Будущее - за недорогими коттеджами

Будущее - за недорогими коттеджами

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

На рынке формируется новый класс покупателей, готовых продать свою квартиру, чтобы переехать в недорогой – за 3-5 млн руб., но комфортный загородный коттедж. Именно на этих людей должны ориентироваться девелоперы, рассчитывающие на массовые продажи, считает председатель Совета директоров ИСК «Константа» Константин Крюков.

– Константин Евгеньевич, давно хотел поговорить с вами о формате коттеджных поселков среднего класса. Насколько я могу судить, именно такое жилье строит «Константа». Вы сами как позиционируете свои проекты?

– Я предпочитаю использовать понятие «комфорт-класс». Объясню почему. Загородный рынок можно разделить на два больших сегмента: первый – это дачные поселки, расположенные на значительном удалении от города, а второй сегмент, в котором работаем мы, – проекты, ориентированные на постоянное проживание. Как правило, такие коттеджные поселки возводятся не более чем в 15 км от КАД. Поскольку они выступают фактически альтернативой городскому жилью, при их классификации разумно использовать прижившиеся на петербургском рынке термины – эконом- и комфорт-класс.

– А в ценовом выражении? Сколько может стоить дом комфорт-класса – минимум и максимум?

– Максимум – 7,5-8 млн руб. за дом с участком. А минимум… У нас предложение начинается от 2,6 млн руб., если говорить о таунхаусах, минимальные цены на коттеджи – 3,3 млн руб.

– Секундочку, это уже эконом-класс получается…

– При классификации объектов надо, в первую очередь, не на цены ориентироваться, а на качественные характеристики проекта. На нашем рынке эконом-класс, как правило, подразумевает применение каркасно-панельной технологии, коммуникации в таких проектах не всегда центральные. В поселках комфорт-класса не должно быть проблем с инженерной инфраструктурой, дома здесь возводятся из газобетона.

– А чем плоха каркасно-панельная технология?

– Она не плоха. Просто, чтобы каркасно-панельный дом был долговечным, необходимо обеспечить высокое качество комплектующих и профессиональную сборку. Мало кто на нашем рынке на это способен. К тому же, себестоимость каркасно-панельного дома, если делать его как надо, оказывается выше, чем газобетонного. Мы неоднократно пробовали применить «каркас-панель» в своих проектах, но, когда считали затраты, оказывалось, что из газобетона строить выгоднее. Да и доверие потребителей к этому материалу выше.

– Каков социальный портрет покупателя загородной недвижимости комфорт-класса?

– Он весьма размыт. Это могут быть владельцы собственного бизнеса, топ-менеджеры небольших компаний. Такие клиенты обычно покупают себе коттедж как второе жилье. Но в последнее время появилась и другая прослойка клиентов. Это, в общем, небогатые люди, которые готовы продать квартиру в городе, чтобы переехать жить за город, в недорогой коттедж. Я уверен, что с каждым годом число таких клиентов будет расти, именно на них мы, в первую очередь, делаем ставку.

Но пока, конечно, рано рисовать обобщенный портрет клиента – слишком малы объемы загородного рынка, нет репрезентативной выборки, как сказали бы статистики. Сегодня проект коттеджного поселка считается успешным, если за месяц в нем продается десяток объектов. Для сравнения: сегодня в Петербурге каждый крупный застройщик реализует около сотни квартир в месяц. Вот почему на рынке малоэтажного строительства мало новых игроков – городские девелоперы не хотят идти сюда из-за низких, по их меркам, объемов продаж.

Кстати, поскольку спросом в городе сейчас пользуются в основном студии и однокомнатные квартиры, застройщики делают в своих проектах все меньшую «нарезку» площадей. Со временем благополучные семьи, я думаю, поменяют это жилье на двух-, трехкомнатные квартиры в более комфортных домах, и мы получим бедные кварталы, заселенные преимущественно приезжими. Лично меня эта ситуация не радует.

– Но ведь вы тоже гибко реагируете на спрос. Если в первой и второй очередях проекта «Новое Минулово» предлагались участки по 10-16 соток, то в седьмой – по 6-8 соток. Площади домов также уменьшились: если раньше минимум был 124 кв. м, то сейчас – 94.

