Некоторые аспекты программы реконструкции пятиэтажек

О федеральной и региональных программах реконструкции ветхого жилого фонда рассказывалось немало. Своей многоплановостью проблема износа зданий первых массовых серий затрагивает довольно широкий круг заинтересованных лиц: самих обитателей "хрущевок". муниципальные службы, строителей, потенциальных инвесторов.

Программа набирает ход как на федеральном, так и на региональном уровнях. Накопленный опыт позволяет при необходимости корректировать планы проектировщиков в соответствии с реальными нуждами и местными условиями. Ветхие хрущевки и сносили, и реконструировали. Но, как показало внедрение достаточно большого количества проектов модернизации "хрущевок" по всей России, стоимость реконструкции с надстройкой от одного до четырех дополнительных этажей и заменой внутренних коммуникаций даже в крупных городах оказывается на 35-40% дешевле строительства нового жилья. На сегодняшний момент все больше участников подобных программ склоняется к тому, что реконструкция все же выгоднее, чем снос, и обоснованна по многим причинам.

Экономический аспект

В первую очередь отметим, что для современного градостроительства во всем мире актуально уплотнение, т.е. максимально эффективное использование уже имеющихся застроенных площадей. Крупные российские города не являются исключением. Разрастание города экономически не всегда обоснованно, так как требует значительных затрат на освоение новых территорий, создание городских коммунальных сетей, проведение дорог и т.д.

Кварталы пятиэтажек, как правило, находятся недалеко от центра города, в районах с развитой инфраструктурой. Эти кварталы - образец низкоплотной застройки: всего до 4000 м2 на 1 га, что в 2-2,5 раза ниже плотности застройки кварталов в 80-е годы. Столь низкая эффективность использования земельных участков в районах с высокой рыночной стоимостью земли и жилья в настоящее время делает эти участки привлекательными для потенциальных инвесторов.

Реконструкция пятиэтажек может дать городам дополнительные площади на уже освоенных территориях: запас прочности несущих конструкций зданий (конечно, далеко не всех типовых серий) позволяет осуществлять надстройку до девяти этажей, а значительные резервы территорий кварталов дают возможность увеличить плотность существующей застройки за счет пристройки дополнительных секций или точечной застройки новыми зданиями.

Ключевым моментом, от которого зависит успешный исход модернизации старых кварталов, является вопрос финансирования. Среднестатистический российский городской бюджет (исключая Москву), как правило, может обеспечить только до 10-15% необходимой суммы. Поэтому в финансировании проектов реконструкции ветхого жилья необходимо использовать различные схемы привлечения средств: бюджетные средства, выделенные на капремонт зданий, ипотечное кредитование и коммерческие инвестиции. Привлечение средств жильцов, столь распространенное в странах Восточной Европы, у нас пока не прижилось в силу социальных причин.

Что касается внебюджетного финансирования, то определяющим фактором для принятия решения об инвестировании, естественно, является оценка рентабельности проектов реконструкции ветхого жилого фонда.

О том, выгодно ли вложение средств в программу реконструкции, можно судить на основании расчетов по сроку окупаемости пилотных проектов (с учетом уменьшения затрат на отопление зданий в результате их тепловой модернизации).

В основном, сроки окупаемости проектов реконструкции определяют два параметра - стоимость кредитования и местные тарифы на отопление.

В настоящее время кредиты в России стоят 9-14% в год. Однако наблюдается тенденция к снижению процентных ставок для отечественных инвесторов. За последние два года ставка рефинансирования ЦБ РФ (от которой непосредственно и зависит стоимость кредитов) сократилась вдвое, что позволяет говорить о приближении к европейскому уровню - менее 9%. Поэтому можно надеяться на то, что все больше компаний будет проявлять интерес к участию в тендерах Программы реконструкции ветхого жилого фонда.

Что касается тарифов на отопление, то в нашей стране они одни из самых низких в мире. Внутренние и экспортные цены на энергоносители различаются в 2-3 раза. Однако в последнее время постоянно повышается цена на топливо (в частности, на газ - на 20% в год). Эксперты Министерства экономического развития и торговли РФ прогнозируют дальнейший рост тарифов, которые за ближайшие 5-10 лет увеличатся, как минимум, в 1,5 раза.

В то же время, по расчетам специалистов, при сегодняшнем уровне тарифов на отопление и снижении процентной ставки до 5% в год (вполне реально и ожидаемо в ближайшие годы), период окупаемости проекта реконструкции пятиэтажек составит примерно 10 лет, что является весьма рентабельным как для западных, так и для российских инвесторов.

