Элита в ассортименте

Столичные девелоперы намерены расширить границы элитного сегмента рынка недвижимости.

Объем московского рынка элитной недвижимости может вырасти на 30-40%. По данным компании Blackwood, в 2004 году в столице было построено около 160 тыс. кв. м элитного жилья (порядка 700-800 квартир). На 2005 год запланировано строительство уже более 225 тыс. кв. м элитных апартаментов в пределах Садового кольца (на Остоженке, Плющихе, Тверской, Сретенке, в Замоскворечье, в Хамовниках). Не ожидается спада девелоперской активности и в 2006 году. Напротив, известные компании мыслят масштабно и вынашивают проекты строительства целых элитных кварталов. Пока квартиры стоимостью от 4 до 10 тыс. долларов за квадратный метр и выше расходятся неплохо. "У нас нет проблем с реализацией даже спорных, по мнению профессиональных оценщиков, объектов", - утверждают риэлтеры. Однако с расширением ассортимента конкуренция в этом сегменте рынка обостряется.

Гигантомания

"Рынок элитного жилья становится все более диверсифицированным. Вопреки принятым представлениям о высшей категории элитного жилья как о малоквартирном доме с тщательным отбором жильцов, одной из тенденций этого года станет увеличение числа элитных многоквартирных домов, в которых будет более пятидесяти квартир", - полагает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. В конце прошлого года уже стартовали продажи в элитных многоквартирных домах "Коперник" (146 квартир), "Онегин" (110 квартир), "Дом на Покровском бульваре" (150 квартир). Началось бронирование квартир в домах, которые будут построены в рамках реализации проекта "Золотой остров" на Болотном острове, расположенном поблизости от Кремля (девелопером выступает компания КРТ). Здесь, на территории 40 га, предусмотрено строительство 1 млн кв. м офисных, торговых, гостиничных и жилых площадей. Для работы над проектом приглашен известный архитектор Маноло Нуньес. На Болотной улице, в частности, планируется построить жилой комплекс "Эолис" на 25 квартир. В его состав войдут три группы жилых помещений: двухуровневые квартиры с отдельным входом и своим участком земли, квартиры свободной планировки площадью от 120 до 400 кв. м и пентхаусы. "Болотный остров, пожалуй, единственный квартал, который вполне обоснованно может претендовать на статус элитного", - говорит заместитель генерального директора компании "Новый город" Наталья Ветлугина.

Определенные ожидания участников рынка связаны и с комплексной застройкой территории бывшего Бадаевского пивзавода. Напротив Белого дома планируется построить элитный район "Парк Сити" площадью 200 тыс. кв. м. "В этом году начнется подготовка к строительству в центре нескольких элитных жилых комплексов. На окраины будут выведены два предприятия: завод ЛГМ в Замоскворечье и завод 'Каучук' на Плющихе. На освободившейся территории бывших промзон будут возведены кварталы элитных домов с внутренней развитой инфраструктурой", - рассказывает директор отделения "Парк Тауэрс" управления новостроек компании "Миэль-Недвижимость" Кайдо Каарма.

Тягу застройщиков к гигантизму риэлтеры объясняют по-разному. По мнению директора одела элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерины Тэйн, сейчас компании располагают значительными финансовыми активами, которые позволяют им реализовывать масштабные проекты. При этом речь идет не только о строительстве многоквартирных домов, но и о создании элитных анклавов малой этажности. Если после кризиса строительные компании возводили преимущественно небольшие клубные дома, осуществляли точечную застройку, то теперь они намерены застраивать целые кварталы площадью 1-1,5 га. По словам г-жи Тэйн, такой комплекс вскоре должен появиться на Пречистенской набережной, в начале Остоженки. Между улицами Долгоруковская и Фадеева планируется построить комплекс, включающий более двадцати особняков с собственной инфраструктурой.

