Куда податься русским долларам?

Число стран, привлекательных для россиян с точки зрения покупки недвижимости, довольно ограничено. Причины привлекательности могут быть разными – курортный климат, красоты природы, мягкий визовый режим, невысокие цены на недвижимость или же близость к очагам современной европейской цивилизации. Несмотря на наличие многих из этих факторов, Болгария не является одним из «раскрученных» направлений. Одна из главных причин, видимо, – инерция нашего мышления. Дело в том, что во времена железного занавеса Болгария была одной из немногих братских стран, куда советские граждане выезжали на летний отдых в относительно массовом порядке. Причем отбор достойных кандидатов в райкомах партии был не столь свирепым, как, скажем, при поездках в Югославию, которая тогда считалась почти Западом. Постепенно сложилось мнение о Болгарии, как о некоем филиале Крыма (то же Черное море) или, если хотите, «недозагранице». Между тем время не стоит на месте, Болгария активно интегрируется в европейские процессы, качество жизни выросло, сервис улучшился.

Популярность Болгарии среди россиян могла бы быть сейчас выше, но два года назад был нанесен серьезный удар по российскому туризму в Болгарии – был введен визовый режим. Тогда Болгария, по свидетельству Российского союза туриндустрии, сразу потеряла 30-40% турпотока. Причина – не в стоимости виз. Традиционно в России наибольшим спросом пользуются горящие туры, поэтому преимущество неизбежно имеют те страны, в которых виза не нужна вовсе или ее можно оформить в аэропорту в момент прилета.

Мои друзья, которые летали на отдых именно в том году, рассказали, что введение виз было совершенно неподготовленным, никакой разъяснительной работы не было. Многие турфирмы, которые давно занимались Болгарией, не имели понятия, что делать. Даже формы анкет не были переведены на русский язык, и никто не мог объяснить, как их заполнять. Одновременно были закручены гайки в самой Болгарии. Например, владельцы частных мини-гостиниц были обязаны временно регистрировать своих зарубежных постояльцев – по типу того, что сегодня происходит в Москве. Как сказали мои друзья, когда они прибыли на место, у них сложилось ощущение, что страна пуста. Во всяком случае, туристов было крайне мало.

Казалось бы, туризм не имеет прямого отношения к покупке недвижимости, но в том году в глазах многих россиян сложился имидж Болгарии как страны, недружественной к иностранцам, хотя, безусловно, это не так. На ошибках Болгарии научились далеко не все. Положительным примером здесь можно назвать Кипр, который сделал все возможное, чтобы облегчить для россиян введение в январе этого года визового режима. Увы, несмотря на все усилия, Кипр, по свидетельству туроператоров, стал для России главным туристическим провалом сезона. А вот Чехия сама нанесла удар по своей туристической репутации. Эта традиционно популярная у нас страна ввела весной немыслимый режим получения виз, когда люди стояли ночами в очередях, писали номерки на руках, и, в итоге, сотни туристов, проплатившие туры, лишались денег, поскольку Чешское посольство в Москве не оформляло визы в установленные сроки.

Сейчас наши туристы постепенно возвращаются в Болгарию. Что касается иностранцев – покупателей недвижимости в этой стране – то среди них гораздо больше людей из Западной Европы, чем из России. И это, несмотря на то, что в отличие от многих арабских или западно-европейских стран Болгария очень близка нам по корням и культуре. Не все знают, например, что выражение «русский алфавит» лишено смысла, поскольку славянская письменность была изобретена болгарскими просветителями Кириллом и Мефодием, которые в IX веке перевели с греческого на старославянский язык основные богослужебные книги. Впрочем, Болгария привлекательна и с более приземленных позиций – как плацдарм для инвестиций в недвижимость.

Алексей МЕЛХАНОВ, управляющий болгарской компании «БГ инфо» – личность весьма популярная в российских интернет-источниках по Болгарии. Правда, популярным он стал «анонимно» и помимо собственной воли. Дело в том, что многие страницы web-сайта «БГ инфо» были скопированы различными сайтами туристических фирм (разумеется, без ссылки на источник). До сих пор материалы «БГ инфо» бесплатно питают пару десятков ресурсов о Болгарии. Впрочем, сам Мелханов относится к этому спокойно: «Кому надо – разберутся». По его словам, основные клиенты компании – это «розничные» покупатели из стран ЕС. «Лидеры – англичане, у нас есть партнер в Лондоне, говорит госп. Мелханов. – Россияне, пользующиеся нашими услугами – это инвесторы (вкладывающие свыше 0 тыс.), заинтересованные в оформлении ПМЖ в Болгарии по Закону об инвестициях. Они, как правило, вкладывают деньги в предлагаемые нами апартаменты на море или в отели».

