Выбираем участок для загородного дома: советы экспертов

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Строительство дома, будь то дача в садоводстве или фешенебельная резиденция, начинается с поиска участка. Участок – это холст, на который потом будет наноситься «масло» архитектурных и инженерных решений, газоны, хвойники, теплицы и оранжереи. Но все это – в отдаленной перспективе. Будем искать «холст».

Участки для загородного дома давно не в дефиците. Количество предложений земли исчисляется тысячами, что делает приобретение одного-единственного задачей архисложной. Кроме вторичного рынка, представленного предложениями подзаброшенных или недостроенных домиков в садоводствах и домами под снос в деревнях, можно обнаружить новые ДНП (дачные некоммерческие партнерства), коттеджные поселки с предложением участков с подрядом и без оного, произведения микродевелоперов (это когда предприниматель приобретает объект, улучшает его и снова выставляет на продажу). В каждой избушке свои зоны риска.

Опыт риэлторов показывает, что средний клиент, твердо решивший купить землю для себя, прежде чем совершить сделку, делает пять-шесть просмотров участков – не больше. Причина проста: нельзя объять необъятное.

Земля полна сюрпризов

Оставим за скобками типовые проблемы, с которыми сталкиваются участники рынка недвижимости, они всем хорошо известны, отметим лишь специфические, «загородные».

Самая распространенная: границы участка в кадастровом паспорте не соответствуют тому, что есть на самом деле. Это случается и в старых, и в новых массивах. Вторая проблема – несговорчивые соседи, с которыми невозможно сообща решать вопросы коммунального бытия (потому участок и продается). Третья – тяжелые гидрогеологические условия: не добуриться до воды, заболоченность, высокий уровень грунтовых вод, или грунты, на которых вообще ничего нельзя строить. «Попасть» на такой участок проще простого. Случаи перепродажи земли с плохой геологией участились: кто-то купил участок, вызвал геологов и понял, что от приобретения нужно избавляться (похоже на продажу побитой, но восстановленной машины). Впрочем, большинство этих вопросов - решаемы. Но для того ли мы приобретаем землю, чтобы потом мучиться? Лучше всего подстраховываться на стадии выбора участка.

Намечаем цель

Есть три вопроса, которые в дальнейшем заметно облегчат выбор объекта загородной недвижимости. Касаются они целевого назначения:- Сколько месяцев в году дом будет эксплуатироваться?- Сколько человек будет проживать в доме?- Как часто вы готовы принимать гостей и что это за гости: родственники солидного возраста, дружественные семьи с детьми или друзья, с которыми можно беззаботно проводить выходные?

Ответив на них, вы примете решение относительно главного вопроса: что вы хотите получить — дачу, дом для постоянного проживания бабушки с возможностью «сплавить» на лето внуков, или коттедж, которому отводится роль альтернативы квартире. Совместить «три в одном» - не получится. Если период вашей загородной жизни три-четыре месяца летних каникул и нечастые выходные зимой, есть смысл искать участок в охраняемом дачном массиве. В этом случае близость мегаполиса будет скорее минусом, чем плюсом. Но дачный дом должен располагаться в массиве, где есть постоянные жители и дееспособное правление ДНП или СНТ (что бы ни говорили риелторы, а от харизмы, активности и опыта председателя зависит многое). Если вы намерены жить в загородном доме более или менее постоянно, но не собираетесь отказываться от «базы» в виде городской квартиры — обратите внимание на наделы земли рядом с ближайшими к городу райцентрами, где есть школы, магазины, медицинские, бытовые и развлекательные учреждения. Если речь идет о доме для постоянного проживания — необходимо «привязываться» к ближайшей станции метро и остановкам общественного транспорта.

Изучаем местность

Для продуктивного поиска участка необходимо ограничить зону поиска – отсечь все лишнее. Чаще всего точкой притяжения становится пригородный район, до которого вам легко добраться из вашей городской квартиры или с работы. Но это может быть и что-то более личное: места, знакомые с детства, рядом живут родственники, хорошие друзья. Каждому свое. Но в любом случае местность необходимо изучить вдоль и поперек.

Как добираться до работы и где будут учиться ваши дети (это если речь идет о поиске места для постоянного проживания)? Где лечиться, как организована в данном населенном пункте медицинская помощь? Как развлекаться и проводить досуг? В деревне, очевидно, не будет мегамоллов и мультиплексов, но вполне возможно, что рядом есть озеро, конюшня, санаторий со спа-салоном. Но даже если вы любитель уединения, поверьте: это быстро проходит. Где покупать продукты и товары первой необходимости? Если вы шопоголик — деревня не по вашу душу. Как вы будете добираться до работы, школы, медицинского учреждения, дискотеки и магазина (то есть по всем вышеобозначенным точкам интересов), если дороги замело снегом, размыло дождем, или сломалась машина?..

Мы уже сказали о главной трудности – выбрать единственный и самый лучший участок из тысяч представленных в продаже. Вот и рецепт: выбрав точку притяжения, вы сузите поле поиска раз в десять-пятнадцать.

