Ипотека на землю-2: что и как под Москвой

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Ипотека продолжает завоевывать загородный рынок, хотя пока по объемам сделок с кредитами он заметно отстает от своего городского «собрата». Но многие застройщики, возводящие коттеджные поселки и банкиры готовы к сотрудничеству, и предлагают покупателям совместные ипотечные программы. Ипотека выгодна не только покупателям - она еще и служит верную службу девелоперам, увеличивая продажи.

В сегодняшней статье «Журнал о недвижимости МetrInfo.Ru» расскажет о том, какие ипотечные условия предлагаются покупателям загородного жилья и в каких поселках действуют совместные программы банков и застройщиков.

О росте популярности ипотеки на загородном рынке можно судить по статистике, которой оперируют эксперты. По данным Марины Марутиной, исполнительного директора компании «СКМ Риэлти», по итогам 2011 года 35% сделок на первичном рынке загородной недвижимости проходило с использованием ипотеки. «В некоторые месяцы этот показатель увеличивается до 50%», - добавляет Сергей Чебатков, руководитель отдела маркетинга, холдинга «Лион Групп». Правда, Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив» называет более низкие показатели: порядка 17% от общего числа покупателей загородной недвижимости рассматривают возможность привлечения заемных средств для покупки участка без подряда, с подрядом или готовым домом. «Средний «бюджет» покупки клиентов находится в диапазоне 3-3,5 млн рублей», - уточняет эксперт.

Разница в цифрах объясняется тем, что ситуация с популярностью ипотеки в разных сегментах загородного рынка отличается. По данным Аналитического центра ОПИН, наименьший процент ипотечных сделок (3%) приходится на элитный сегмент, чуть больше – 8% - на сегмент бизнес-класса, а больше всего ипотечных сделок заключается в экономсегменте: от 15 до 30% на покупку коттеджей, от 20 до 40% - таунхусов. Участки без подряда продаются по ипотеке крайне редко – не более 3-7% от рынка.

Основной фактор, тормозящий развитие ипотеки – очень небольшая доля оформленной в собственность недвижимости на загородном рынке. «В поселках ОПИН процент ипотечных сделок составляет 30%, в поселке «Павлово», где 100% всех объектов оформлено в собственность, эта цифра достигает 40%», - рассказывает Наталья Картавцева, заместитель генерального директора по продажам ОАО «ОПИН».

Ипотека подтверждает надежность застройщика

Большинство застройщиков рассматривают ипотеку на своих объектах, как серьезный маркетинговый ход, как подтверждение надежности застройщика. «Даже если клиент не заинтересован в кредитовании, он больше доверяет тому объекту, где оно возможно, считая, что он проверен банком, а это дает ему дополнительные гарантии надежности», - подтверждает Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка».

Но аккредитовать проект в коммерческом банке – процесс сложный, и как признаются сами застройщики, даже не слишком-то и приятный. Банкиры выработали целую систему серьезных требований. Как отметил Григорий Вовченко, эксперт Управления по работе с партнерами Московского банка Сбербанка России, идеальным застройщиком является компания, которая возводит объекты в соответствии с законом об участии в долевом строительстве - ФЗ №214. Кроме этого банк всегда обращает внимание на следующие моменты: финансовое положение компании; историю профессиональной деятельности; наличие права на землю, которые позволяют застройщику возводить на ней объекты, а также на схему строительства и реализации объектов. И если банк увидит, что с финансами у компании неважно, она судится с клиентами, кредиторами, затягивает и срывает сроки реализации проектов, то в сотрудничестве ей будет отказано.

В настоящее время, по словам Марины Марутиной («СКМ Риэлти»), 15% от всех поселков находящихся в стадии активных продаж, а таких по данным Аналитического Центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» www.acirn.ru, на конец 2011 года было 354, имеют партнерские программы с коммерческими банками. По подсчетам («СКМ Риэлти»), количество программ достигло 70. А в число банков работающих с ипотекой попали: Сбербанк РФ, Газпромбанк, Уралсиб, Промсвязьбанк, Возрождение, РОсЕвробанк, Nordea, Райфайзенбанк.

Самый активный банк на рынке загородной ипотеки – Сбербанк. «Имидж банка, профессионализм сотрудников и предоставляемые условия кредитования оставляют вне конкуренции многие банки», - считает Михаил Желтов, руководитель юридического департамента компании «Загородный Проект». По словам эксперта, новые ипотечные программы в поселках компании «Загородный Проект» открываются одновременно с появлением их у самих банков. И сейчас в компании выстроили такую систему взаимоотношений, когда банк при подготовке нового продукта проводит консультации с застройщиком и учитывает его пожелания.

