Жилье в Ленобласти нарасхват

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Квартиры в Ленинградской области традиционно покупают те, кому не хватает денег на приобретение жилья в Петербурге. Наибольший объем многоэтажного жилья, предлагаемого к продаже на вторичном рынке, сконцентрирован в ближайших к границам Северной столицы районах – Гатчинском, Выборгском, Всеволожском, Киришском и Кингисеппском.

Квартирный рынок области в этом году выходит из коллапса. С началом кризиса, в сентябре 2008 года, на областном рынке произошло резкое падение спроса, а за ним – и цен на квартиры. Рынок «стоял» вплоть до конца 2009 года. Цены на областное жилье к весне 2010 года с начала кризиса снизились примерно на 30%, а количество сделок (по сравнению с 2008-м) сократилось в два раза: в новостройках покупок стало меньше на 50-70%, на вторичном рынке – на 50%.

Лишь весной 2010 года на рынке обозначилось оживление, связанное прежде всего с интересом покупателей к невысоким ценам и возможностью торга. Рост произошел и за счет отложенного спроса – в условиях некоторой стабилизации петербуржцы снова задумались об улучшении жилищных условий.

Сначала спрос активизировался на объекты в 50-километровой зоне вокруг города. А весной этого года снова в ходу уже не только ближние, но и дальние пригороды. Риэлторы отмечают, что просмотры идут не только в Гатчине, но и в Луге.

Экономный спрос

В структуре общего жилищного фонда Ленинградской области эконом-класс традиционно занимает подавляющую часть спроса. Не секрет, что поиск жилья за КАД, как правило, обусловлен вовсе не тягой к природе и чистому воздуху. Покупатель в первую очередь решает свои жилищные проблемы: например за счет разницы цен в Петербурге и области увеличивает жилплощадь или приобретает квартиру для детей.

По единодушному мнению риэлторов, до 50% сделок в ближнем пригороде приходится на переселенцев из Петербурга – прельщают горожан в области в основном низкие цены, за счет которых можно двухкомнатную квартиру превратить в трехкомнатную, а комнату – в однокомнатную. Особенно хорошо это заметно на примере Всеволожского района, где практически 100% спроса приходится на однокомнатные квартиры. Они стоят дешевле, чем в Петербурге, при том что находятся в сравнительной близости от города. Это хороший вариант для отселения взрослых детей.

Риэлторы периодически сталкиваются с ситуацией, когда, делая выбор между спальным районом Петербурга и ближним пригородом (20-30 км), люди выбирают более просторное жилье в области.

Еще около 20% покупателей квартир в Ленинградской области – жители самой Ленобласти, которые улучшают свои жилищные условия. Но с начала текущего года серьезную активность на этом рынке проявляли и представители других регионов – при продаже квартиры в далеком областном центре на жилье в мегаполисе рассчитывать не приходится, а окрестности такового выглядят вполне привлекательной альтернативой.

Кто куда

Ценообразующие факторы на рынке жилой недвижимости Ленобласти фактически те же, что и в Петербурге. Прежде всего это – местоположение. Для покупателя квартиры за городом крайне важна транспортная доступность, которая зависит, с одной стороны, от удаленности от мегаполиса, с другой – от наличия удобного транспортного сообщения, дорог без пробок и т. д. Не секрет, что выбраться из города по основным северным магистралям – Сестрорецкому, Выборгскому, Приозерскому шоссе – иногда очень сложно; на восточном и южном направлениях пока свободнее. Уникальным преимуществом обладает район поселка Девяткино, где расположена единственная в Ленобласти станция метро, – вопреки административному делению его можно назвать практически городским районом.

Влияет на цену, разумеется, и тип здания. Кстати, разнообразие квартир в Ленинградской области несколько шире, чем в Петербурге. Например, здесь до сих пор сохранилось так называемое «жилье без удобств» – это деревянные и кирпичные дома, в которых туалет находится на улице или в подъезде на несколько квартир. Газ здесь баллонный, отопление печное, а для хранения дров (или угля) для каждой квартиры рядом с домом предусмотрен дровяной сарай. Такое жилье встречается в таких поселках как Вырица, Сиверская, Мельничный Ручей и пр.

Как и в городе, свою роль в стоимости играет этаж. Первый – примерно на 10-13% дешевле любого среднего. Последний этаж может быть дешевле на 3-5%. Хороший вид из окон может увеличить цену объекта на 2-3%. Дополнительными факторами, ведущими к удорожанию жилья, являются наличие лифта, приличное внешнее окружение дома. Плюс, конечно, внутреннее оснащение квартиры, то есть состояние полов, потолка, стен, окон и дверей; инженерные коммуникации – ведь в области далеко не всегда есть центральный газопровод или телефон...

В настоящее время средняя стоимость квадратного метра жилья в Ленинградской области составляет около 39-45 тыс. руб., самые высокие ценники – во Всеволожском районе – 50-54 тыс. руб. за кв. м. За год цены практически не изменились, колебания составляли доли процента.

