени снова начнется рост спроса во всех сегментах. Максимально возможное увеличение цен на объекты вторичного рынка в 2011 году не превысит 10%. В основном будут расти цены на ликвидное, качественное и комфортное жилье. Что касается не самого престижного жилья, в особенности трехкомнатных и многокомнатных квартир в старой панели и старом фонде, то оно еще в начале года достигло своего ценового минимума и больше дешеветь не будет. Если средняя цена квадратного метра – по нашему анализу проведенных сделок – сегодня составляет 73-75 тыс. руб., то в таких квартирах она едва доходит до 50 тыс. руб.

Дата публикации: 10:52 01 июня 2011

Источник: bpn.ru