– Первая очередь реализовывалась уже довольно давно, с 2006 по 2009 год, тогда были совсем другие представления о формате жизни за городом. Сегодня мы пришли к тому, что нужно развивать массовое предложение, строить недорогие коттеджи с относительно небольшими участками. Но при этом у нас есть четкое понимание, какой должна быть минимальная планка, после которой жилье перестает быть комфортным.

Шесть-семь соток – это порой даже много для современного человека, которому просто некогда ухаживать за собственной территорией. В Европе, например, площадь придомовых участков обычно – 2-3 сотки, и этот формат считается оптимальным.

Что касается минимальной площади коттеджей, то она, на наш взгляд, должна составлять 90-95 кв. м. Для секций в таунхаусах допустимо меньше: в нашем новом проекте «Традиция» площади блок-секций составляют 72 и 80 кв. м. Но снижаться до 54-55 кв. м, как другие участники рынка, мы не планируем.

– Прежде чем мы поговорим о «Традиции», хотелось бы понять перспективы развития вашего самого известного проекта – «Новое Минулово». После седьмой очереди другие будут?

– Все зависит от активности спроса. В принципе, рядом еще есть свободные участки под застройку, но их собственники пока заявляют астрономические цены. Они говорят: ну как же, мы ведь находимся рядом с «Новым Минулово»…

В отличие от «Традиции», где сразу был куплен большой земельный массив, в «Минулово» мы отдельно приобретали участок под каждую новую очередь – естественно, все дороже и дороже. Разве что землю под 5-6 очередь удалось купить относительно недорого, так как это был разгар кризиса.

– Ваш комплекс «Традиция» стал первым в Ленобласти участником программы «Свой дом», которая предусматривает бюджетное софинансирование строительства инженерной и транспортной инфраструктуры. Вам уже начали оказывать помощь в реализации проекта?

– Сама по себе программа «Свой дом» не обеспечивает государственного софинансирования. Она призвана помочь застройщику соблюсти требования Минрегионразвития РФ и получить поддержку из федерального бюджета: финансовую помощь в инженерной подготовке территории, строительстве дорог, плюс выкуп части жилья для государственных нужд.

Пока всю инфраструктуру мы строим за свои деньги. Но в 2012 году будем подавать соответствующую заявку в Минрегион. По всем параметрам мы подходим под их требования.

– Но вы уже сейчас не включаете затраты на инженерию в цену коттеджей и таунхаусов, продающихся в «Традиции»…

– Да, мы можем себе это позволить, учитывая объемы проекта, – поселок занимает территорию 100 га, только в I и II очередях (36 га) планируется построить более 300 домовладений.

Предложив рынку недорогие, но качественные коттеджи, мы сумели довольно успешно стартовать. Продажи начались с начала декабря, и уже реализовано 5 объектов. Как будет дальше – посмотрим, но пока ситуация внушает оптимизм.

– Вы уже решили, сколько всего в проекте «Традиция» будет коттеджей, а сколько таунхаусов?

– Пока в I и II очередях запланировано по 40 таунхаусов, остальное – индивидуальные дома. Но мы будем корректировать концепцию проекта в соответствии со спросом, поэтому и не спешим с межеванием всей территории. Возможно, в проекте появятся даже малоэтажные многоквартирные дома – не выше трех этажей.

– Зимой рассчитываете на продажи?

– В сегменте загородной недвижимости для постоянного проживания сезонный фактор не имеет большого значения – сделки идут круглый год. Но бывают, конечно, периоды подъемов и спадов. Например, этой осенью коттеджи продавались на удивление слабо и пока не понятно, с чем это связано. А в декабре начался подъем продаж.

– «Константа» – многопрофильный холдинг, поэтому любой временный спад продаж вы сможете пережить легко, за счет других направлений бизнеса. Но в целом загородный рынок довольно уязвим. Когда, на ваш взгляд, его объемы вырастут настолько, что сделки будут исчисляться сотнями, а не десятками?