Застройщики постепенно избавляются от предубеждения, будто в элитных домах не должно быть небольших по площади квартир. Доля функциональных площадей в особняках увеличивается. Аналитики АН "Контакт-Элитная недвижимость" утверждают, что большинству покупателей элитного жилья не нужны огромные квартиры в центре Москвы - у многих уже есть просторные загородные дома, недвижимость за границей. Поэтому не пользуются спросом модные ранее двухуровневые квартиры, большие метражи остаются, как правило, только в пентхаусах. "Несколько лет назад считалось, что в элитных домах нельзя размещать небольшие квартиры. Поэтому в большинстве новостроек, которые позиционируются как элитные, нет средних по площади квартир: минимальная площадь жилья - сто двадцать квадратных метров, - говорит г-жа Тэйн. - Например, на Остоженке невозможно найти квартиру малой площади. Теперь же девелоперы пытаются устранить этот перекос, ведь небольшие квартиры пользуются спросом (на это указывает хотя бы тот факт, что в одном из домов по Трубниковскому переулку выставлена на продажу квартира площадью 80 кв. м за 1,3 млн долларов - 'Эксперт'). В некоторых новых комплексах уже закладываются квартиры площадью чуть более сорока квадратных метров".

Еще одна проблема - неоптимальные планировки квартир. На рынке преобладают трех-четырехкомнатные квартиры, тогда как многим требуется квартира сопоставимой площади, но с большим количеством комнат: три спальни для членов семьи, одна для няни плюс гостиная и кабинет. Чтобы все это получить, люди вынуждены покупать две квартиры, расположенные рядом, объединять их и нести дополнительные расходы.

К дифференциации предложения девелоперов подталкивает также расширение круга потенциальных покупателей элитного жилья. К традиционному контингенту - чиновникам и бизнесменам из нефтегазового сектора - присоединяются люди, имеющие возможность воспользоваться кредитом российского или иностранного банка. "Сделки с привлечением кредитных ресурсов случаются все чаще. Как правило, речь идет о суммах в пятьсот-шестьсот тысяч долларов. Пока доля таких сделок невелика, однако тенденция к росту налицо", - утверждает специалист по рынку элитного жилья одной из крупнейших риэлтерских компаний. Примечательно, что покупатели элитного жилья зачастую кредитуются за рубежом, в иностранных банках. Там, во.первых, значительно ниже процентные ставки, а во.вторых, такая сделка обычно совершается в течение двух-трех дней, тогда как ипотечная операция с участием российского банка может затянуться на несколько недель.

Медные фасады и стеклянные галереи

Люди, приобретающие элитное жилье, как правило, не ищут финансовых выгод. Ради личного комфорта они готовы пожертвовать большими деньгами. И надо сказать, что на эти запросы рынок отзывается. Если еще несколько лет назад свобода выбора была ограничена, то теперь круг предложений заметно расширился и, как следствие, девелоперам приходится прилагать все больше усилий для продвижения товара. Взыскательного покупателя уже не удивишь инженерной "начинкой", да и ярлыка "дом расположен в элитном районе" уже недостаточно, поскольку в каждом из "элитных" московских районов что-нибудь да не так в смысле полного соответствия элите. "Например, на Плющихе, которая активно застраивалась в этом году, сохранилось очень много небольших полуразрушенных промышленных предприятий, - говорит г-жа Ветлугина ('Новый город'). - И 'элитная' застройка практически граничит с промзоной. Этот район еще долго будет облагораживаться, прежде чем его можно будет назвать по-настоящему элитным. Патриаршие пруды благополучнее, но и здесь не все в ажуре. Дома, построенные и сданные в прошлом году, находятся в Козихинских переулках. Переулки узкие, соответственно, проблемы с видом из окон и придомовой территорией. Застройка получилась очень плотной". В свою очередь, риэлтеры, которые продают квартиры на Патриарших, критикуют Остоженку. Здесь, мол, ведется активное строительство и владельцы дорогих квартир живут чуть ли не на стройплощадке, ездят по плохим, разбитым дорогам, мучаются мигренью из-за шумной стройки, большегрузного транспорта, сильной загазованности. Им возражают оппоненты: на Остоженке стройка скоро закончится, а вот в других районах она только начинается.

Чтобы привлечь покупателей, продавцы элитных домов и девелоперы идут на всевозможные ухищрения. Так, девелоперы проекта Copper House решили сверкнуть фасадом здания и отделали его медными панелями. "Проект здания был разработан архитектором Юрием Скуратовым. Уникальный внешний вид дома и продуманное внутреннее пространство позволили сделать продажи очень успешными", - говорит начальник отдела городской недвижимости компании Soho Realty Алена Бригаднова.

