Размер имеет значение: большие квартиры в Петербурге

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Четких параметров, по которым можно отнести квартиру к крупногабаритной, нет. Генеральный директор ГК «Пионер» направления Санкт-Петербург Юрий Грудин говорит, что площадь и количество комнат крупногабаритных квартир зависят от того, о каком сегменте идет речь. Например, квартира площадью 80 кв.м в классе «эконом» считается крупногабаритной, такая же в классе «элит» будет расцениваться как квартира сравнительно небольшого метража. В этом классе как о крупногабаритной можно говорить о квартире метражом порядка 200 кв.м.

Крупногабаритными называют квартиры от четырех и более комнат, площадью от 120-150 кв.м, а в общем объеме предложения они занимают несколько процентов, считает заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. Из них более половины занимают квартиры в центре – это либо расселение, либо просто продажа на вторичном рынке. Такие объекты представлены либо в бизнес-классе, либо в элитном сегменте. По данным АРИН, в общем объеме предложения на рынке жилья доля таких квартир составляет порядка 5-10%.

Генеральный директор управляющей компании группы «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев считает, что крупногабаритными могут считаться квартиры, жилая площадь комнат в которых выше 20 кв.м, это не обязательно двух-трехкомнатные квартиры, но и однокомнатные. Сейчас доля таких квартир относительно небольшая, порядка 10-15% от общего объема предложений.

«В эконом-классе их либо нет вообще, либо максимум 3-4% от общего числа. В элитных домах их количество может быть больше 50%. Сегодня спроса на дорогие объекты недвижимости практически нет, дорогие квартиры и дома продаются очень медленно, в отличие от бюджетных (малогабаритных) вариантов, – говорит Евгений Богданов, член совета директоров Jukka Tikkanen OY. – Но и продавцы избавляться от них не спешат – ждут своего покупателя, так как такая возможность у них, как правило, есть. Ориентироваться на спрос сегодня при проектировании дома, наверное, неверно, ведь реализация проекта займет лет 5-6. В крупных мегаполисах, каким является Петербург, спрос на дорогое жилье будет, и строить его надо».

Ценовые ожидания

По словам Леонида Сандалова, стоимость больших квартир на вторичном рынке жилья очень разная, потому что это может быть и квартира во втором дворе-колодце в центре города. Это зависит от местоположения, типа дома и класса жилья. Так, по стоимости крупногабаритная квартира 150-200 кв.м в «Доме у моря» на Крестовском острове раз в пять превышает такую же по площади квартиру на ул. Достоевского.

В АН «Бекар» рассказывают, что за последние полгода цены на такие квартиры почти не менялись, потому что это более инновационный рынок, чем обычный. Объяснить это можно тем, что стоимость квартир большой площади зависит от того, где они находятся и каким потенциалом обладают. Например, при выходе новых объектов на рынок цены на квартиры в элитных домах выше рыночных. Также, если в доме остаются последние две-три квартиры, то их стоимость может значительно увеличиться. Леонид Сандалов добавляет, что повышается цена, если в парадной остается последняя коммунальная квартира, которую можно расселить. И, поскольку крупногабаритных квартир немного на рынке, инвесторы пытаются найти способы заполучить желаемый объект и соглашаются на условия продавцов.

Юрий Грудин подчеркивает, что стоимость крупногабаритной квартиры, как и другого любого жилого помещения, зависит от множества факторов – это степень готовности жилого дома, наличие отделки, местонахождение. Причем цены могут значительно отличаться в зависимости от многих факторов. Так, стоимость трехкомнатной квартиры площадью 94 кв.м с полной отделкой в многофункциональном жилом комплексе YE’S (cдача – IV квартал 2013 года) составляет порядка 5,7 млн рублей. При этом подобная по размеру квартира в сданном доме жилого комплекса «Шуваловские высоты» без отделки стоит 6,3 млн рублей. Оба объекта находятся в Выборгском районе Санкт-Петербурга.

Немассовый спрос

По мнению Евгения Богданова, заказчик сегодня требует от проектировщика максимального количества малогабаритных квартир как самых востребованных. Речь идет о студиях до 27 метров, однокомнатных квартирах 30-35 метров и двухкомнатных в районе 50 метров. Что касается больших квартир – более 100 метров, с тремя и более комнатами, – их доля сильно зависит от класса жилого дома. Чем ниже класс – тем меньше таких квартир будет в доме.

При этом объясняется это довольно просто: ипотека на такие квартиры предлагается очень редко, поскольку, чтобы получить ее, клиент должен предоставить данные о довольно высокой зарплате, чем может похвастаться далеко не каждый. В АН «Бекар» говорят, что возможность взять ипотеку сейчас очень сильно влияет на рынок недвижимости, поскольку в борьбе за клиентов банки придумывают все новые и новые программы, снижая, в свою очередь, и процентные ставки.

Портрет покупателя квартир большой площади довольно разнообразен. «Это предприниматели, владельцы бизнеса, топ-менеджеры, чиновники, люди творческих профессий. Чаще это люди среднего или старше среднего возраста, почти всегда семейные, – рассказывает заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак. – Иногда крупногабаритное жилье приобретают в качестве представительских квартир, тогда речь идет, по большому счету, о статусном жилье, не для личного использования».

Максимальный разброс

«Крупногабаритных квартир строится в Санкт-Петербурге меньше, чем в Москве, даже не на порядок – не в 10 раз, а на порядки. Есть переизбыток коммуналок в центре города, и есть нехватка по-настоящему элитных объектов, в том числе и в центре города», – добавляют эксперты АН «Бекар».

