Первый этаж: не квартира, а находка

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Несмотря на то, что площади в торговых и офисных центрах давно не в дефиците, предприниматели по-прежнему охотно открывают кафе или магазины в спальных районах, либо делают офисы в шаговой доступности от жилых кварталов. Материалом для создания таких объектов недвижимости становятся малопригодные для проживания квартиры – расположенные в людных районах, на первых этажах, с окнами на транспортные магистрали.

Всегда ли квартирные «неудобья» могут стать перспективным нежилым фондом? Этот вопрос часто задают квартировладельцы, которым такое жилище, к примеру, досталось в наследство. Желающие «помочь» как правило находятся: если недвижимость представляет безусловный интерес для представителей бизнеса, они будут обязательно о себе напоминать – звонками и визитами с предложениями о продаже. Между тем если в ваши планы не входит самостоятельно вести бизнес, а также становиться девелопером и рантье, есть смысл воспользоваться самым выгодным из них и приобрести другое жилье. Строго говоря, заниматься редевелопментом таких объектов должны профессиональные инвесторы. Но если вы не намерены избавляться от «излишков» жилплощади – придется углубляться в изучение конъюнктуры и особенности рынка коммерческих помещений.

«Спрос на торговые и офисные помещения в жилых домах есть всегда, – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Русский дом» Людмила Синьковская. – Но далеко не все квартиры в равной степени интересуют представителей бизнеса. Их интерес к тому или иному объекту складывается из множества нюансов. Перевод в нежилой фонд чаще всего «показан», если окна выходят не во двор, а на улицу. Еще лучше – перекресток и торец здания. При этом не все перекрестки «работают» одинаково хорошо. Чтобы определить перспективность того или иного объекта, специалисты выезжают на место в разное время суток, считают проходящих и проезжающих, исследуют окрестные торговые точки и предприятия. Но, поверьте, даже они ошибаются».

Как утверждает Людмила Синьковская, быстрая окупаемость нежилых помещений в центральных районах – не более чем расхожий миф. На самом деле торговые и офисные помещения в старом фонде требуют больших вложений, долгих согласований, профессионального управления и могут окупаться десятилетиями. Чтобы понять это, достаточно посмотреть, сколько коммерческих помещений на тихих центральных улицах сегодня пустует, либо постоянно меняет арендаторов. С другой стороны, первый этаж «хрущевки» у метро или рядом с шумным проспектом часто оказывается гораздо более привлекательным объектом для инвестиций. Это не парадокс: организаторы торговых предприятий, аптечных сетей, медицинских кабинетов и салонов красоты стремятся открыть свои предприятия там, где люди живут и привыкли делать покупки.

Личный опыт: чемодан без ручки

Крошечная «двушка» на первом этаже близ магазина-«стекляшки», в особенности если под ее окнами, на автобусной остановке постоянно толпится народ, – это не подарок, а источник головной боли. Сергей, инженер-электрик предпенсионного возраста, унаследовавший именно такую квартиру, понял это не сразу. Продавать ее, несмотря на регулярные звонки желающих, он не хотел, а сдавая в аренду вынужден был иметь дело с сезонными рабочими, да тружениками окрестных торговых точек из Ближнего зарубежья. Когда случился кризис, наш герой потерял работу, в результате 55 кв. м малогабаритного «брежневского» жилья стали для него основным источником дохода. В очередной раз выгнав арендаторов, оставивших квартиру в убитом состоянии, Сергей задумался. Выяснился следующий расклад: сдача квартира приносила «головняки» в виде неприятного общения с соседями и участковым, кип просроченных квитанций, постоянного ремонта и 14-15 тыс. руб. в месяц нестабильного дохода. Причем последнее – только до того момента, пока арендаторы исправно платили: скромный опыт «рантье» показал, что если съемщики вдруг перестали понимать по-русски – значит месяца через три отправятся на южную родину, оставив долги и пени.

