Малоэтажные пригороды Москвы: страшные и симпатичные

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Массовое жилищное строительство благодаря дороговизне столичной земли, а в последнее время и активным действиям мэра Сергея Собянина переместилось из города за МКАД. Там помимо грустных многоэтажных микрорайонов начали появляться малоэтажные проекты. Многие — страшно дешевые и страшные, некоторые — вполне симпатичные. Девелоперы уверены, что за малоэтажным жильем будущее. Осталось убедить покупателей, что оно лучше, чем высотные панельные районы в черте кольцевой автодороги.

К началу весны спрос на многоквартирные дома в загородных жилых комплексах вырос на 4% (данные корпорации «Инком»). Ранее их доля не превышала 5-7% от общего спроса. Спрос на такие квартиры составляет около 10% от общего спроса на рынке подмосковного загородного жилья, говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком». К началу весны средняя стоимость квартир в подмосковных многоквартирных домах составила 10,6 млн руб. В начале года цены выросли на 14% по отношению к декабрю 2010 г. Увеличилось и предложение: с 4% в августе прошлого года до 9% в I квартале 2011 г.

Стоит в поле теремок

Малоэтажные многоквартирные дома строились и до кризиса, но мало. Этот формат стал активно развиваться совсем недавно. «Девелоперы, имеющие участки в чистом поле, хотели с них что-то получить, но не утруждаться согласованиями. А дома высотой в четыре этажа включительно не нужно сдавать госкомиссии, — рассказывает Мария Литинецкая, гендиректор “Миэль-новостроек”. — Да и странно в поле строить высотки».

Эти проекты появляются не в городе, где цена на землю и сети выше, а в пригородах. У застройщиков таких проектов часто земля в собственности, нет нужды платить за нее аренду, нет доли города. Но малоэтажные проекты не могут обеспечить такой жедоходности, как высотные, добавляет Андрей Пучков, гендиректор Urban Group, если не снижать качества строительства и проекта в целом. В результате много некачественных предложений.

Доходность высотных панельных проектов для девелопера составляет примерно 30%, по оценкам участников рынка. «Текущая доходность наших проектов (поселок таунхаусов “Ивакино-Покровское” и ЖК “Новосходненский”) — 20%, — указывает Пучков. — До кризиса таунхаусы в “Ивакино-Покровском” (278 таунхаусов в 11 км от МКАД по Ленинградскому шоссе) мы продавали как качественный экономкласс, сейчас проект оказался в бизнес-классе. Цена в долларах до кризиса и после сильно не изменилась — примерно $2000 за 1 кв. м».

Хотя стоимость метра средняя для Подмосковья, но, поскольку площадь таунхаусов — от 170 кв. м, сумма сделки выходит за параметры экономкласса. «Хорошо, что мы можем продавать это жилье как бизнес-класс, — радуется Пучков. — Мы не пошли на компромисс ни в чем — ни в качестве, ни в объеме инфраструктуры. Сейчас мы завершаем продажи, осталось всего 7% таунхаусов».

«Нас регулярно приглашают рассмотреть проекты малоэтажной застройки. Среди них есть как хорошие и качественные жилые комплексы, так и проекты крайне низкого качества, построенные по сэндвич-технологии и напоминающие больше бараки», — рассказывает Наталия Кравец, начальник отдела развития департамента новостроек компании «Инком-недвижимость». Стоимость подобных предложений невысока, встречаются предложения и по 800 000 руб. за квартиру.

В дешевых малоэтажных комплексах часто продают не квартиры, а доли в доме. «Получается эдакая большая коммуналка», — говорит Наталия Кравец. Застройщик «успокаивает» покупателей: «Вы сможете на общем собрании установить, какая доля какой квартире соответствует». Но сначала нужно собрать это общее собрание, достичь общего согласия и т. д.

Некачественные проекты часто реализуют не компании, а частные лица, купившие когда-то участок в поле. «У них банально может не хватить денег на окончание стройки, на подведение коммуникаций. Бывает и так, что дом сдают госкомиссии без подключенных коммуникаций», — перечисляет возможные риски Наталия Кравец.

Дорого и мило

Рентабельность малоэтажных многоквартирных домов лучше, чем у коттеджей, которые являются вторичным и более дорогим продуктом, примерно на 30-40%, уточняет Антон Винер, девелопер проекта «Олимпийская деревня Новогорск». В этом проекте изначально предполагались только частные дома. «Но позже, примерно 1,5 года назад, мы изменили концепцию и включили в проект два малоэтажных дома (пять и шесть этажей) общей жилой площадью 7000 кв. м, — рассказывает он. — И не пожалели. Один дом, который мы уже построили, продан на 100%. Второй (сейчас на стадии проектирования), продан на 70%». Цена коттеджа — около $1 млн, квартиры — от $250 000.

В проекте пригорода «Западная долина» (20 км по Киевскому шоссе) девелопера «Загородный проект» также появятся среднеэтажные дома. Помимо 462 коттеджей и 268 таунхаусов в будущих очередях застройки планируется малоэтажное строительство — жилые дома до 4-5 этажей. «Мы считаем такие дома перспективным форматом. Не начинали раньше, так как нам требовалось изменение разрешенного вида использования земельного участка», — рассказывает гендиректор компании «Загородный проект» Андрей Васильев.

Формат малоэтажных пригородов перспективен и будет пользоваться спросом, если сделать концептуальный проект, «создать ощущение бутикового дома за городом». «Если строить бараки, и отношение у людей к таким домам будет как к баракам. Важно доказать покупателям, что малоэтажные дома лучше высотных панелек», — считает Винер.

