"Коммуналки" получили шанс

По осторожным оценкам специалистов, на расселение всех петербургских "коммуналок" потребуется еще лет десять-двадцать. Почти все эти квартиры проблемные: либо у жильцов слишком завышенные требования, либо расселению препятствуют юридические аспекты. Однако риэлтеры уверены: сегодняшняя ценовая ситуация позволяет без особых проблем расселить значительную часть этого жилья. Вопрос в том, воспользуются ли шансом "коммунальщики" и инвесторы.

В последние месяцы кривые стоимости жилья высокого и низкого ценового диапазона расходятся все сильнее - элитное жилье дорожает, а самое плохое по качеству ("хрущевки", "корабли") - дешевеет. Кроме качества жилья, заметно возросла и цена локации: на фоне растущего предложения дешевого жилья, предложение по центральным районам практически не увеличилось. Все это говорит о том, что, выехав из "коммуналок" в дешевые "спальные" районы, расселенцы выиграют на перепаде цен и получат более качественное жилье, чем могли, например, еще год назад. И риэлтеры, специализирующиеся на расселениях, отмечают, что к концу прошлого года в этой сфере уже началось заметное оживление.

Однако благоприятные ценовые условия для расселений сегодня нивелирует ситуация с новыми правилами регистрации прав собственности. Увеличение срока регистрации до одного месяца ставит под угрозу часть расселений. Если раньше расселение средней по площади "коммуналки" занимало шесть-девять месяцев, то теперь риэлтеры даже не берутся предсказывать, насколько может затянуться процесс.

Еще одну угрозу для работы с коммунальными квартирами риэлтеры видят в грядущей отмене приватизации жилья. "Через полтора года приватизация прекратится. И как дальше расселять коммуналки, доли в которых не приватизированы - непонятно. Скорее всего, инвесторам придется выкупать комнаты у государства, а это означает увеличение бюджета расселения. Количество рентабельных для расселения квартир может значительно уменьшится. Мой совет жильцам "коммуналок": если вы планируете в будущем найти покупателя и расселиться, то целесообразно успеть приватизировать вашу квартиру. Но сначала лучше проконсультироваться у специалиста-риэлтера", - считает директор по продажам агентства недвижимости "Аркада" Александр Дымников.

Итак, рассмотрим, в каких зонах Петербурга сегодня осталось нерасселенное коммунальное жилье, какие стороны и на каких условиях участвуют в процессе и какие подводные камни их ждут.

Локация превыше всего

Специалисты утверждают, что основная причина, которая сегодня заставляет инвесторов браться за расселения, - дефицит предложения. Покупателю, желающему приобрести недвижимость в центре, практически не из чего выбирать. Ну а поскольку предложений единицы, то и цена обычно "эксклюзивна".

"Нерасселенных "коммуналок" хватает во всех зонах города, в том числе и в "лакомых". Периодически такие квартиры появляются в продаже, иногда в листингах даже встречаются объекты "лицевой" линии Невского проспекта. Инвесторам сегодня интересны в первую очередь все набережные и пешеходные зоны в "золотом треугольнике" (в том числе квартиры во дворах). Следующими по популярности идут остальные зоны "треугольника", затем - набережные Мойки, канала Грибоедова (ближе к Невскому) и некоторые другие элитные "пятна" (район Театральной площади, Таврического сада)", - рассказывает заместитель директора агентства недвижимости "Бекар" Леонид Сандалов.

"Коммуналка" как заработок

Найти инвестора (читай: покупателя) интересного проекта расселения сегодня несложно, а вот подобрать подходящий объект - проблема. По оценкам специалистов, до 70% покупателей "коммуналок" - инвесторы, которые потом планируют их перепродать. Но, по мнению операторов рынка, вкладывать деньги в недвижимость большей части исторического центра уже невыгодно. Квартиры, из которых не удается после выкупа сделать элитное жилье, не возмещают затрат, так как спрос на неэлитную недвижимость в центральных районах в последнее время растет медленнее, чем на типовые квартиры в "спальных" районах. Поэтому жилье "на периферии" (особенно в новом доме) предпочтительнее в качестве объекта инвестиций.

Руководители некоторых агентств вообще считают, что нет смысла расселять одну квартиру - расселение надо вести сразу целыми подъездами и домами, ведь невозможно получить полноценный элитный объект, если соседние квартиры - "коммуналки".

Агентства недвижимости заинтересованы в расселениях: для них это большие комиссионные и громкие сделки, которые работают на престиж компании. Однако агенты берутся далеко не за каждый коммунальный объект. "Наши специалисты начнут работать над расселением, только если у жильцов нет завышенных требований. Второе необходимое условие - должен быть инвестор, готовый покрыть все затраты по расселению. Естественно, у квартиры не должно быть юридических проблем, которые мы не сможем решить в ходе расселения", - говорит Александр Дымников.

Цена вопроса

Бюджет расселения рассчитывают следующим образом: суммируется стоимость всего альтернативного жилья, плюс риэлтерский процент (сегодня это 8-10%) и дополнительные затраты по всем сделкам (нотариат, ячейки и прочие расходы). Инвестор должен быть заранее готов к тому, что конечная стоимость расселения, скорее всего, окажется выше, чем определенная изначально (некоторые "расселенцы" умудряются даже добиться переезда за его счет). На сколько возрастет стоимость - зависит от ценовых тенденций и квалификации риэлтера.

