Одиночество VIP-покупателей

В каждом крупном аэропорте есть зал для VIP. В то время как простые смертные томятся в ожидании рейса в общем зале, избранные мира сего наслаждаются своими привилегиями в зоне повышенной комфортности. Покупатели элитного жилья в Петербурге во многом схожи с авиапассажирами этой категории.

Споры о том, какое жилье в Петербурге следует считать элитным, продолжаются уже добрый десяток лет. Сегодня большинство аналитиков рынка сходятся во мнении, что к этой категории можно отнести объекты недвижимости исторической части города, стоимость которых не менее $1700-2000 за квадратный метр. Сюда включают новые, расселенные и реконструированные дома и подъезды так называемого "золотого треугольника" (территория между набережными Невы, Фонтанки и Невским проспектом), престижные здания близ Таврического сада, особняки Петроградской стороны, Каменного и Крестовского островов, а также отдельные здания на Васильевском острове.

Куда "уехал" спрос

Среди риэлтеров, специализирующихся на продаже типового жилья и квартир экономкласса, бытует мнение, что золотой век элитного сектора петербургского рынка недвижимости канул в лету: дорогие и очень дорогие квартиры, выставленные на продажу в специализированных каталогах, "пылятся" на рекламных страницах годами. Еще недавно всю вину за пассивность VIP-покупателей принято было списывать на застройщиков перспективных проектов в центре города, тянущих одеяло спроса на себя. Однако в последние месяцы и на первичном рынке не все гладко: многие новостройки в центре часто остаются нераспроданными на 5-10%, что еще год назад казалось фантастикой. Выходит, покупателей с толстым кошельком на рынке уже не осталось? А может, состоятельные клиенты, помешавшись на экологии, вкладывают деньги в элитные коттеджи и таун-хаусы за городом? Или они вообще разочаровались в отечественной недвижимости, присматривая себе виллы где-нибудь на Лазурном берегу?

Все гораздо проще. Парадоксальность сегодняшней ситуации на рынке элитного жилья заключается в том, что спрос здесь очень высок, без всяких натяжек. Более того, клиентов, желающих купить элитные апартаменты в центре, прибавляется с каждым месяцем. А предложения, отвечающие запросам VIP-покупателей, на вторичном рынке практически отсутствуют, причем как в старом фонде, так и в реконструированном жилье. Однако прежде чем остановиться на требованиях состоятельных покупателей, необходимо пояснить, кто они.

Вся королевская рать

К разряду VIP-покупателей сегодня относятся банкиры, руководители и топ-менеджеры крупных петербургских и московских компаний, "сливки" культурной богемы и шоу-бизнеса, иностранцы, работающие в Петербурге либо выступающие в роли инвесторов недвижимости. Большинство из них фактически никакие предложения этого рынка не устраивают, ведь почти все "видовые" дома старого фонда в исторической части города уже давно расселены, а оставшиеся коммунальные квартиры можно считать бесперспективными (окна во двор-колодец или "стена в стену", отсутствие капремонта и т. п.)

На вторичном рынке время от времени появляются адекватные объекты, но они либо сразу находят своего покупателя, либо настолько переоценены, что не вызывают интереса. К примеру, пять-десять лет назад довольно большим спросом у состоятельных клиентов агентств недвижимости пользовались апартаменты с видом на Таврический сад. Квартиры здесь уходили по умопомрачительным (по тем временам) ценам, в их ремонт вкладывались огромные суммы (и порой неоправданно). И если сегодня владелец таких хором решил по тем или иным причинам от них избавиться, он, как правило, хочет не только выгодно продать свое "богатство", но и окупить затраты на ремонт, скажем, пятилетней давности. Изучив разброс цен на рынке по рекламным объявлениям, продавец выставляет квартиру на продажу по цене $3000/кв. м, но проходит месяц, другой, третий, ему то и дело звонят, приходят на просмотр, а согласие давать никто не спешит. Продавец теряется в догадках, считая, что ему просто "не везет". Однако причина не в отсутствии везения, а в том, что цена явно завышена.

Во-первых, квартира с ремонтом пятилетней давности, бесспорно, морально устарела - строительные и отделочные технологии за эти годы ушли далеко вперед, не говоря уже об "амортизации" сантехники и инженерии. Следовательно, стоимость ремонта можно смело вычесть из стоимости квадратного метра жилья. Во-вторых, VIP-покупателю в наши дни требуется если не подземный гараж, то место для парковки, причем, как правило, двух машин, а с этим в центре напряженно. И наконец, уровень инженерных коммуникаций домов после "советского" капремонта оставляет желать лучшего. С учетом всех этих "минусов" такую квартиру спокойно можно продать по $2300/кв. м, но никак не дороже. В любом случае - с новыми в этом же районе ее сравнить нельзя.