Знакомимся

На месте назначения вас радушно встречают хозяин или агент. Не забывайте, что они оба — лица заинтересованные (оттого и встреча радушная). Начинаем осмотр объекта. На какие вопросы необходимо получить ответы теперь?1. Кто продавец, то есть, собственник объекта недвижимости, который вам предлагают? Даже если вам показывают доверенность на нотариальном бланке, с хозяином и его ближайшими родственниками необходимо познакомиться.2. Подготовлены ли документы, и если еще нет, то в какой стадии их подготовка? Можно ли уже завтра отправляться к нотариусу? Несмотря на то, что законом предусмотрена возможность заключения простого письменного договора, мы все-таки советуем оформлять сделки с объектами загородной недвижимости нотариально: слишком много здесь подводных камней. К тому же нотариус просто-напросто «завернет» документы, если права продавца вызовут у него сомнения. Если на просьбу познакомить вас с собственником агент или доверенные лица отвечают отказом — ищите другой объект.3. Покупка участка у девелопера (им может быть физическое или юридическое лицо) имеет столько особенностей, что им следует посвятить отдельную публикацию. Но всему свое время.

Если вам приглянулась земля в новом ДНП или СНТ, это повод серьезно, шаг за шагом, изучить всю договорную базу со своим юристом, ориентирующимся в земельном законодательстве. Возможны два варианта происхождения таких объектов. Первый: девелопер приобрел большой участок земли (обычно это участок сельхозназначения), организовал дачное хозяйство, подготовил и утвердил генплан. Второй: девелопер приобрел большой участок ИЖС, разделил его на маленькие, изменил границы поселения. Если юридическая подготовка выполнена профессионально, риск не получить ничего сведен к минимуму. Но так бывает не всегда. Начинать изучение документов нужно с кадастрового паспорта. Если у вас есть сомнения в том, совпадают ли реальные границы участка с теми, что обозначены в документе, есть смысл пригласить геодезиста для уточнения координат, причем желательно независимого, а не того, которого вам предложит девелопер. К сожалению, в этом вопросе сплошь и рядом встречаются и технические ошибки, и умысел будущих соседей, которые успели «подвинуть» колышки. Но такая ситуация (наличие готовых кадастровых паспортов у «маленьких» участков в составе «большого») — редкая и почти идеальная. Как правило, у таких коттеджных «недопоселков», выставляемых на продажу, не только дороги и свет в отдаленной перспективе, но даже пакет первичных документов не укомплектован. В этом случае вам скорее всего предложат заключить предварительный договор купли-продажи участка, выделенного из не вполне подготовленного массива. И риск получить не то, что обещано, серьезно возрастает.

Поэтому смотреть нужно не только на документы, но и на лица контрагентов по сделке. Но если они не вызвали у вас недоверия, движемся дальше.

Первая встреча с землей

Вне зависимости от того, заинтересовал вас объект или нет, после просмотра отпустите с миром продавца и отправляйтесь исследовать местность, а также знакомиться с возможными соседями. Продолжаем ставить вопросы и искать на них ответы:

Нет ли у потенциального продавца конфликтов с соседями, которые могут по наследству перейти вам? Соответствуют ли реальные границы участка тем, что заявлены в документах? Если нет или свидетельство о собственности получено без межевания (такое встречается в садоводствах), а участок и соседи нравятся, - есть повод говорить о снижении цены.

Нет ли у продавца задолженности перед СНТ или ДНП? Об этом лучше всего узнавать из первоисточника, то есть потребовать соответствующую справку в правлении. Может оказаться, что продавец не участвовал в общих расходах, связанных со строительством линий электропередачи, водопровода, дорог. Да и вообще с председателем познакомится полезно.

Есть ли электричество, нет ли с ним перебоев и дефицита энергомощностей? В договоре энергосбытовой компании с потребителем (об этом также можно узнать в правлении) должны быть указаны и выделяемые мощности, и возможности их увеличения.

Как решаются вопросы жизнеобеспечения коттеджного (дачного) поселка, садоводства (ремонт и строительство дорог, дренажные работы, охрана) и в какие суммы это выливается?Обитаем ли поселок зимой, как он охраняется в зимнее время? Можно ли к нему подъехать в весеннюю распутицу?

Где берут питьевую воду? Каково ее качество? Есть ли в окрестностях хорошие колодцы и скважины? Проводился ли анализ воды и что он показал? Если местность малоосвоенная, а вокруг нет ни колодцев, ни скважин, дело усложняется. Однако в любом регионе есть фирмы, специализирующиеся на гидрогеологоразведке, специалисты которых имеют информацию о характере подземных водных источников.

Каков характер грунтов на вашем участке? Может оказаться, что затраты на ландшафтные и дренажные работы, вовремя не принятые во внимание, заставят серьезно корректировать смету строительства. Если речь идет о «нулевом» участке, на котором еще не проводились геологоразведочные работы, оценить геологию непросто. Уменьшить шанс ошибки все-таки можно, если на предлагаемом участке сделать несколько скважин глубиной 1,5–2 м садовым буром. Если вы хотите купить участок, который не доставит проблем в будущем – приобретите этот инструмент. Он пригодится и на стадии выбора, и тогда, когда вы уже начнете осваивать землю. При помощи бура вы сможете оценить и характер почвы (торф, песок, глина), и уровень грунтовых вод. Но такое исследование — не панацея, а лишь страховка от очевидных просчетов.

Дата публикации: 17:36 15 июня 2011

Источник: bpn.ru