– Когда на этом рынке активно заработает ипотека. Сейчас банкам не интересно кредитовать покупателей загородных домов. Это более сложный и более рискованный сегмент, чем рынок строящихся многоэтажек. «Вот если бы вы работали по ФЗ №214…», – говорят нам банкиры. Но долевая схема, к сожалению, не распространяется на коттеджные поселки.

В 2012 году мы с нашими коллегами по рынку, крупными девелоперскими компаниями, планируем выступить с идеей внесения поправок в ФЗ №214 – чтобы распространить его действие на малоэтажное строительство. Непосредственно законодательная инициатива будет исходить, скорее всего, от Ассоциации «Загородная недвижимость».

– И последний вопрос. На одной из недавних конференций вы сказали, что общее количество коттеджных поселков в пригородах Петербурга и Ленобласти более 500. Насколько активно, по вашим прогнозам, будет расти их число?

– Очень активно. Например, в 2010 году только в одном Разметелевском сельском поселении (Всеволожский район) вышло около 60 распоряжений об изменении разрешенного использования земли – с сельскохозяйственных целей на «дачное строительство». Очень много земель отдано под дачную застройку в Ломоносовском районе. Все это в перспективе – новые коттеджные поселки, а точнее, земельная нарезка без инженерной инфраструктуры. У таких проектов очень туманные перспективы.

Реальных проектов с нормальной концепцией развития на загородном рынке мало. Я думаю, не более 100 в дачном сегменте и пару десятков – среди поселков, предназначенных для постоянного проживания. Но будущее рынка именно за такими проектами.

Досье БН:

Константин Евгеньевич Крюков родился в 1973 году в городе Кирове. Окончил Кировскую физико-математическую школу. В 1996 году – Санкт-Петербургский политехнический институт им. М.И. Калинина, факультет экономики и управления. В 1997 году возглавил управление коммерческой недвижимостью строительной компании «Петербургская недвижимость». В 2001 году получил международный сертификат специалиста в области управления недвижимостью. В 2005 году создал инвестиционно-строительную компанию «Константа». Женат, воспитывает сына и дочь. Увлекается плаванием и шахматами.

Дата публикации: 09:56 21 декабря 2011

Источник: БН.ру



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Популярные публикации в разделе Загородная недвижимость - Ленинградская область

Дом за миллион

Дом за миллион

26.01.2010 - Раздел: Ленинградская область / Загородная недвижимость /

Самым востребованным товаром на вторичном рынке домов в минувшем году были дешевые дома стоимостью до полутора миллионов рублей. Мы задались вопросом, что именно можно купить сегодня за такую сумму.

На загородный рынок пришли состоятельные покупатели

На загородный рынок пришли состоятельные покупатели

24.08.2018 - Раздел: Ленинградская область / Загородная недвижимость /

На загородный рынок пришли состоятельные покупатели: существенно выросли продажи дорогих участков и таунхаусов. За 7 месяцев этого года выручка выросла на 36% по отношению к предыдущему.

В Ленобласти заморожено 20 000 объектов в коттеджных поселках

В Ленобласти заморожено 20 000 объектов в коттеджных поселках

20.07.2018 - Раздел: Ленинградская область / Загородная недвижимость /

По статистике Экспертного бюро «Сперанский», на загородном рынке в данный момент в коттеджных поселках выставлено в продажу около 26 000 объектов. И еще 20 000 – заморожено.

Дачи в Ленинградской области

Дачи в Ленинградской области

06.07.2005 - Раздел: Ленинградская область / Загородная недвижимость /

Сегодня спрос на рынке загородной недвижимости Ленобласти продолжает сильно превышать предложение. Спросом пользуются практически все направления, включая территории до самого Выборга. Дачи по-прежнему остаются востребованным местом отдыха для горожан и приезжих.

Покупатели не видят две трети коттеджных поселков

Покупатели не видят две трети коттеджных поселков

03.08.2018 - Раздел: Ленинградская область / Загородная недвижимость /

В сфере коттеджных поселков царит «рекламное уныние». Сегодня продажи ведутся в 459 коттеджных поселков, но рекламу своего товара ведет в лучшем случае только треть. На что уповают остальные, неясно.


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012