Лучшим на рынке ипотечного кредитования Сбербанк РФ назвали и другие игроки загородного рынка. Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу УК «Волжские дачи» рассказал, что компания сознательно не стала организовывать пул банков, так как Сбербанк покрывает своим предложением все необходимые типы кредитования. К тому же сам факт сотрудничества компании с крупнейшим банком страны расценивается клиентами как безусловное конкурентное преимущество. «Как только происходит межевание, мы передаем все документы на землю в Сбербанк, - рассказывает Михаил Кондырев («33 Поселка»). - После получения свидетельства о собственности, мы предлагаем каждому покупателю ипотечную программу».

По словам Григория Вовченко (Московский банк Сбербанка России), перечень компаний и их объектов, приобретение которых готов финансировать Московский банк Сбербанка России, на начало февраля насчитывал 124 позиции. «Клиент всегда может обратиться за консультацией в Центры ипотечного кредитования Сбербанка по объектам из имеющегося списка и предложить аккредитовать новый, кроме того, потенциальный партнер может обратиться с инициативой разработки индивидуальной схемы кредитования», - объясняет эксперт.

Ставки стали гуманными, но все же слегка подросли

Если на заре зарождения ипотечного кредитования нереально было получить кредит для покупки загородной недвижимости по ставке ниже 20% годовых в рублях, то, например, в Сбербанке РФ еще в прошлом году выдавались кредиты под 9% годовых. Как отметил Михаил Кондырев («33 Поселка»), в течение 2011 года банки неоднократно пересматривали процентные ставки в сторону уменьшения, но в 2012-м году ставки поднялись на 0,5-1%. «Это связано с повышением ставок банков по депозитам, и вслед за этим повышением всегда идет повышение ипотечных ставок, которые не могут превышать депозитные», - говорит Наталья Картавцева («ОПИН»).

Но есть банки, которые сохраняют прежние проценты, а в каждом конкретном случае ставка зависит от заемщика, его надежности, размера ежемесячных доходов и т.д.

Совместные программы

Сегодня лидер загородного кредитования Сбербанк предлагает своим подмосковным партнерам три программы. Как рассказал Григорий Вовченко (Московский банк Сбербанка России), это «Приобретение готового жилья, приобретение строящегося жилья», «Загородная недвижимость», «Строительство жилого дома». Также возможны индивидуальные схемы кредитования, которые разрабатываются под конкретный проект. Более того, если сам застройщик является заемщиком банка по реализуемому коттеджному поселку, то условия получения ипотеки покупателями жилья на данном объекте упрощены. «Если наш покупатель обращается в Сбербанк за ипотечным кредитом, ему не требуется представлять дополнительные документы о нашей компании, так как «Чеховские дачи» аккредитованы Сбербанком», - подтверждает Сергей Чебатков («Лион Групп»).

Застройщик второй очереди коттеджного поселка «Лагуна» компания СУ-4 получила аккредитацию поселка в Балашихинском отделении Сбербанка РФ. По условиям программы, максимальный срок кредитования 25 лет. А максимальный размер кредита - до 80 % от стоимости приобретаемого жилого дома с земельным участком. Процентная ставка от 9,6 % в рублях. Ипотечный кредит на покупку таунхаусов предоставляется под залог строящегося жилья, без промежуточного залога.

В РосЕвробанке предлагается пять программ, по которым можно получить ипотеку на загородном рынке – это кредиты «Дом», «Новый дом», «Земля», «Земля. Залог», «Кредит на коттедж». В частности по условиям продукта «Кредит на коттедж» можно получить от 300 тыс. до 5 млн. рублей на срок до 7 лет под 17,5% годовых в рублях. Кредит «Новый дом» предполагает получение от 350 тыс. до 40 млн. рублей на срок до 20 лет под 16-17% годовых в зависимости от первоначального взноса. По состоянию на конец февраля 2012 г. аккредитацию в РосЕвробанке получило более 20 коттеджных поселков. В их числе «Опушкино», «Чулково-club», «Наумово», «Дальние дачи», «Анютины глазки» и др.

