Аренда в Петербурге: грядут перемены

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

8 февраля 2012 года, выступая на Дне риэлтора, председатель Комитета по управлению государственным имуществом Дмитрий Куракин рассказал членам АРСПб о последних наработках КУГИ, которые способны серьезно повлиять на петербургский рынок нежилой недвижимости и интересы его участников.

Дмитрий Куракин:

Петербургский Реестр госсобственности показывает: в собственности у города насчитывается примерно 40 тыс. объектов нежилого фонда (не считая земельных участков) суммарной площадью около 20 млн кв.м. Цифры впечатляющие, но встает вопрос: что представляет из себя эта недвижимость, насколько она участвует в реальном рыночном обороте и насколько правила этого оборота, которыми сегодня пользуется город, адекватны рынку?  

Для начала вычтем из этого количества все то, что навечно закреплено за госпредприятиями и госучреждениями. По количеству это примерно 11 200 объектов, на которые по площади приходится 70%. Это поликлиники, детские сады, школы и другие объекты, которые выполняют государственные функции. Конечно, бывают ситуации, когда эта недвижимость вовлечена в оборот. Например, когда ГУПы сдают часть своих площадей в аренду – скажем, часть вестибюлей метрополитена. Но доля этих сделок мала, и ею вполне можно пренебречь.

Тогда получится, что в коммерческом обороте находится 23 тыс. объектов суммарной площадью 6,2 млн кв.м. Ровно половина этих объектов не приносит дохода бюджету, потому что они либо переданы арендаторам на условиях безвозмездного пользования, либо находятся в процессе подготовки сделок с ними, либо являются объектами с особым статусом (например, инженерные сети, объекты гражданской обороны и объекты, в отношении которых решаются вопросы безвозмездной передачи муниципальным образованиям).

Возьмем оставшуюся часть. Треть от нее – это объекты, которые сдаются нами в аренду на заведомо нерыночных условиях организациям инвалидов, культуры, образования, здравоохранения, творческим союзам и мастерским. При расчете арендной платы за них применяется коэффициент социальной значимости.

Итого в реальном коммерческом обороте участвует 7% от всей реестровой недвижимости города по площади, а по количеству – 7800 объектов из 40 тыс.

Главный вывод, который мы должны сделать из этой статистики, таков: раз сегодня доля городской недвижимости, вовлеченной в рыночный оборот на условиях аренды, относительно невелика, то для нас возникает новый приоритет: обеспечить безусловную рыночность условий вовлечения этого имущества в оборот.

Сегодня мы не в рынке – в первую очередь, с точки зрения наших арендных ставок. Когда мы проанализировали, насколько их занижает наша методика массовой оценки, то цифра впечатлила нас самих: в среднем она составила 45% занижения. Но по разным группам объектов она неравномерна – по наиболее дорогим и наиболее ликвидным объектам, находящимся на 32 главных магистралях города, она доходит до 65%.

Наши объекты не в рынке с точки зрения качества самих объектов: рынок и частные собственники таких объектов не предлагают.

Мы не в рынке с точки зрения условий аренды: сроков, условий распределения прав и обязанностей сторон, способов обеспечения выполнения обязательств по платежам, которые мы для себя избрали.

Получилось так, что, считая себя все эти годы самым рыночным комитетом, КУГИ пришел к ситуации, которая требует очень серьезных корректировок. И для того, чтобы выполнить эту задачу, нам нужно изучить опыт риэлторов, провести мониторинг реальных сделок, которые происходят с объектами недвижимости без публичного участия. Именно такую задачу мы сегодня ставим перед собой, и в качестве первых шагов по ее решению мы наметили такие меры.

1. Отказ от применения методики массовой оценки по наиболее дорогим и ликвидным объектам в случае их целевого предоставления в аренду. Мы будем применять исключительно индивидуальную оценку.  

2. Мы отменим антикоррупционное правило, введенное Германом Грефом в 1999 году, о том, что объекты, сдаваемые нами в аренду без применения коэффициента социальной значимости, могут сдаваться в субаренду без согласия собственника (то есть нашего). Вместо него мы установим другое правило: для сдачи объекта в субаренду без согласия КУГИ арендатору мало иметь коэффициент социальной значимости «1», а нужно сделать индивидуальную оценку рыночной ставки арендной платы и внести изменения в основной договор аренды, установив там арендную плату в соответствии с этим отчетом. То есть мы хотим убрать эту дельту (45%, а в редких случаях и 65-70%), которую получает класс арендаторов, пересдающих площади в субаренду, который за эти годы на нашей недвижимости сформировался. Мы хотим эти деньги забрать и направить в доход бюджета.

3. Мы хотим увеличить сроки предоставления наших объектов в аренду и считаем, что, если объект недвижимости будет сдаваться в аренду на торгах (именно это в качестве общего правила предлагает федеральное законодательство), то срок аренды будет составлять 10 лет. И, так как арендная плата сложится как результат торгов, то какой-то переоценки ее размера за этот период, кроме ее индексации по тем коэффициентам, которые устанавливаются законодательством, мы делать не будем.  

4. Мы хотим вернуться к практике 2003 года, которая существовала в работе КУГИ два года и в 2005-м была отменена, а именно, к взиманию арендной платы авансом за первый и последний периоды аренды. Практика показывает, что обязательства наших арендаторов по платежам в бюджет сегодня обеспечены ненадлежащим образом. Арендатору проще бросить свое юридическое лицо, чем оплатить тот долг по аренде, который мы хотим взыскать, отсудившись в трех инстанциях, получив исполнительный лист и отправив его в службу судебных приставов. Я был шокирован цифрами: по исполнительному листу нам удается взыскать не более 10% долга.

Это наши планы на 2012 год. Конечно, они требуют изменения петербургского законодательства, нормативных документов, но в ближайшие 2-3 месяца эта нормативная база будет сформирована.

Дата публикации: 12:51 20 февраля 2012

Источник: bpn.ru