Элитное жилье Петербурга: в борьбе за клиента

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Рост спроса на дорогую недвижимость в Петербурге наблюдался в начале 2011 года, летние месяцы показали небольшой спад, но теперь застройщики и риэлторы ожидают не только стабилизации, но и увеличения спроса на уникальные объекты. «С начала года рынок элитной недвижимости заметно оживился в плане интенсивности заключения сделок. На фоне увеличения покупательской активности девелоперы выводят на рынок новые проекты элитного сегмента, – рассказывает руководитель центра продаж объектов нового строительства АН «Итака» Тамара Ганина. – Многие покупатели, опасаясь второй волны кризиса, инвестируют в недвижимость, этим и обеспечивается постоянный рост спроса».

Сильные бренды держат рынок

Рассматривая покупку жилья, люди обращают внимание на уникальность объекта, а также на разумное соотношение цены и качества. Если в центре Петербурга стоимость может быть гораздо выше только благодаря местоположению, то в более отдаленных местах увеличиваются и требования к самому дому, инфраструктуре, охране, парковке, входной группе и т.д. «Возвращение в сегмент платежеспособного спроса, вопреки ожиданиям продавцов, только усилило конкуренцию: в объектах, не удовлетворяющих текущим потребностям покупателей, есть проблемы с продажами, – рассказывают специалисты международной компании Knight Frank St Petersburg. – Наоборот – проекты, концепция и политика продвижения которых были вовремя скорректированы, сейчас пользуются стабильным спросом».

Коммерческий директор ОАО «Строительная корпорация “Возрождение Санкт-Петербурга”» Лариса Инченкова говорит, что «наибольший интерес покупатели проявляют к объектам крупных застройщиков. Сегодня конкуренция между объектами уверенно сменяется конкуренцией между девелоперами. Покупатели хотят иметь дело исключительно с надежными и давно работающими на рынке компаниями, делая выбор в пользу репутации корпоративного бренда, а не конкретного объекта». Доля компании составляет 36% от общего объема продаж на рынке.

При этом есть объекты, которые не продаются. Так, по данным Knight Frank St Petersburg, в первом полугодии 2011 года в двух жилых комплексах были приостановлены продажи.

Хорошие виды

Тамара Ганина считает, что «востребованность элитной квартиры зависит от престижности района города, вида из окна и многих других факторов. Наиболее популярными районами в Санкт-Петербурге можно назвать Петроградскую сторону и Крестовский остров».

Интересными наблюдениями делится Лариса Инченкова. Специалист говорит, что «на нашем рынке все достаточно стабильно в плане требований к возводимому жилью. Это по-прежнему три кита: отличные видовые характеристики и престижная локация в центре города, использование передовых строительных технологий и связанные с этим расширенные возможности внутренних планировочных решений, наличие паркинга. Все эти критерии характеризуют предлагаемые корпорацией объекты». Причем более искушенными становятся и покупатели, рассматривающие действительно уникальные объекты. Например, это «Дом с видом на Зимний дворец» в Зоологическом пер., 2-4, и элитарный дом «Венеция» на Крестовском острове.

«Начиная с конца 2009 года спрос, и вместе с ним продажи, стабилизировались. В среднем за квартал реализовывалось 140 160 квартир. 2011 год не стал исключением. Суммарные продажи за полугодие – около 280 квартир. Благоприятная для покупателя ситуация на рынке сохраняется. Хотя из листингов стремительно исчезают ликвидные варианты, для решивших приобрести квартиру в ближайшей перспективе еще остаются хорошие шансы найти подходящее жилье по выгодной цене», – считают в Knight Frank St Petersburg.

Скачки предложения

«Объем предложения на первичном рынке недвижимости центральных районов города в первом полугодии 2011 года фактически не изменился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По нашим оценкам, на данный момент предложение составляет около 320 тыс. кв.м. С начала января девелоперы вывели в продажу несколько небольших объектов, общее число квартир в которых меньше сотни, – рассказывает Лариса Инченкова. – В частности, в августе корпорация открыла продажи в статусном клубном доме в Ковенском пер., 5. В отношении плана сдачи жилья в историческом центре города прогноз таков: до конца 2011 года ожидается ввод около 100 тыс.кв.м».

Эксперты компании Knight Frank придерживаются несколько иного мнения. Они говорят, что в результате временного ухода с рынка ряда объектов отмечается резкое сокращение предложения.

Крупнейшими проектами на рынке остаются дома ОАО «Строительная корпорация “Возрождение Санкт-Петербурга”»: это жилые комплексы «Парадный квартал» и «Смольный парк».

Широкий ассортимент

Лариса Инченкова добавляет, что «спрос поддерживают существующий на данный момент хороший выбор квартир и ценовая стабильность. По нашим данным, такая ситуация сохранится до конца года. Однако если положение, сложившееся сейчас в петербургском градостроительном законодательстве, не изменится, то к 2013 году с большой долей вероятности можно прогнозировать заметное сокращение объема предложения. Это связано с тем, что согласование новых проектов сейчас приостановлено».

