Международный опыт поможет сделать российский рынок недвижимости лучше

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

В Москве состоялся XIV Национальный конгресс Российской гильдии риэлторов. Как констатировали участники мероприятия, развитию отрасли мешает несовершенство законодательства, недостаточное качество и недоступность жилья, отсутствие культуры владения собственностью.

Профессионалы предложили сразу несколько способов их решения. По мнению участников рынка, проблемы можно решить при наличии соответствующей законодательной базы и прозрачного рынка услуг. При этом важно использовать сложившийся международный опыт, а не искать собственные пути или учиться на своих ошибках.

Дефицит в квадрате

Как заявил президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Григорий Полторак, в России даже нет уточненных данных о количестве жилья. «У нас есть лишь примерные цифры – это 3,12 млрд кв. м, из которых порядка 3% — это ветхое и аварийное жилье. Выходит, что на каждого жителя страны приходится около 22 «квадратов» — казалось бы, неплохой показатель. Но, как показывает практика, он в 2-3 раза меньше, чем в странах Европы. А общая потребность в жилье превышает 1,5 млрд кв. м», — рассказал Григорий Полторак.

По его словам, чтобы обеспечить потребность россиян в жилье, необходимо ежегодно строить порядка 65 млн кв. м. «На сегодняшний день ресурсы отечественной стройиндустрии позволяют возводить около 50 млн кв. м. Еще 25 млн ежегодно возводят сами граждане – я имею в виду индивидуальные дома. Показатель в 65 млн вполне выполним», — считает президент РГР.

Однако, по его словам, относительно неплохие показатели работы стройкомплекса не решают проблему доступности жилья. Кроме того, недвижимость часто строится в отсутствии развитой транспортной и социальной инфраструктуры, в местах, где люди не могут найти работу.

Определенные проблемы для стройкомплекса порождает неоднородность качества жизни в различных регионах страны. «Конечно, это не только российская проблема. У жителей регионов и центральных городов разные доходы. Цена жилья диктуется рынком и соответствует уровню доходов. К тому же, это вполне нормальный инструмент перераспределения трудовых ресурсов», — считает Григорий Полторак. Впрочем, по его словам, этот механизм работает далеко не всегда – для большинства россиян переезд на новое место жительство сродни стихийному бедствию.

Еще одна проблема, которая тормозит развитие рынка, – это отношение граждан к своему имуществу. Большинство людей получили жилье в процессе приватизации, но многие из них полноценными собственниками так и не стали. «К примеру, общедолевое имущество часто воспринимается как чужой актив. Быстрая приватизация привела к тому, что у нас до сих пор не сформировала культура сохранения собственности – как на уровне граждан, так и в законодательной сфере. Люди не заботятся о своем имуществе, не чувствуют за него ответственность, а проблемы с уведомительным порядком регистрации порождают мошенничества», — пояснил президент РГР. Все это, считает он, ведет к правовому нигилизму в жилищной сфере: разного рода манипуляции при сделках с недвижимостью стали обыденной практикой.

Как считает Григорий Полторак, государству необходимо вернуть полномочия по регулированию правоотношений с объектами недвижимости. «В первую очередь, власти должны гарантировать защиту прав собственности при покупке жилья. Для этого необходимо ввести обязательное страхование прав – таким образом, в стране появится финансово обоснованный механизм защиты владельцев недвижимости. А государство должно активней заниматься пропагандой юридической грамотности населения», — резюмировал он.

Немало неприятностей доставляет и сложившаяся в стране система долевого строительства. Она не только порождает проблему обманутых дольщиков, но и доставляет много неприятностей участникам строительного рынка.

