Комнаты Петербурга: ищем в коммуналках

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Выгодно купить хорошую комнату в малонаселенной квартире – это в какой-то степени даже удача, поскольку, просматривая большое количество разных вариантов, покупатель однажды сталкивается с целым рядом уловок продавцов, которые лучше заметить при первом же просмотре. При этом, найдя вариант с разумным соотношением цены и качества, покупатель просто не имеет времени на раздумья, поскольку следующий человек, который придет на просмотр, вероятнее всего, сразу же захочет внести залог, чтобы собственник больше никому не показывал комнату.

Работа с комнатами является хлопотной и малодоходной для риэлторов, поэтому далеко не все профессионалы хотят заниматься этим типом недвижимости. Как же тогда сразу понять, нравится комната или нет? Приукрашивает ли ее описание продавец? Ответы на эти вопросы дают представители крупнейших агентств недвижимости Санкт-Петербурга.

Разнообразие рынка

Заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов рассказывает, что в центральных районах города достаточно большое предложение комнат в силу наличия многокомнатных квартир (8-10 комнат). Также много вариантов в домах застройки 60-80-х годов в Купчино, Невском и Московском районах.

Риэлтор говорит, что, по его опыту, пожелания покупателей довольно разнообразные. Кто-то ищет комнату в 2-комнатной квартире с целью последующего выкупа второй комнаты, кто-то – 30-метровую комнату в старом фонде, а для кого-то решающим фактором остается цена, и он готов купить дешевую комнату даже в 10-комнатной квартире, но при этом в центре. Быстрее всего с рынка уходят наиболее дешевые объекты, на втором месте комнаты в малонаселенных квартирах. В этом случае наиболее привлекателен вариант покупки комнаты в 2-комнатной квартире.

Ценовой диапазон

Заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак рассказывает, что комнаты в общежитиях обычно дешевле, чем в обычных квартирах. К тому же, как правило, такие комнаты удобнее, потому что некоторые жильцы умудряются в помещении оборудовать своеобразные кухню и санузел. В то же время относительным недостатком комнат в квартирах являются юридические сложности с покупкой-продажей. «Стоимость комнат существенно отличается в зависимости от метража, состояния помещений, мест общего пользования, соседей, количества комнат в квартире, состояния дома и т.д. Не менее важен и район города. Очень усредненно можно сказать, что комнаты в общежитиях стоят порядка 900 тыс. рублей, в коммунальной квартире – 1,1-1,3 млн. рублей», – поясняет эксперт.

По данным АН «Бекар», стоимость комнат в Петербурге находится в диапазоне от 700 тыс. рублей до 2 млн рублей. Большой диапазон объясняется зависимостью от площади, количества соседей, расположения, состояния квартиры и самого дома, близости метрополитена, транспортной доступности.

Не верьте уловкам

«Уловки продавцов могут быть следующими: показы комнаты в отсутствие не слишком приятных соседей, зашторивание окон или показы комнат в темное время, чтобы вид “в стену” не слишком был заметен, – рассказывает менеджер компании «Адвекс на Ланском» Марина Гусакова. – Для того, чтобы комната покупателю понравилась, прежде всего, она должна быть не захламлена, хорошо освещена, желательно, чтобы места общего пользования тоже были убраны, запахи как в комнате, так и в квартире должны быть не отталкивающими». Неплохо проверить комнату и квартиру на наличие в ней туберкулезных больных, добавляет эксперт.

Личность продавца, безусловно, важна для большинства покупателей, но цена была и остается приоритетным фактором при выборе. Покупателя должна насторожить продажа комнаты без просмотра и заниженная цена, отмечает заместитель генерального директора АН «Итака» Валерий Лазугин. При этом бывают случаи, когда продавцу срочно нужны деньги, и он выставляет квартиру по низкой цене, не имея времени на длительную продажу. Такие ситуации, скорее, исключение из правил, и при помощи профессионалов можно быстро проверить все документы и заключить выгодную сделку.

Проверяйте документы

Руководитель проекта по работе с государственными жилищными программами компании «Петербургская Недвижимость» Ирина Романова говорит, что основное, о чем надо позаботиться покупателю, – это о наличии необходимых документов у продавца. По-прежнему желательно, чтобы у продавца на руках находился нотариально заверенный отказ от сособственников (соседей) от покупки данной комнаты. Если такого нет (иногда его получить не удается), то тогда необходимо нотариальное уведомление соседей, что комната продается.

Валерий Лазугин обращает внимание, что в первую очередь должны насторожить покупателя ненадлежащее оформление согласия собственника на продажу комнаты, оформление сделки на куплю-продажу комнаты договором дарения, отсутствие порядка пользования комнатами.

Разузнайте о жизни соседей

Самая большая проблема комнат в коммунальных квартирах – это наличие соседей. Ведь это именно те люди, которые по утрам и вечерам будут занимать ванну, долгое время находиться на кухне и готовить блюда с какими-то странными запахами. Но на самом деле это все мелочи, поскольку самая сложная ситуация бывает после покупки комнаты, когда оказывается, что в квартире живет гораздо больше людей, чем говорил продавец, и они не являются тихими и добродушными, а постоянно приглашают гостей, шумят, употребляют алкоголь в больших количествах. «Не стоит верить в истории вроде “бабушка согласна переезжать, и скоро у вас будет отдельная квартира”. У бабушки, может, еще семь внуков есть», – комментирует Владимир Спарак.