В настоящее время российские клиенты связываются с «БГ инфо» по электронной почте или телефону. Поскольку интерес был невысок, компания прекратила рекламу в российских СМИ, на которую она раньше тратила до тыс. в месяц, и в январе этого года ликвидировала представительство в Москве. Вместо этого компания готовится открыть вместе со своим английским партнером представительство в Лейпциге. В целом, по свидетельству А.Мелханова, «работа с западным покупателем на сегодня гораздо продуктивней – его не надо убеждать в привлекательности и перспективности Болгарии, его не волнуют вопросы виз и пребывания, у него нормальное восприятие цен и нет проблем с оплатой. Хотя и среди россиян постепенно зреет понимание». Чтобы такое понимание «созрело» быстрее, рассмотрим более внимательно Болгарию с точки зрения покупки недвижимости.

Дешевле и легче, чем вы думали

Как рассказали нам в компании «БГ инфо», Болгария имеет прогрессивное законодательство, регулирующее вопросы собственности, близкое к стандартам Евросоюза и вполне «доброжелательное» к иностранцам. Иностранец как физическое лицо может наравне с болгарскими гражданами приобретать недвижимость, причем для оформления сделки купли-продажи достаточно загранпаспорта. Особой популярностью у иностранцев пользуются апартаменты в комплексах на Солнечном берегу. Кроме того что они обеспечивают беспроблемный отдых своим владельцам, такие объекты к тому же обладают высокой ликвидностью: если вы впоследствии захотите их продать, покупатель найдется быстро и вы, вероятно, еще и сможете на этом заработать.

В отличие от современных российских новостроек, где вы получаете голую бетонную коробку и героически отделываете ее в течение долгих месяцев, в Болгарии к продаже предлагаются апартаменты с полной и весьма качественной отделкой, которая уже включена в стоимость. На рынке представлено множество объектов, которые полностью готовы к заселению уже в этом сезоне – платите деньги и пакуйте чемоданы. В каждой комнате устанавливаются кондиционеры, в ванной и коридоре – теплые полы, санузлы полностью оборудованы. Можно также купить полностью меблированные апартаменты, с хорошо оборудованными кухнями (обычно – холодильник, вытяжка и плита из стеклокерамики). Все оборудование – итальянское или немецкое. По желанию клиента устанавливается даже стиральная и посудомоечная машины. Причем проект меблировки согласовывается с клиентом по фотографиям и трехмерной компьютерной модели.

Как правило, такие комплексы находятся в непосредственной близости от пляжа и включают бассейн, постоянную охрану, паркинг, на котором можно оставлять автомобиль, даже когда вы находитесь в России. Рядом с комплексами есть прачечные, магазины, рестораны. Цены по сравнению с московскими невысоки. Скажем, двух или трехкомнатные апартаменты, которые у нас бы назывались не иначе, как «элитными» (с барбекю на террасе, четырехместным джакузи и камином в холле), можно приобрести по цене, соответственно, в или 120 тысяч. Если вы не хотите проживать там постоянно, компания, которая продала вам собственность, может оказать услуги по сдаче ее внаем на необходимый срок.

Наиболее привлекательно южное побережье Болгарии – Солнечный берег, Несебър, Созопол. А вот северный берег (Каварна, Балчик, Варна) менее популярен – не только из-за климата, но и по причине менее развитой инфраструктуры. Правда, многие россияне, менее информированные, чем жители Евросоюза, по традиции, идущей еще с советских времен, часто склоняются к северу: в те времена Золотые пески и, соответственно, Варна, были единственным местом, известным советскому человеку в Болгарии. Чтобы оценить разницу между севером и югом, достаточно проехаться по побережью в июне или сентябре. В эти месяцы на юге вода +220С, и сезон в разгаре, а на севере вода всего 17-180С, и курорты пусты. Поэтому покупку недвижимости на северном побережье или в крупных портовых и промышленных городах в компании «БГ инфо» считают, «странным выбором».