В административно подчиненных городу районах (Курортном, Петродворцовом, Пушкинском) ситуация совсем иная. В Петродворцовом, например, жилье стоит примерно 64-65 тыс. руб., а в Курортном – 72-74 тыс. руб. за «квадрат». Впрочем, в городах – спутниках Петербурга, как отмечают риэлторы, на уровень цен вторичного рынка влияет активность строительных компаний: как только появляется новый проект квартальной застройки, цены на вторичное жилье по соседству несколько снижаются.

Чего изволите?

Предложение жилья на вторичном рынке квартир Ленинградской области сегодня достаточно разнообразно. Примерно треть всего областного предложения квартир в листингах приходится на наиболее востребованные однокомнатные квартиры, еще около 40% – на двухкомнатные, остальное – трехкомнатные и крупногабаритные. До 20% предложения – варианты жилья в малоэтажных домах, высотой в два-три этажа.

Распределение по районам выглядит следующим образом: около 30% предложения – квартиры в Гатчинском районе, 15% – в Кировском и Всеволожском районах, по 12% – в Выборгском и Ломоносовском, в Приозерском и Лужском – по 7-8%, в Тосненском – примерно 6%.

Наиболее популярен у покупателей Всеволожский район – там сейчас быстро развивается инфраструктура, активно прокладываются дороги. Помимо самых привлекательных Всеволожска, Янино, Колтушей выбор нередко также падает на Гатчину, Тосно, Ульяновку, Тайцы, Вырицу, Кировск. Покупателей интересуют преимущественно дешевые предложения: около 80% запросов приходится на однокомнатные квартиры. Даже если человек ищет двухкомнатную квартиру, то обычно – бюджетный вариант площадью не более 50 кв. м, если трехкомнатную – до 60 «квадратов».

Однокомнатная квартира в 50-километровой зоне вокруг Петербурга обойдется как минимум в 1,4-1,5 млн руб. (метражом около 35 кв. м в кирпичном или панельном доме). Ценовой максимум составляет 2,5 млн руб. за однокомнатную на «ближних подступах», например во Всеволожске. Двухкомнатную квартиру в Ленинградской области можно подыскать за 2 млн, хорошую и близко – за 3 млн руб. Ценник на трехкомнатные объекты колеблется от 2,7 млн до 4 млн руб. Конечно, при определенном упорстве можно за полтора миллиона и во Всеволожске подыскать однокомнатный вариант, который потребует ремонта. А в более удаленных районах – например Лужском или Волховском – однокомнатная квартира может стоить и вовсе 600-700 тысяч… Приятный «бонус» приобретения квартиры в небольших поселках – небольшой участок в том же жилом квартале.

Мнения Экспертов 

Ольга Трошева, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости»

– В Ленинградской области первичный рынок недвижимости достаточно активен. Сегодня большая часть предложений квартир в строящихся домах, по нашим оценкам, приходится на Всеволожский район. Всего в регионе реализуется примерно 120 проектов новостроек домов и таунхаусов (учитывая очереди). При этом многоквартирные дома составляют 80%, а 20% приходится на секции в таунхаусах. Основные девелоперы, активно действующие на областном рынке, – это «Арсенал-Недвижимость», «Колтушская строительная компания», «Ленстройтрест», ЦДС, «Гарант-Девелопмент», Setl City и другие. Не так давно о своих планах построить порядка полумиллиона квадратных метров в области заявила компания «Унисто».

Но много в регионе и замороженных проектов – в первую очередь в Выборгском и Гатчинском районах.

Большинство покупателей, приобретающих жилье в ближайших к городу проектах, но территориально находящихся в Ленобласти, например в Девяткино, Новом Девяткино, Мурино, Колтушах,–  это городские жители и иногородние россияне. Еще одна зона, территориально находящаяся в Ленобласти, но вызывающая устойчивый интерес у петербуржцев, – это Кудрово. Здесь Setl City в июне 2010 года начала строительство нового жилого района «Семь столиц». В первой очереди – двух первых корпусах квартала «Вена» – запроектировано 500 квартир. В настоящее время большая их часть практически продана. Также неподалеку компания «Отделстрой» реализует проект «Новый Оккервиль».

Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»

– Разброс по стоимости, соотношению спроса и предложения на рынке пригородных квартир значительно выше, чем в городе. Например, цены на жилье в Пушкине находятся на том же уровне, что и в Петербурге, а стоимость квадратного метра в Гатчине в два раза ниже.

В основном квартиры в Ленинградской области покупают приезжие, владельцы комнат в коммунальных квартирах и те, у кого не хватает средств на покупку жилья в городе. К тому же последние несколько лет границы Петербурга заметно расширяются, все большим территориям присваивают статус городских земель. Среди покупателей растет число тех, кто покупает первую собственную квартиру с привлечением ипотечных средств.

Дата публикации: 15:18 12 июля 2011

Источник: bpn.ru