Стоит учесть также, что даже в регионах с относительно невысоким уровнем цен на недвижимость доход от продажи новых квартир только на двух уровнях надстроенной в ходе модернизации мансарды позволяет проводить санацию всего здания без затрат для жильцов и городской казны. Реализация же квартир на третьем этапе застройки делает проект коммерчески выгодным.

При реконструкции не требуется отвод территории, а за счет надстройки и расширения зданий повышается интенсивность использования городских территорий. В результате появляется возможность получить дополнительную жилую площадь на подготовленных в инженерном отношении участках со значительной экономией энергии и ресурсов. Стоимость прироста жилой площади при реконструкции зданий в 1,5-2 раза дешевле, чем новое строительство, расходы материальных ресурсов снижаются на 25-40%, затраты на строительство инженерной инфраструктуры - в 1,5 раза. Расчеты показывают, что в крупных городах реконструкции целесообразно подвергнуть 25-30% домов. Это составит 700 млн. м2 общей площади. При среднем показателе прироста площади жилья до 40% за счет надстройки этажей и пристроек будет получено дополнительно 280 млн. м2 общей площади.

Надо заметить, что теплозащитные мероприятия являются одним из основных направлений модернизации "хрущевок", обеспечивающими сбережение средств, столь необходимых муниципальным службам. Экономия на отоплении модернизированных зданий и снижение транспортных теп-лопотерь в обновленных коммунальных сетях высвобождает значительные муниципальные средства, которые можно направить на реконструкцию следующих кварталов пятиэтажек.

Что сделано

Москва, в силу более благополучного финансового положения, могла позволить себе опробовать снос пятиэтажек. Но и здесь, уже практическим путем, пришли к выводу, что такие радикальные меры не всегда обоснованы.

К примеру, стоимость реконструкции жилого дома на Химкинском бульваре оказалась на 10-15% ниже стоимости строительства нового здания. Дом, построенный в 1965 г., полностью видоизменился: стал девятиэтажным, более теплым, в нем появился лифт, мусоропровод и балконы. Общая площадь квартир увеличилась почти в 2 раза, появились 6 четырехкомнатных и 4 пятикомнатные квартиры. От "хрущевки" остались только фундамент, три несущих стены и лестничные клетки.

В Санкт-Петербурге консорциумом, созданным компаниями ROCKWOOL, Danfoss, Grundfos и Velux, была проведена реконструкция пятиэтажного панельного дома серии 1-507-3 на ул.Торжковской, 16. Проект предусматривал строительство современных квартир в мансардном этаже, а также дополнительную теплоизоляцию внешних стен, замену окон и оборудования автоматического регулирования отопления. Причем, все работы проводились без отселения жильцов. Существенная выгода такого рода модернизации пятиэтажек состоит в том, что затраты на отопление крупнопанельных жилых домов можно снизить почти вдвое. Расчетная стоимость всего комплекса работ по реконструкции составила около 230 долл./м2. Ресурс такого модернизированного здания, включая мансардную надстройку, определяется проектировщиками по меньшей мере в 50-60 лет.

Сегодня реализация проектов по реконструкции и обновлению ветхого жилого фонда поставлена "на поток". Дома модернизируются целыми кварталами в Москве, Санкт-Петербурге, Сургуте, Екатеринбурге, Череповце, Казани, Челябинске, Перми, Новосибирске и других российских городах.

Социальный аспект

Конечная цель проводимой жилищно-коммунальной реформы - повышение комфортности проживания и уровня обслуживания жильцов. В рамках этой реформы реконструкция пятиэтажек в состоянии решить часть ее задач.

Во-первых, при модернизации происходит обязательное утепление наружных стен.

Во-вторых, во время работ по реконструкции проводится обязательное обновление практически полностью изношенных инженерных сетей.

В-третьих, в ходе реконструкции предусмотрена установка различных тепло- и водосчетчиков во всем доме, т.е. жильцы будут платить только за реально потраченные тепло и воду.

В-четвертых, производится укрепление или реставрация балконов, козырьков, в домах появляются лифты и теплые тамбуры и т.д.

Вследствие изменений вырастает стоимость квартир, и для тех, кто захочет улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечного кредита, сумма залога за жилье будет значительно выше, нежели до реконструкции.

Таким образом, в модернизации "хрущевских" кварталов заинтересованы все. Для города - это снижение энергозатрат и, соответственно, нагрузки на муниципальный бюджет, а также частичное решение проблем очередников и обитателей ветхого и аварийного фонда. Для инвесторов- надежное вложение средств с доста-точно высоким уровнем доходности. А обитатели пятиэтажек получают жилье (при этом, не уезжая со старого места) с более высокими потребительскими качествами.