Именно эти обстоятельства подвигли квартировладельца подумать о том, чтобы стать собственником офиса или магазина, сдавать в аренду не жилое, а коммерческое помещение и иметь дело не с сомнительными «физиками», а с цивилизованными «юриками». Для этого пришлось обратиться в компанию, специализирующуюся на перепланировках и согласованиях. Работы, включающие в себя проект перепланировки помещения и проект устройства отдельного входа, а также получение всех необходимых согласований, были оценены специалистами в 200 тыс. руб. Объем ремонтно-строительных работ (при условии что Сергей сам готов взять на себя функции прораба) для того чтобы превратить квартиру в офис с непритязательной отделкой, наш герой уже самостоятельно оценил в 500 тыс. руб.

Офис или магазин?

Минимальная ставка аренды офиса составляет на сегодняшний день 1000 руб./кв. м за месяц, но это в бизнес-центре. Ставки на офисы-квартиры стартуют с отметки 500 руб./кв. м. Стало быть, после смены целевого назначения и реконструкции в «дефективной квартире», когда в ней поселятся не гастарбайтеры, а клерки и менеджеры по продажам, она начнет приносить от 27,5 тыс. руб. в месяц, а сам арендатор (в отличие от квартирантов) будет исправно платить по счетам. Негусто, но для того чтобы сдавать такую квартиру под жилье, также нужно «вбиваться» в ремонт и обстановку. «Тихий» офис в любом случае лучше неблагополучной квартиры. Но найти стабильно платежеспособного и не слишком беспокойного арендатора пусть и на приличный офис в спальном районе непросто.

Взвесив все за и против, Сергей остановился на офисном варианте и не прогадал (к слову, эксперты БН прогнозируют дефицит небольших и обособленных офисных помещений и, как следствие, рост арендных ставок в этом сегменте). Арендатором офиса в 55 кв. м стала фирма, специализирующаяся на продажах инженерного оборудования и компьютерного «железа». По словам Сергея, конъюнктура спроса на квартирные офисы меняется. По его наблюдениям, сегодня среди претендентов на офисы в жилых микрорайонах все чаще попадаются молодые предприниматели, склонные рассматривать в качестве основной рабочей площадки не торговый зал, а виртуальные магазины разных профилей. Во-первых, они желают работать в пешей доступности от дома, во-вторых, им нравятся офисы «домашнего» типа, и, наконец, как ни странно, именно в классических спальных микрорайонах – самый доступный и быстрый интернет. Ведь в бизнес-центрах как правило тот или иной поставщик услуг связи является монополистом, а жилые дома обслуживаются конкурирующими провайдерами.

В следующей публикации мы поговорим об основных нюансах и подводных камнях перевода жилых помещений в нежилой фонд.

Справка:

Арендные ставки офисных помещений в жилом фонде лежат в пределах 500-700 руб./кв. м. Но, во-первых, с согласованием переделки жилого помещения под офис – гораздо меньше проблем, нежели с торговыми объектами, во-вторых, для офиса не столь критично, если вход расположен не в самой гуще людских потоков, например во дворе. Арендные ставки для предприятий сферы услуг и торговых помещений, расположенных вдоль ключевых магистралей классических спальных районов Петербурга, начинаются от отметки 1000 руб./кв. м и могут достигать 3000 руб./кв. м. Такой разброс как раз и обусловлен множеством объективных и субъективных факторов: может оказаться, что в одном торце дома, который ближе к транспортному узлу, помещение сдается по максимальной ставке, в другом – близкой к минимальной. Или такой вариант: «хрущевка» во дворе, но под окнами – «народная тропа» от остановки к метро. Между тем это далеко не единственные позиции, которые влияют на ликвидность и, соответственно, арендные ставки. Привлечение внимания посетителей к торговым зонам – целая наука. Помещения для предприятий общественного питания оцениваются процентов на десять выше, чем магазины, но требуют более серьезных вложений в ремонт. Да и получение всех необходимых согласований здесь становится ребусом, решение которого доступно только специалистам высокого уровня. Как и на любом другом рынке, здесь работает правило: чем выше ставки и ожидания – тем больше риски получить «не то».

Дата публикации: 12:25 10 ноября 2011

Источник: bpn.ru