«Закон №214-ФЗ создавался для защиты прав дольщиков. Но, как показала практика, сейчас по нему работают не больше 20% строительных компаний. По этому документу дольщики фактически могут контролировать застройщика. Однако, как показывает практика, непрофессионалы не могут этим заниматься. Эти функции должно выполнять государство. Никому не придет в голову покупать дешево еду, которую поставят через год. А на рынке жилья почему-то так и поступают. Думаю, что систему долевого строительства надо упразднить и развивать проектное финансирование. А контролировать застройщиков должны профессионалы – банки и государство», — считает Григорий Полторак.

Выходы есть 

Как заявил президент Международной федерации профессионалов рынка недвижимости (FIABCI) Александр Романенко, для стабильного рынка нужно создать интегрированную законодательную базу, эффективную систему земельного регистра и кадастра и развивать современные финансовые механизмы.

«По данным Всемирного банка, Россия находится на 123-м месте среди 183 стран по показателю создания благоприятных условий ведения бизнеса. Чтобы изменить эту ситуацию, необходимо, в первую очередь, создать интегрированную законодательную систему — в соответствии с существующими государственными и международными нормами в сфере недвижимости. В первую очередь это относится к законодательным основам по земле и землепользованию», — считает Александр Романенко.

По мнению эксперта, идентификация и защита прав собственности должна основываться на безопасных данных, доступных всем сторонам. Это предполагает наличие эффективной системы каталогизации и классификации, а также свободного доступа к информации о правах на собственность, которой всегда могут воспользоваться третьи лица. Обеспечение безопасности частной собственности на землю – ключевое условие для функционирования рынка недвижимости.

«Для этого необходимо создать регулярно обновляемые государственные регистры и кадастровые системы, благодаря которым можно свести к минимуму риск мошенничества в сделках. Кроме того, это обеспечит законность владения активами, что, в свою очередь, облегчит доступ к банковским кредитам и страхованию», — считает Александр Романенко.

Эффективный и транспарентный прозрачный рынок недвижимости должен соответствовать правовым и добровольным правилам, международным стандартам, этическим нормам и передовой практике. Доступ к кредитам и ипотеке – это важнейший элемент здорового рынка недвижимости.

«Кредитная политика непосредственно влияет на динамику рынка недвижимости: активы недвижимого имущества формируют основу гарантии для залога, в соответствии с которой выделаются ипотечные кредиты и займы. В России до сих пор нет длинных и дешевых денег. А усилившиеся после кризиса позиции государственных банков получивших значительную политическую и финансовую поддержку, выдавливание с финансового рынка средних и мелких банков усложняет решение данных задач», — считает Александр Романенко.

В этой ситуации проблему можно решить благодаря развитию системы социального жилья. «Этот механизм должен рассматриваться как неотъемлемая часть рынка недвижимости, в качестве средства стимулирования экономического роста и развития городов. Социальное жилье может создать дополнительные возможности для рынка недвижимости, стать стабилизирующим фактором для экономического развития. В ряде западных стран социальное жилье было внедрено в национальные планы жилищного строительства», — пояснил Александр Романенко.

Развитию рынка недвижимости и приходу на него западных инвесторов мешают административные барьеры, а зачастую – опасения вести бизнес в России. Участники Национального Конгресса РГР были вынуждены констатировать: в первом квартале этого года отток капитала из России составил $21 млрд, в то время как объем иностранных инвестиций по итогам прошлого года составил 14% от докризисного уровня.

Более того, по данным «Ассоциации иностранных инвестиций в недвижимость» (AFIRE) Россия по итогам 2010 года опустилась на десятое место среди развивающихся стран по привлекательности рынка недвижимости для иностранных инвестиций.

Участники конгресса РГР обозначили сразу несколько комплексных проблем, которые мешают развитию рынка недвижимости. Но выяснили, что путей их решения, с учетом международной практики, все-таки больше. «Время, когда мы гордо заявляли об уникальности пути развития России, прошло. Сейчас важно понять, что наша страна должна двигаться в едином русле мирового развития», — таково общее мнение участников конгресса.

Дата публикации: 11:21 08 июня 2011