В поисках петербургского духа

Если открыть любое рекламное издание о петербургской недвижимости, можно найти несколько десятков предложений строящегося элитного жилья в центре по самым разным ценам - от $1800 до 8000 за квадратный метр. Казалось бы, проблем с выбором нет. Однако факты свидетельствуют о том, что далеко не все объекты на этом рынке, можно отнести к элитным. По сути, все неудовлетворительные характеристики новых и строящихся квартир можно свести к пяти. Во-первых, это относительно низкие потолки - как правило, не выше трех метров (три метра в рекламе на деле оказываются 290 см). "Элита" же хочет жить в комфортабельных квартирах с потолками от 330 см (как в старом фонде). Во-вторых, в лучшем случае предлагается один гараж на квартиру (а в семье состоятельного покупателя как минимум две машины). В-третьих, нерациональная планировка (зачастую "спасти" якобы элитную тесную квартирку с видом на стену соседнего дома не может даже именитый дизайнер). В-четвертых, невысокое качество строительно-отделочных работ (москвичи, ищущие по столичным меркам представительское жилье в центре, сталкиваются с тем, что выбора просто нет). И пятый пункт, на котором стоит остановиться подробнее, - отсутствие "петербургского духа" в новых домах. Дать строгое определение этому самому "духу", конечно, не представляется возможным. В большинстве случаев VIP-покупатели стремятся к тому, чтобы о статусе жилья свидетельствовало не только "историческое местоположение", но и "исторический" облик новых апартаментов. Но о каком "петербургском духе" может идти речь, если фасад дома - сплошь стекло и бетон? Можно, конечно, сделать ремонт новой квартиры в стиле ретро. Лепнина на потолках, искусственный камин, дубовый паркет, соответствующая мебель - чем не "петербургский дух"? Но когда на "лице" у дома написан "новодел", никакой ремонт квартиры "под старину" не спасет.

Наученные горьким опытом покупатели отказываются вкладывать деньги в жилье "на чертежах", то есть на первых этапах строительства. Они готовы даже переплатить, чтобы, как говорится, "пощупать" построенный дом на предмет соответствия нормам для представительского старого фонда.

Петербургские застройщики, которые держат руку на пульсе спроса, быстро сориентировались в изменениях конъюнктуры рынка, и в 2004-2005 годах в продаже появилось немало новых объектов улучшенной характеристики - с высокими потолками, с отделкой фасада натуральным камнем и с полноценным паркингом. Многие застройщики стали гораздо серьезнее подходить к проблеме качества строительства, организуя управление проектом (project management) отдельными структурами или доверяя решение этой задачи крупнейшим отечественным или зарубежным компаниям, специализирующимся на данном рынке. Одна известная строительная петербургская строительная компания даже пригласила английскую фирму "Bovis Lend Lease", которая считается одним из мировых лидеров управления строительным процессом, для контроля за соблюдением канонов элитного домостроения.

Обложили

Против застройщиков, предлагающих жилье на начальных этапах строительства, сегодня настроены не только покупатели, но и законодатели. Как известно, в канун 2005 года Госдумой был принят пакет законопроектов о создании рынка доступного жилья, куда вошел закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Этот документ, о котором уже неоднократно писалось на страницах нашего журнала, наделяет дольщиков весьма широкими полномочиями, серьезно ограничивая права застройщиков. Аналитики рынка предрекают повышение цен на строящееся жилье, причем весьма значительное. Однако цены на рынке элитного домостроения и так приближаются к своему максимуму, а ускорение их роста попросту парализует спрос. Единственное исключение - квартиры с видом на Неву, каналы и исторические объекты, которые охотно разбирают иностранцы, давно скупившие даже бывшие дворницкие в домах у Дворцовой площади.

Дорожать будет не все

Если элитные строящиеся квартиры, продающиеся сегодня по $2500-3000 за квадратный метр, завтра будут стоить $4000/кв.м и дороже, покупатели окончательно отвернутся от этого рынка. Не говоря уже об инвесторах, которые еще два года назад получали до ста процентов прибыли, вкладывая средства в элитное жилье на первых стадиях строительства. Сегодня доходность таких вложений обычно не превышает 10-20%, что заставляет инвесторов искать другие способы умножения капиталов.

В обозримом будущем постоянным спросом будут пользоваться только новые дома, характеристики которых максимально соответствуют представлениям состоятельных покупателей об элитарности. И такие дома, несомненно, будут дорожать. Напоследок два слова об ипотеке. Несмотря на то, что VIP-покупатели в большинстве своем отказываются от "котов в мешке", предпочитая приобретать уже готовое или почти готовое жилье, им при этом хочется не выкладывать всю сумму сразу, а платить в рассрочку. Поэтому есть основания предполагать, что у застройщиков, которые станут предлагать достойные варианты в центре с рассрочкой даже на два-три года, отбоя не будет от покупателей. Но в ближайшее время они вряд ли появятся. Хотя бы потому, что предложений готовых домов в центре пока очень мало.

Еще недавно положение потенциальных покупателей элитной недвижимости можно было сравнить с положением одиночных нерядовых пассажиров в VIP-зале аэропорта, ожидающих своего рейса, отложенного на неопределенное время. Однако сегодня ситуация на этом рынке начинает меняться к лучшему. Застройщики стали прислушиваться к пожеланиям VIP-клиентов, выставляя на рынок объекты, удовлетворяющие современным критериям элитного жилья. И тем, кто выбирает сейчас новую квартиру на первичном рынке, лучше поспешить, пока дефицит пятен под застройку и изменения в законодательстве не вызвали новый скачок цен на элитное жилье.

Дата публикации: 11:51 11 апреля 2005

Источник: bpn.ru