Элитная недвижимость Петербурга, как инструмент инвестиций: плюсы и минусы

Виды вложений в жилую недвижимость:

1. Расселение или покупка жилых квартир на первых этажах с целью перевода их в нежилой фонд и последующей продажи под коммерческие цели или сдачи под коммерческие цели.

Плюсы:

А) если учесть что стоимость коммерческой недвижимости обычно в полтора раза превышает стоимость расселения, то даже при длительном сроке проведения всей операции (до года), можно получить хороший доход. Расчет производится, исходя из стабильных цен на недвижимость – если цены на недвижимость за год вырастают или снижаются, то и доходность изменяется.

Б) мала вероятность снижения цен под коммерческую недвижимость малого формата. В городе обеспеченность площадями под бизнес (особенно в центре) значительно ниже, чем в любом европейском городе. Если исследовать район Невского, Владимирского, Загородного проспектов, Садовой улицы, то очевидно, что под коммерцию заняты уже не только фасадные части (до вторых и более этажей), но и вторые, и третьи дворы.

Минусы:

А) трудно найти подходящую для расселения недвижимость. По оценкам специалистов на сегодняшний день до половины интересных для инвесторов вариантов расселения являются нерасселяемыми по психологическим или юридическим причинам (хотя со временем ситуация по каждому объекту может измениться). Новый ЖК может как улучшить, так и ухудшить ситуацию.

Б) Вкладываясь в расселение инвестор рискует что сделка затянется или сорвется по субъективным или форсмажорным обстоятельствам.

2. Вложения на различных этапах в строящееся жилье (элитное или не элитное) с последующей продажей после получения свидетельства о госрегистрации.

Плюсы:

А) после госрегистрации стоимость квартиры вырастает на 10-15% (независимо от ситуации на рынке), благодаря возникновению правовых гарантий.

Б) инвестор получает возможность без вложений в отделку и интерьер, а также без потери времени и сил на работу с объектом, получить высокий доход, при любом уровне инвестиций, который он может себе позволить (от 25 тыс. до любой суммы).

В) возможности выбора объекта для инвестиций очень широки.

Минусы:

А) успех проекта очень сильно зависит от правильности выбора объекта вложения. Востребованность квартиры в будущем будет зависеть как от планировок, так и от месторасположения объекта. Типичный пример – в прошлом высоколиквиджные строящиеся объекты на морской набережной васильевского острова, который в случае начала строительства намывных территорий нового пассажирского порта (пропадает вид на залив) могут оказаться убыточными.

3. Покупка готовой квартиры для последующего ремонта и сдачи в аренду под жилье.

Следует учесть, что при покупке элитной недвижимости для последующей ее сдачи доход делится на две части. Первая часть – ежемесячные платежи за сдачу квартиры, а вторая часть - изменение стоимости самой квартиры. Ошибка многих владельцев элитной недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду в том, что они не отслеживают изменения самого объекта и стремятся отбить свои деньги только за счет повышения цены аренды, пытаясь завысить арендные ставки. Между тем правильный выбор объекта дает ежегодный рост стоимости этого объекта, превышающий доход от аренды.

Наибольший эффект от сдачи в аренду достигается, если у инвестора есть несколько объектов доходной недвижимости. В случае сдачи жилья в аренду неизбежен простой квартиры, поэтому если объектов несколько, доход будет равномерным. При этом доход очень зависит от конъюнктуры рынка. Следует помнить, что спрос на аренду элитного жилья значительно ниже, чем на массовом рынке. Владельцам элитных квартир следует проводить гибкую ценовую политику, следя за состоянием рынка. Чтобы квартира не простаивала.

Интересно, что по наблюдениям специалистов "Бекара", рынок элитной аренде находится в некоторой противофазе рынку купли-продажи. Например, улучшение экономической и политической обстановки в стране может отрицательно сказаться на рынке аренды. Значительный процент арендаторов элитного жилья составляют иностранцы, приезжающие жить и работать в Россию. Если экономика страны растет, но политическая обстановка недостаточно стабильна, западные специалисты предпочитают снимать, а не покупать квартиры. При этом идет приток иностранных специалистов, которые повышают спрос на рынке элитной аренды. При улучшении экономической ситуации западные фирмы начинают привлекать и обучать местных специалистов, а потом и покупать квартиры для западных сотрудников - следовательно идет отток иностранцев с рынка аренды. При этом соответственно, спрос на покупку элитной недвижимости увеличивается, а значит, и цена квартиры растет. В настоящий момент ситуация складывается именно таким образом.