Цены

Цены, разумеется, зависят от расположения. Нижний предел – всего 0 за кв.метр. В Софии цены перешли психологический рубеж в 00, который у нас, москвичей, понятное дело, ничего, кроме ностальгии по светлому прошлому вызвать не может. Минимальная цена готовой квартиры – 0 за кв. метр. Есть возможность купить большую квартиру на двух (иногда трех) верхних этажах здания с большими верандами и панорамными окнами. Разумеется, предлагаются и отдельные малоэтажные дома с участками земли. Как и в Подмосковье, стоимость строительства напрямую связана со стоимостью земли. Но отличие в том, что в Болгарии прекрасный дом можно построить всего за 0-150 тысяч. Можно купить и готовый дом. Если это престижное место, а дом имеет высококлассную отделку, сауну, бассейн, покупка может обойтись в 200 тыс. и выше.

Цены на землю указываются не за сотку, а за квадратный метр. Вне курортных зон квадрат земли на участке под индивидуальную застройку стоит -50, на море – -150, а на популярных курортах – 0-500. Часто, считает Алексей Мелханов, предпочтительнее купить участок с имеющейся на нем постройкой, которую можно снести. При этом разрешение на постройку будет гарантировано и вопрос коммуникаций также решен в той или иной степени. Для тех, кто рассматривает Болгарию как место для инвестиций, хороший выбор – покупка отеля. Оптимальный вариант (при наличии средств) – покупка «настоящего» отеля с категорией минимум две звезды, с которым будут готовы заключить договор ведущие туроператоры. Стоят такие объекты от 1 млн. долл. и могут приносить владельцу при грамотном управлении 20% прибыли в год.

Механика покупки

Сделки заключаются нотариально. «БГ инфо» обеспечивает проверку обременений и запрещений на покупаемый объект. В случае обращения клиента для проведения переговоров по объекту, найденному самим клиентом, комиссионные компании составляют 30% от суммы, на которую ей удастся снизить исходную цену. По свидетельству А.Мелханова, опыт его компании часто позволяет добиться снижения цены даже если объект был найден через агентство недвижимости. Сделка оформляется в два этапа – сначала заключается предварительный договор, и покупатель платит аванс (10 процентов). Затем уже подписывается окончательный договор, и производится окончательный расчет. При покупке дорогостоящего объекта разрыв между предварительной и окончательной оплатой может составить 1-2 месяца по договоренности сторон.

С точки зрения среднего покупателя оптимальный выбор – купить апартаменты в курортном городе (Солнечный берег, Несебър, Созопол и др.). 0 тыс. можно считать нижним порогом для привлекательной покупки, а тысяч за 300 уже можно по-настоящему разгуляться и претендовать на вполне достойный дом. Можно купить и более дешевую квартиру (от тыс.), но это лишено смысла – как с точки зрения инвестиций, так и для отдыха. Это будет панельный дом на расстоянии нескольких километров от моря. Причем, преодолев по жаре эти километры, собственник попадет на городской пляж, где уважающие себя местные жители никогда не купаются. К тому же у такой квартиры крайне низкая ликвидность – избавиться от нее будет нелегко, разве что серьезно сбросить цену. Ну а для тех, кто хочет жить в Болгарии круглый год, весьма привлекательна София. Город окружен природными парками и минеральными курортами. София – крупный город со всеми преимуществами в смысле насыщенной культурной и общественной жизни. А вот в приморских городках с ноября по май наступает мертвый сезон.

Вообще, предпочтения российских покупателей недвижимости для прагматичных европейцев порой представляют большую загадку. Алексей Мелханов считает, в частности, что Болгария действительно сильно недооценена в наших представлениях. «Те, кто был, например, в Сочи и на Солнечном берегу, – говорит он, – сравнивая эти курорты, ставят уровень Сочи где-то «ниже колена». А уровень и качество недвижимости в Сочи – просто смешные при ценах, заметьте, более высоких, чем в Болгарии».

В отличие от России в Англии, например, реклама болгарской недвижимости идет по центральным телеканалам, а услуги оказывают десятки агентств по всей стране. «Наши клиенты – инвесторы из России, после того, как буквально «силком» привозишь на Солнечный берег и показываешь объекты – говорят, что близко представить такого не могли, – уверяет госп. Мелханов. – А в плане «запасного аэродрома», более идеального места для русского человека нет – главным образом, благодаря крайне доброжелательному отношению (могу сравнивать – сестра в Чехии), прекрасным возможностям для бизнеса и ясным европейским перспективам страны».

Петр ЧЕРНОВ

Дата публикации: 09:10 13 августа 2004