Создатели "Посольского дома" в Борисоглебском переулке решили придать необычную геометрию оконным проемам и украсить фасад стеклянной стеной. Особенность проекта Kristal House в том, что вместо одного длинного здания архитекторы решили построить четыре дома, объединенных общим стилобатным первым этажом. Самый большой корпус вытянут вдоль Коробейникова переулка, в центре его находится встроенная в здание четырехэтажная вилла с отдельным входом, обособленной парковкой. Три других корпуса расположены в Хилковом переулке. В этих корпусах находятся просторные квартиры, занимающие целый этаж и ориентированные на четыре стороны света. Отличительная особенность таких квартир - масштабное остекление: ширина окон достигнет шести метров. А в жилом комплексе "Онегин" сделан акцент на особой концепции застройки. Здание будет отгорожено от шумной улицы офисной частью. Такая "фишка", по мнению риэлтеров, призвана компенсировать некоторые недостатки местоположения.

"Конек" нового жилого комплекса "Коперник" - виды из окон. По мнению некоторых экспертов, этого вполне достаточно для успешного продвижения проекта. Правда, при условии корректировки ценовой политики. Пока, как считают некоторые участники рынка, цены несколько завышены и должны быть приведены в соответствие с классом здания и статусом земли. Тем не менее руководитель направления элитной недвижимости ЗАО "Корпорация МИАН" Ирина Рогачева убеждена, что "Коперник" того стоит. "В этом проекте выдержан принципиально новый подход к самому понятию элитности жилья. Дом устроен по принципу пятизвездочного отеля: владельцам квартир предоставляются все виды обслуживания, которые можно получить в лучших отелях мира. Из квартир открываются фантастические по красоте виды на реку, храм Христа Спасителя, архитектурный ансамбль Кремля".

Узкий и безвкусный

Что касается вторичного рынка элитной недвижимости, то его объемы несколько меньше. Специалист отдела элитной недвижимости корпорации "Бест-недвижимость" Сергей Романов оценивает объем предложения на нем примерно в 500 квартир. Из них 25% - квартиры в новых домах. По словам г-жи Ветлугиной из агентства "Новый город", квартир в элитных домах, построенных в последние два-три года, продается не так уж много. "Это обусловлено тем, что основная масса покупателей приобретают квартиру для собственного проживания, а не для инвестиций. Чтобы квартира появилась в продаже, у владельца должны существенно измениться жизненные обстоятельства", - говорит она.

По словам риэлтеров, многие из квартир, выставленных на продажу, расположены в реконструированных особняках на Малой Молчановке, в Трубниковском переулке, на Чистых прудах, Тверской улице. При этом объем предложения в последнее время незначительно сократился. "Спрос на них возрос, прежде всего со стороны госчиновников, которые часто сменяют друг друга на важных государственных постах, а потому постоянно находятся в непрерывных поисках комфортных мест проживания. При этом следует отметить, что в последние два года госчиновники заметно реже стали выставлять квартиры на продажу", - отмечает один из наших собеседников.

Дорогие квартиры на вторичном рынке - это жилье с дорогой отделкой. И помимо элитного расположения именно дизайн квартиры в большей степени, чем все остальное, влияет на ее цену. На вторичном рынке ощущается дефицит квартир, оформленных со вкусом. "Их по пальцам можно пересчитать, - говорит г-жа Тэйн. - Бывает, что люди тратят огромные деньги на сусальное золото, устанавливают в каждой ванне по джакузи, но, после того как закончен ремонт, не желают жить в такой квартире. А найти новых покупателей на экзотический дизайн крайне сложно". Нередко проблемы со вкусом усугубляются неудачными планировками. Риэлтеры сетуют, что зачастую претенденты на элиту "плывут" в стилях и направлениях, не видят разницы между модерном и классикой. Это дезориентирует участников рынка - они порой не знают, под каким соусом подавать достоинства рекламируемых объектов. И как убедить покупателей, что за 10 тыс. долларов за метр продается нечто фантастическое.

Дата публикации: 15:44 18 апреля 2005

Источник: bpn.ru