По оценкам риэлтеров, цена уже расселенной квартиры примерно на 30% больше затрат на ее расселение. На сегодняшнем рынке это довольно невысокая цена для потраченного времени и риска (по данным агентств, 20-30% сделок так и не удается завершить).

"Успех расселения сейчас зависит только от адекватности запросов "коммунальщиков". Жильцов с разумными требованиями теперь почти нет. Хотя каждый случай индивидуален, и там, где одному агенту не удастся договориться с коммунальщиками, другой может умерить их запросы. Сегодня инвестор возьмется за расселение только в двух случаях: если расселение дешевле готовой квартиры на 20-30% либо клиенту нужна только эта квартира и никакая другая", - считает Леонид Сандалов.

Дело техники

Инвестор и "коммунальщики" находят друг друга по-разному. Если у обитателей коммунальной квартиры появилось желание расселиться, они обращаются в агентство недвижимости, и риэлтеры подыскивают инвестора. Этот путь хорош тем, что инициатива исходит от жильцов, значит, их запросы вероятнее всего адекватны. Гораздо сложнее вариант, когда инвестор сам нашел нужную ему "коммуналку": уговорить жильцов переехать на новое место и инвестору, и риэлтеру не всегда удается ("коммунальщики" видят, что покупателю нужна именно их квартира и стремятся на этом максимально "навариться").

Впрочем, случается, что инвестор чуть ли не выживает обитателей "коммуналки". Схема проста: он приобретает в коммуналке комнату, далее затевает во всей квартире недешевый ремонт. На этом основании инвестор устанавливает жестокий "оккупационный" режим: требует от соседей убрать "барахло" из коридора, рубит провода, ставит в местах общего пользования свою дорогостоящую сантехнику (после ремонта, как показывает практика, санузел запирается на ключ и фактически приватизируется). Соседей-пьяниц с помощью "лояльного" участкового начинают регулярно сдавать "куда следует", а на остальных оказывают психологическое давление. Если жильцы пытаются сопротивляться "оккупанту", выясняется, что владелицей комнаты числится многодетная мать. И тогда жильцам ничего не остается, как согласиться на расселение.

После того как "коммунальщики" и инвестор нашли и друг друга, и специалиста-риэлтера, начинается техническая часть сделки. Специалисты рекомендуют инвестору сначала выкупать на себя (или доверенных лиц) альтернативное жилье для расселенцев, а потом одновременно менять подобранные объекты на комнаты в вожделенной "коммуналке". В этом случае существенно уменьшаются возможности для "коммунального рэкета", когда последний жилец почти выкупленной квартиры может "заломить" невообразимую цену за свою жилплощадь. Если сделка по каким-либо причинам сорвется, покупатель останется со своими вполне ликвидными квартирами, потеряв несколько тысяч на "комиссионных".

Возможен и другой путь - выкуп квартиры частями. Однако в этом случае риск возрастает пропорционально числу съемщиков и их "аппетитам". Ведь кто-нибудь из жильцов может уже у нотариуса заявить, что отказывается от сделки. Как правило, это говорит о том, что жилец просто хочет несколько тысяч долларов "сверху". Но в большинстве случаев "коммунальщиков" удается уговорить. Если инвестор не хочет уступать шантажисту, начинается "война нервов": на "отказника" давят соседи.

В качестве альтернативного жилья расселенцам обычно предлагают аналогичную по качеству жилплощадь и доплату, либо жилье, немного лучше имеющегося (большей площади или в более новом доме), но уже без доплаты. По словам специалистов, сегодня в некоторых случаях расселяемые даже готовы немного доплатить, лишь бы улучшить жилищные условия.

Хорошей альтернативой при расселениях служат дешевые "спальные" районы, недорогие зоны в более-менее престижных "спальниках" или ближайшие пригороды - Всеволожск, Гатчина.

Коммунальные "загвоздки"

Завышенные требования коммунальщиков - не единственная проблема при расселениях. Часто в разгар сделки появляются "посредники", которые предлагают жильцам более "выгодные" условия разъезда. Они стремятся сорвать начатое расселение, чтобы потом самостоятельно заняться квартирой. По словам риэлтеров, по этой причине срывается каждое десятое расселение.

Есть и другие "загвоздки", например: владелец комнаты не живет на своей площади и найти его невозможно; в ранних документах фигурирует другая площадь помещений (результат "самовольной" перепланировки); не выписан супруг, ныне живущий в другом городе или за границей. Часто бывает сложно получить отказ соседей от преимущественного права покупки. Их либо просто не найти, либо они ведут себя, как собака на сене, - и сами не могут выкупить комнату, и другим не позволяют. Подобные проблемы решаются при помощи небольших денежных сумм и хождений по нужным инстанциям. Стоит заметить, что город тоже принимает участие в расселении (только в случаях с неприватизированными комнатами) - кредитует жильцов на приобретение новой площади, выделяет субсидии, обязывает инвесторов больших проектов в качестве дани расселить определенное количество квартир. Обеспечить "коммунальщиков" альтернативным жильем обязывают и инвесторов, намеренных реконструировать или снести здание, в котором расположена "коммуналка". Но доля таких "государственных" расселений невелика. В основном жильцам "коммуналок" приходится уповать на инвесторов. Воспользуются ли те и другие сегодняшней благоприятной ценовой ситуацией на рынке - покажет время.

Дата публикации: 10:20 13 апреля 2005

Источник: bpn.ru