По данным экспертов «Возрождения Санкт-Петербурга», в первом полугодии средняя цена предложения квадратного метра элитной недвижимости Петербурга увеличилась на 4% и составила 160 тыс. рублей.

Специалисты Knight Frank St Petersburg добавляют: в первом полугодии 2011 года около 80% сделок прошли в диапазоне 1,2 млн долларов. Минимальная цена продажи зафиксирована на уровне 270 тыс. долларов, максимальная – 4,7 млн долларов. «В новом году некоторые застройщики, воодушевленные активизацией спроса, решили поднять цены на ликвидные предложения – на уровне 2-4%. Определенное действие на динамику среднего показателя оказал временный уход с рынка ряда предложений. В основном, увеличение долларовых цен обусловлено снижением курса иностранной валюты», – говорят консультанты.

Мечты топ-менеджеров

На данный момент портрет покупателя элитной недвижимости представляется по-разному. Лариса Инченкова рассказывает, что «покупатель премиальных квартир – как правило, владелец собственного бизнеса или топ-менеджер, уже имеющий достойное жилье, но желающий усовершенствовать или увеличить свою семейную резиденцию. Для него принципиален статус и престиж объекта. Нередко покупки совершаются у нас повторно – приобретя квартиру для себя, многие задумываются о подарке для подрастающего потомства или родителей. Среди покупателей есть иностранные граждане, которые неплохо ориентируются на рынке элитной недвижимости у себя на родине и ценят наше предложение нестандартных квартир в историческом центре Северной столицы».

Классический портрет покупателя элитного жилья Тамара Ганина из «Итаки» описывает следующим образом: это чаще мужчины старше 30 лет с высоким уровнем дохода: бизнесмены, руководители иностранных предприятий, а также госслужащие. Несколько другими наблюдениями делится директор по продажам и маркетингу ЗАО «Лемминкяйнен Рус» Ольга Семенова-Тян-Шанская, которая говорит, что «усредненный портрет покупателя элитного жилья выглядит следующим образом – мужчина в возрасте 40-55 лет, топ-менеджер крупной компании или собственник высокодоходного бизнеса, женат».

Квадратный метр останется в цене

Специалисты агентства недвижимости «Бекар» говорят, что основная тенденция конца 2010-2011 года – это продолжение выжидания покупателей элитной недвижимости. Повышение цен на жилье в элитном сегменте зависит от того, что появляются новые проекты, которые, соответственно, поднимают ценовой уровень, и поэтому стоимость предыдущих проектов начинает снижаться.

По мнению экспертов, до конца 2011 года кардинальных изменений на рынке элитной первичной недвижимости не предвидится. Специалисты компании Knight Frank St Petersburg считают, что наблюдаемое в последнее время повышение цен на ликвидные предложения в условиях отсутствия новых объектов и ужесточающегося дефицита станет общерыночной тенденцией.

«До конца года существенного изменения цен не ожидается, в осенний период возможна активизация спроса», – соглашается с коллегами Ольга Семенова-Тян-Шанская. Наиболее популярными будут оставаться квартиры с полной отделкой, и эта тенденция уже прослеживается в предложениях застройщиков, которые выводят на рынок квартиры, полностью готовые к проживанию.

Мнения:

Елизавета Конвей, руководитель направления элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg:

За последние два года рынок элитного жилья претерпел глобальные изменения: покупатель стал хозяином положения, серьезно ужесточил требования к объектам. Качественное предложение пользуется стабильным спросом. Но если дом по местоположению, инженерии или планировочным решениям не отвечает высоким стандартам, заинтересовать покупателя может только скидка по цене. Оптимально перед выводом объекта на рынок провести актуализацию концепции в соответствии с последними тенденциями. Текущая ситуация в сегменте такова, что ошибки позиционирования все равно придется исправлять. Правда, в процессе реализации это делать сложнее, многие характеристики уже объективно не могут быть изменены. Печальный пример – приостановка продаж как запоздалая реакция на безрезультатные попытки привлечь спрос в течение длительного периода сразу в нескольких проектах.

Ольга Литвиченко, директор департамента новостроек АН «Бекар»:

Если говорить о критериях элитности объекта, то к основным можно отнести уникальное местоположение, архитектурные особенности, наличие паркинга и службы безопасности, качество лифтов и входных групп. Немаловажным остается и наличие консьержа, уникальной отделки, оборудованных помещений для отдыха и встречи гостей. За последнее время рынок элитной жилой недвижимости действительно ожил, компании заявляют новые крупные объекты, дефицита предложения точно не будет. Причем спрос также увеличивается, покупатели не останавливаются на «первичке» или «вторичке», им важно найти подходящий объект, независимо от того, строящийся этот дом, или он уже сдан. И если год назад покупатели занимали скорее выжидательную позицию, то сейчас люди обращаются с намерением купить недвижимость, если она будет соответствовать истинному понятию «элитки». Появление интересных проектов на петербургском рынке планируется на начало 2012 года, пока масштабных объектов очень мало.

Дата публикации: 10:49 10 октября 2011

Источник: bpn.ru