Кирилл Корнилович, руководитель специальных проектов Промсвязьбанка рассказал, что в настоящее время Промсвязьбанк сотрудничает с двумя партнерами - это ЗАО «Промсвязьнедвижимость», реализующее коттеджные поселки «Владычино» и «Николо-Пятницкое», и компания ООО Optiland, возводящая коттеджный поселок в английском стиле «Бристоль». Для каждой компании банк разработал свои программы ипотечного кредитования. Например, в рамках продажи объектов в коттеджном поселке «Владычино» и «Николо-Пятницкое» клиент может купить участок без подряда по специальной программе, а на строительство дома может оформить кредит «Залоговый. Целевой» под залог уже имеющейся недвижимости. При покупке участка у компании ООО Optiland, оформив кредит в Промсвязьбанке, клиент сразу приобретает готовый дом с земельным участком, причем варианты домов разнообразные: от таунхаусов и квадрохаусов до отдельно стоящих коттеджей.

Также есть застройщики, которые стараются разработать ипотечные программы с разными банками. По словам Михаила Желтова («Загородный Проект»), во всех поселках компании – это «Западная Долина» и «Южная Долина», а также земельных участков без подряда в проектах «Черничные Поля» и «Южные Горки-2» представлено несколько программ ипотечного кредитования от двух банков - Сбербанка РФ и РосЕвроБанка. Стандартные ставки в сбербанковских программах начинаются от 11% до 15% годовых с первоначальным взносом не менее 15% на срок до 30 лет. РосЕвроБанк предложил покупателям земельных участков и коттеджей ипотечную программу со ставками от 15,5% годовых с первоначальным взносом не менее 50% на срок до 20 лет. Также эксперт отметил, что есть не менее интересная кредитная программа РосЕвроБанка «Кредит на коттедж», главным преимуществом которой является предоставление кредита без залога недвижимого имущества с укороченным порядком рассмотрения заявки покупателя.

С компанией «ОПИН» на рынке загородной ипотеки сотрудничает четыре банка. Наталья Картавцева («ОПИН») рассказала, что во всех проектах компании – это коттеджные поселки «Павлово», «Пестово», «Мартемьяново» – действуют целевые ипотечные программы от Сбербанка, ВТБб24, банка «Возрождение» и Росбанка. Кредиты выдаются сроком до 25 лет под 10-13% годовых. Кроме того, в феврале 2012 года поселок «Павлово» был включен в государственную программу АИЖК по малоэтажному жилью. Теперь на квартиры и таунхаусы в этом поселке можно получить кредиты под 7,9% годовых.

Дмитрий Подкопаев, начальник Управления проектного финансирования АИЖК подтвердил, что агентство готово сотрудничать с неограниченным списком застройщиков и банков, но при одном условии – параметры строящегося малоэтажного жилья должны соответствовать требованиям продукта АИЖК «Малоэтажное жилье» (МЭЖ). Проекты застройщиков, аккредитованные по продукту МЭЖ, могут получить ипотечные кредиты в рамках программы «Стимул», разработанной АИЖК для активизации кредитования жилищного строительства экономкласса. По условиям программы Агентство резервирует для банка средства по фиксированной ставке (на текущий момент от 6,6% до 9,5% годовых в рублях) на срок до 3 лет, что гарантирует стабильность финансирования независимо от экономической ситуации.

Условия кредитования покупателей определены ипотечным продуктом АИЖК «Малоэтажное жилье», где после оформления права собственности ставки едины для всех заемщиков и начинаются от 7,9%. «По условиям программы действует система «понижающих вычетов», - говорит Дмитрий Подкопаев, - когда при определенных условиях (наличии двух и более детей, использовании материнского капитала, участии заемщика в ФЦП «Жилище» и т.д.) процентная ставка снижается». На сегодня в АИЖК аккредитовано около 70 территорий по всей России. В Московской области - это «Новое Ступино», «Суханово», «Малаховское озеро», «Покровский-2», «Павлово-2».

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Ипотека постепенно становится одним из эффективных инструментов поддержания динамики на загородном рынке. Для многих людей покупка в кредит - единственная возможность приобрести загородное жилье уже сейчас, а не через 20 лет. Застройщикам сотрудничество с банками тоже полезно: с помощью ипотеки продажи возрастают на 10-20% и даже больше. Например, в компании «Загородный Проект» рассказали, что благодаря ипотеке продажи в 2011 году по сравнению с 2010-м выросли на 30%. Да и банкиры не в накладе, судя далеко не по низким ставкам. Единственно, что вызывает беспокойство – это возможное ограничение ипотечной «вольницы» в связи с общей экономической ситуацией в мире и непростой обстановкой в стране. Впрочем, это тема для отдельного разговора.

Дата публикации: 09:46 13 марта 2012

Источник: bpn.ru