Леонид Сандалов добавляет, что в абсолютном большинстве случаев невозможно точно узнать, какие отношения у вас сложатся с будущими соседями. Если даже при первом просмотре вам все понравилось, это не гарантирует бесконфликтного проживания. В любом случае – это коммунальная квартира, и покупатель должен быть готов к таким неожиданностям. Эксперт сравнивает покупку комнаты с лотерейным билетом, поскольку это всегда в какой-то степени риск, авантюра. Даже если с соседями у вас сложились хорошие отношения, то велика вероятность того, что кто-то из них захочет переехать и продать свою комнату, а кто в нее въедет – уже вопрос.

Возможные подвохи

Валерий Лазугин говорит, что продавец может скрывать неблагополучных соседей или плохие отношения между соседями. В таких случаях потенциального покупателя, скорее всего, пригласят на просмотр в рабочее время, когда дома никого из жильцов нет.

При этом бывают случаи, когда новые владельцы комнаты находят общий язык с соседями, поэтому покупателям стоит расспрашивать о соседях уже на просмотре, но понимать, что в дальнейшем многое зависит и от них самих.

«В моей практике был забавный случай, когда моя клиентка хотела выкупить последнюю комнату в квартире, но ее хозяйка не хотела ни при каких условиях продавать ей комнату в силу крайне плохих отношений, – рассказывает Леонид Сандалов. – Была разработана и проведена целая операция, был привлечен родственник соседки, который выкупил комнату. В итоге все остались довольны: хозяйка получила деньги и осталась в неведении, а клиентка смогла получить всю квартиру».

Чистота спасет мир

Самый распространенный совет, который риэлторы дают продавцам недвижимости, – это навести порядок в комнате или квартире. Часто перед продажей собственники жилья красят двери, клеят самые дешевые обои с цветочками. Даже убранный подъезд положительно повлияет на покупателя. Эксперты АН «Итака» поясняют, что, конечно, большинство продавцов тщательно готовят комнату к продаже – приводят в порядок места общего пользования, пытаются создать уют всеми возможными способами вплоть до распространения по квартире приятных запахов свежесваренного кофе или только что испеченного хлеба.

Если в местах общего пользования проведен косметический ремонт, на кухне соблюдается порядок, соседи приветливы, то это может повлиять на решение покупателя, признает Леонид Сандалов. Желательно, чтобы в комнате уже было немного вещей нынешних хозяев, поскольку в противном случае покупатель должен понимать, что на то, чтобы привести свое жилье в соответствующий вид, понадобится не один день.

Подумайте об ипотеке

Ирина Романова отмечает, что в последнее время смягчились ипотечные условия в отношении комнат – нотариального уведомления от соседей о продаже комнаты может быть достаточно для того, чтобы банк одобрил такую недвижимость. Ранее необходимым условием было наличие нотариально заверенного отказа от покупки от соседей, добавляет эксперт.

Владимир Спарак рассказывает, что покупателям стоит учесть, что разница между стоимостью комнаты и квартиры-студии относительно мала, и при условии развитого ипотечного кредитования многие клиенты отказываются от покупки комнаты в пользу покупки квартиры в кредит.

Директор департамента ипотечного кредитования АН «Бекар» Алексей Кошелев рассказывает, что сейчас во многих банках действуют программы, позволяющие взять ипотечный кредит на покупку комнаты. При этом ставка варьируется от 13% до 15%. Срок кредита определяется индивидуально, зачастую он составляет от 5 до 20 лет. Первоначальный взнос при покупке комнаты с привлечением ипотеки составляет 20-30% от стоимости. «Ограничения банков на покупку комнат связаны, в основном, с деревянными перекрытиями, износом дома и т.п. Но в большинстве случаев данный вопрос решается по усмотрению страховой компании», – говорит Алексей Кошелев.

Мнения:

Валерий Лазугин, заместитель генерального директора АН «Итака»:

Наиболее богатый ассортимент комнат представлен в Центральном, Адмиралтейском, Василеостровском и Петроградском районах. Менее активно этот сегмент рынка представлен в Приморском и Выборгском районах. Комнаты в спальных районах отличаются более хорошим состоянием, так как большинство домов здесь относятся к более поздним периодам постройки, а квартиры обычно заселены не так плотно, как в коммунальных квартирах в центре города. Быстрее всего с рынка уходят комнаты без явных недостатков и продающиеся по адекватной стоимости (не завышенной и не заниженной). Стоимость зависит от многих факторов: площадь, район, видовые характеристики, благоустроенность придомовой территории, наличие в доме капитального ремонта, а также количество комнат в квартире. Цены на комнаты в Петербурге сегодня колеблются в диапазоне от 850 тыс. рублей до 1,5 млн рублей.

Марина Гусакова, менеджер компании «Адвекс на Ланском»:

Как ни странно, с рынка быстрее всего уходят комнаты не дорогие или дешевые, а те, у которых готовы документы на продажу. То есть предлагается к продаже комната, которую можно приобрести посредством договора купли-продажи. Это означает, что отказы от соседей уже есть, или соседи должным образом уведомлены о продаже. Конечно, и цена должна быть не завышенной. Трудно продаются комнаты по дарению, особенно последнее время. Стоимость комнат составляет 100 тыс. рублей за кв.м, если комната не больше 12 кв.м. Далее цена за кв.м уменьшается пропорционально увеличению метража. То есть комната 17 кв.м в центре будет стоить 1,4 млн рублей. Личность продавца играет малозначительную роль, если он в принципе дееспособен. Значительно большую роль играют личности соседей, которые останутся на долгое время рядом с вами, в отличие от продавца.

Дата публикации: 13:09 06 марта 2012

Источник: bpn.ru