Больше таких квартир традиционно в центре. Леонид Сандалов рассказывает, что предложение крупногабаритных квартир, как на первичном, так и на вторичном рынках, довольно разнообразное. «Есть даже некоторые дома после капитального ремонта. Таких достаточно много. И те квартиры, которые в свое время были расселены, куплены и отремонтированы, выходят на вторичный рынок. Кроме центра города, в отдельных домах есть квартиры большой площади, причем дома эти разбросаны практически по всем районам. Меньше всего их на юго-западе, встречаются на Васильевском острове, в “Морском фасаде”, в том числе там представлены пентхаусы. Есть в Приморском районе, довольно много на Крестовском острове, Петроградской стороне. И отдельно, вкраплениями, встречаются в северных районах – больше в Выборгском, в меньшей степени – в Калининском», – говорит эксперт.

Помимо габаритов

Сегодня цена объекта все так же остается решающим фактором при принятии решения о покупке недвижимости. Поэтому лидерами продаж остаются небольшие по метражу однокомнатные квартиры. Они обладают большей инвестиционной привлекательностью, спрос на такие квартиры всегда относительно высок. Крупногабаритные квартиры продаются сложнее, более высокий спрос на подобное жилье наблюдается в домах с высокой степенью готовности. Как правило, квартиры большой площади покупают «для себя», предъявляя большое количество требований к приобретаемой недвижимости, считает Юрий Грудин.

Выбирая квартиру, в этом сегменте покупатели ориентируются на следующие параметры: тип дома, местоположение, вид из окна (кому-то нравится панорамный вид, а кто-то любит воду и деревья), паркинг (минимум два машиноместа). Такие квартиры чаще двухсторонние, поэтому, если во двор выходит часть квартиры – это хорошо для центра, потому что там устраивают спальни, говорит Леонид Сандалов из АН «Бекар». Практически нет таких квартир в сталинских домах.

Минимальный рост

Несмотря на небольшое предложение, рынок крупногабаритных квартир остается стабильным. Квартиры (со временем даже в старых домах в центре Санкт-Петербурга) находят своего покупателя, поэтому острого дефицита нет, и в ближайший год эксперты резких скачков на рынке не прогнозируют. Существенных изменений относительно спроса до конца 2012 года не будет, возможен небольшой рост цен в пределах 1-2%, считает Арсений Васильев из «УНИСТО Петросталь».

В ГК «Пионер» отмечают, что возможно увеличение спроса на крупногабаритные квартиры. В связи со сложившейся финансовой ситуацией в мире аналитики прогнозируют повышение процентных ставок на ипотечные кредиты, более того, некоторые банки уже изменили свои ставки в сторону увеличения. Люди, которые находились в стадии размышления над приобретением квартиры в ипотеку, вынуждены принимать решение более оперативно, повышая тем самым спрос на квартиры.

Мнение:

Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»:

Требования покупателей крупногабаритных квартир очень разные. Одно время была большая мода расселять квартиры в центре и заниматься отделкой. Сейчас люди больше склоняются к жилью в новостройках или даже выбирают загородные дома. Многие даже продают квартиры в центре города, чтобы переехать в новый дом. А вот покупатели понимают, что после ремонта квартира с расположением в историческом центре города станет прекрасным вложением денег. При этом продать квартиру большой площади довольно сложно: массовый покупатель предпочитает недорогое жилье эконом-класса, а клиенты, выбирающие жилье в дорогом сегменте, предъявляют повышенные требования. Это может быть ремонт, паркинг, социальное окружение и т.д. Найти крупногабаритную квартиру с центре со всеми такими параметрами удается крайне редко. Поэтому не думаю, что в ближайшие годы этот сегмент рынка ждут какие-то серьезные изменения.

Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН»:

При прочих сопоставимых условиях цена кв.м в крупногабаритных квартирах на вторичном рынке ниже примерно на 10% средней цены жилья на рынке. Спрос на крупногабаритные квартиры существенно ниже, чем предложение, порядка 2-3% от общего объема. Однако он не удовлетворен. Причина в том, что проблема выбора здесь гораздо более серьезная и многофакторная. Общая сумма сделки велика, принятие решения о покупке, естественно, – более длительный и сложный процесс. Можно сказать, что подобные квартиры тяготеют к центру. В этом случае, естественно, с какими-то претензиями на элитность или эксклюзивность. В то же время есть примеры объемных двухэтажных квартир в новостройках на окраинах и в области, в рамках программ для многодетных семей. Данный сегмент чуть ли не наиболее стабильный в связи со своей узостью. В кризис здесь не было провалов, всплесков активности после тоже не было. Скорее всего, данная тенденция получит свое продолжение.

Светлана Боклер, заместитель директора отделения АН «Итака»:

Наибольшей популярностью на рынке жилья традиционно сейчас пользуются одно– и двухкомнатные квартиры эконом-класса, а спрос на крупногабаритное жилье невелик. Крупногабаритными считаются квартиры, состоящие из четырех комнат и более. Такие предложения встречаются на рынке нечасто, и зачастую это либо элитное жилье, либо коммунальные квартиры, продающиеся с расселением. На сегодняшний день в зависимости от района и состояния квартиры цены на крупногабаритное жилье начинаются от 4,5 млн рублей и выше. В основном такие объекты расположены в центре города, где еще осталось достаточно много не расселенных коммунальных квартир. Часто такие квартиры приобретаются с целью инвестирования денежных средств или для коммерческих целей, например, под мини-гостиницы или офисы. В ближайшее время изменений на рынке не предвидится: спрос по-прежнему будет небольшим, а цены стабильными.

Дата публикации: 13:53 26 декабря 2011

Источник: bpn.ru