Этим и занялся застройщик элитной недвижимости — компания RGI International (проекты «Хилков», «Остоженка», «Челси» и др.). «Строить дешевые панельные дома большого ума не надо, но нам это не интересно», — заявил гендиректор RGI International Борис Кузинец.

Компания строит микрогород «В лесу» в Красногорском районе на Пятницком шоссе. Архитекторы проекта — Сергей Чобан, Сергей Кузнецов и Алексей Ильин (архитектурное бюро «Speech Чобан / Кузнецов»).

Элитное прошлое дает о себе знать, и проект позиционируется как экономкласс премиального качества. Девелопер рассчитывает на семьи с доходом от 150 000 руб. в месяц. Стоимость 3-комнатной квартиры в 74,3 кв. м с отделкой — от 7,5 млн руб. В цену сразу включен паркинг.

Текущая оценка проекта составляет $398 млн. По предварительной оценке DTZ, стоимость проекта после завершения строительства составит $2 млрд. Сейчас девелопер вкладывает собственные средства и договаривается со Сбербанком о кредите в 5 млрд руб. «Тяжело за такой маленький бюджет делать что-то оригинальное», — пожаловался Борис Кузинец. Проект переделывался, работа над ним заняла больше времени, чем над любым элитным проектом компании (им занимаются с 2007 г.).

Общая площадь застройки — 1,3 млн кв. м. В микрогороде будет три детских сада на 220 детей каждый, две школы на 1100 мест каждая. Первая очередь сдается в 2013 г. Реализация всего проекта займет 5-7 лет.

Другим путем

Формат малоэтажного жилья будет развиваться по двум возможным сценариям, прогнозирует Пучков. Или рынок начнет расти и у девелопера появится возможность реализовывать более дорогие проекты. Или застройщики смогут обеспечить желаемую цену объекта путем снижения себестоимости. «Мы идем по второму пути, — говорит он. — У компании есть свое производство, которое играет ту же роль, что ДСК в панельном строительстве. Поэтому сейчас по строительной себестоимости мы можем конкурировать с панелью, общая (включая землю, коммуникации и проч.) себестоимость пока повыше».

Средние цены на новостройки Подмосковья в настоящее время варьируются в пределах 44 000-73 000 руб. за 1 кв. м в зависимости от удаленности от МКАД, по данным ГК ЛСР. От 10 до 40 км от МКАД цена примерно 55 000 руб. за 1 кв. м, 40-70 км от кольца — 44 000 руб. за 1 кв. м.

Квартиры, например, в малоэтажном «Новом Нахабино» ГК ЛСР продает по цене от 58 000 руб. за 1 кв. м. Всего у группы три крупных малоэтажных проекта экономкласса в ближайшем Подмосковье, которые она начала в прошлом году. В Балашихе (малоэтажные «Евро» в ЖК «Сакраменто» от ГК «Мортон») и Нахабине уже открыты продажи, в Ленинском районе около МКАД строительство начнется в этом году. Площадь участка — 60 га. Общая продаваемая площадь микрорайона составит более 200 000 кв. м квартир и 100 000 кв. м нежилых объектов. Объем инвестиций в строительство — 13,6 млрд руб. Микрорайон граничит с памятником садово-паркового искусства «Усадьба Знаменское-Садки», рядом расположен Битцевский пруд, в 2 км — метро. «Несмотря на нестандартность формата, малоэтажные микрорайоны действительно востребованы», — рад управляющий директор группы ЛСР в Москве Иван Романов.

Покупатели таких квартир — это аудитория сегмента масс-маркет: молодые семьи, жители близлежащих подмосковных городов, москвичи, покупающие «квартиру на выходные» или для своих пожилых родителей. Еще одним перспективным заказчиком малоэтажного жилья может стать государство, считает Романов.

В проекте города-спутника «Новое Ступино» (более 90 км от Москвы) компании MR Group квартиры и коттеджи стоят одинаково — по 31 000-38 000 руб. за 1 кв. м. «Интерес к квартирам значительно выше», — делится Мария Литинецкая. Площадь квартир в новом городе — от 31 кв. м, коттеджей — от 90 кв. м.

Доехать до дома

Расположение — слабое место всех малоэтажных проектов. Основные потребители подмосковного жилья пользуются общественным транспортом. Обычно это далеко, долго и сложно. Но вот у микрогорода RGI в перспективе появится ст. м. «Пятницкая». Проект ЛСР в Ленинском районе будет в 2 км от метро. До «Западной долины» ходит автобус от Теплого Стана, недалеко железнодорожная станция Крекшино.

«Жилые комплексы на расстоянии 40-50 минут до ближайшей станции метро (мы меряем расстояние не в километрах, а в минутах) будут востребованы в первую очередь», — полагает Пучков. Жители городов, в которых строятся огромные жилые массивы, как в Балашихе, тратят в часы пик те же 40 минут, хотя находятся в 3-8 км от МКАД. А из других городов, которые расположены за 25 км, но не столь плотно застроены, требуется не больше времени, чтобы добраться до метро.

«Практика показывает, что объекты, расположенные ближе к Москве, но вблизи загруженных трасс и без доступа к железнодорожному пригородному сообщению менее ликвидны, чем проекты, обладающие лучшей транспортной доступностью и расположенные, например, в 20-километровой зоне», — рассуждает Романов.

Для строительства малоэтажных комплексов подходит 15-километровая зона от МКАД — нет такой высокой плотности застройки, как в столице и на ее окраинах, благоприятная экология и более дешевая земля, перечисляет он.

Дата публикации: 13:45 07 июня 2011

Источник: bpn.ru