Стагнация цен не коснулась сегмента продажи элитного жилья. Некоторое торможение рынка наблюдалось только осенью, когда элитные покупатели более придирчиво выбирали объекты, не зная, стоит ли ждать снижения цен. Но это была чисто психологическая заминка: увидев, что ситуация не меняется, покупатели вернулись к прежней активности. Активность элитного рынка можно объяснить экономической ситуацией в стране: у состоятельных людей есть деньги, которые они готовы вкладывать в свой уровень жизни. В отличие от всего остального рынка в элитном сегменте по-прежнему происходит медленный рост цен за счет покупки одних объектов и появления в каталогах новых - более дорогих. На сегодняшний день специалисты «Бекара» отмечают небольшое преобладание спроса над предложением за счет притока иностранцев и иногородних покупателей, желающих приобрести элитное жилье в Петербурге. Конечно, в Петербурге эта тенденция выражена слабее, чем в Москве, однако она набирает силу по мере улучшения экономической ситуации в стране

Основная сложность покупки элитной недвижимости с целью последующей аренды и выгодной перепродажи заключается в трудностях поиска подходящего объекта и расчета эффективности вложений. Без оценки специалиста очень трудно правильно выбрать объект для вложения.

Факторы, влияющие на повышение стоимости квартиры:

Месторасположение

Элитные дома в центре города с отличными видовыми характеристиками и техническими параметрами в Петербурге настолько редки, что ценятся порой так же дорого, как в Москве. Но отличие Петербурга от Москвы в том, что количество хороших квартир в центре города в ближайшие десятилетия не увеличится из-за суровых ограничений по застройке. В Москве по мере реконструкции центра общая сумма квартир в центре города увеличивается, а в Петербурге – нет, поскольку существуют ограничения по этажности. В результате новые дома, которые строятся на месте старых, имеют ту же площадь. При таких условиях рост цен на квартиры в центре будет продолжаться, даже если в других сегментах произойдет снижение. По прогнозам специалистов «Бекара» рост цен на элитные объекты в 2005 году будет на 5-10% превышать общий рост цен на недвижимость и однозначно превысит темпы инфляции в стране (планируется 10%).

Вид из окна

Некоторые участки центральных районов (например, набережные рек и каналов) считаются особенно дорогими за счет вида из окон. В зависимости от того, сколько исторических памятников можно объять глазом цена кв. метра в подобных домах может доходить от до $10 000. Недавно специалисты «Бекара» оценивали квартиру в доме на Петроградской стороне, из окна которой можно было увидеть мечеть, Петропавловскую крепость, Троицкий мост, Спас-на-крови, Казанский и Исаакиевский соборы, Адмиралтейство, Эрмитаж, стрелка Васильевского острова, Биржу и естественно, Неву. Причем, за каждый исторически памятник, видный из окна, можно автоматически увеличивать стоимость квадратного метра на несколько процентов.

Социальная однородность

Интересная особенность вторичного рынка элитной недвижимости Петербурга заключается в том, что элитная квартира может находиться и в доме, который не является элитным сам по себе. Исторически сложилось так, что рынок элитных квартир в Петербурге начался с рынка расселяемых коммуналок. В итоге часто на одной лестничной площадке могут находиться элитные апартаменты и коммуналка. Такие квартиры поступают в продажу, когда их хозяева отчаиваются расселить парадную полностью и добиться необходимой социальной однородности. Сейчас с увеличением количества ТСЖ появилась надежда на увеличение количества расселений коммуналок в полурасселенных подъездах. В ТСЖ ведущую роль будут занимать богатые владельцы отремонтированных квартир – это может привести к радикальным изменениям по всему городу и повысить статус многих домов в центре. Кстати, в среде петербургских риелторов принято понятие «элитная парадная»: полностью расселенный подъезд в обычном старом доме (возможно, в реконструированном фонде). Правильная оценка парадной на «расселяемость» - основа получения высокого дохода в будущем.

Перспективы изменения городской среды в районе, где находится объект

Специалистам известны планы развития города, они могут прогнозировать и выяснять перспективы развития микрорайона.

Отрицательные примеры:

Город Солнца заслонила «Лента». На Морской набережной ВО. Фасадный дом на Староневском проспекте тоже заслонили новым строительством – в итоге вместо фасадного дома получился дом во дворе. Дома справа и слева от «Невского паласа» на Невском, по которым пошли трещины. Дома были расселены: люди вложившие деньги в квартиры в этих домах сильно просчитались.

Из положительных примеров:

Люди, купившие квартиры на Малой Конюшенной и Малой Садовой до того, как эти улицы стали пешеходными зонами, получили огромный выигрыш (гораздо больший, покупатели квартир в окрестностях). Другой вариант – дома, находящиеся рядом с закрывающимися трамвайнвыми парками или депрессивными предприятиями. Если эти зоны начинают активно развиваться (обычно специалисты узнают об этом первыми) то в долгосрочной перспективе вложения в недвижимость в этом районе принесут большую прибыль. Однако на время строительства цена аренды, скорее всего, будет снижаться из-за неудобств для арендаторов. Кроме того, существует риск сноса или порчи старых домов.