"Трешки" Петербурга: где и за сколько

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Купить трехкомнатную квартиру в Петербурге непросто, поскольку найти сочетание цены и качества, а также желаемых характеристик квартиры, местоположения, довольно сложно. При этом эксперты говорят, что если постараться, то хороший вариант можно найти как на вторичном рынке, так и в новостройке.

Заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак рассказывает, что скорость обращения трехкомнатных квартир на вторичном рынке ниже, поскольку предложения довольно редко бывают ликвидными. По оценкам департамента маркетинга ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» (входит в ГК «Эталон»), в целом на первичном рынке жилья Петербурга около 26% – это предложение трехкомнатных квартир, а спрос находится на уровне 14%. Соответственно, на сегодняшний день существует переизбыток квартир этого типа. Основной объем предложения трехкомнатных квартир (более 60%) – в Выборгском, Приморском и Невском районах.

Общие оценки

«Трехкомнатные квартиры в предложении в сегменте “масс-маркет” занимают сегодня менее 18%, и их доля снижается. Ведь в целом идет тенденция к уменьшению метража квартиры. Тем не менее, учитывая развитие ипотеки, и на такое жилье есть свой покупатель, – говорит заместитель директора консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. – Более того, многие потенциальные покупатели ждут, пока в продаже появятся хорошие “трешки” в интересующем их месте. В сегменте “масс-маркет” (включает и комфорт-класс) сегодня у покупателей достаточно небольшой выбор трех– и четырехкомнатных квартир, а в будущем покупатели могут столкнуться еще с большей ограниченностью выбора». Эксперт добавляет, что в домах бизнес-класса трехкомнатных и четырехкомнатных квартир более 40%, и они пользуются достаточно активным спросом. В элитном сегменте их и вовсе порядка 70%.

Директор департамента жилой недвижимости агентства недвижимости Home estate Наталья Комиссарова добавляет, что в целом, чем выше класс проекта, тем больше в нем многокомнатных квартир. Например, в проектах класса «комфорт» и бизнес-класса компании «ЮИТ» однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир, как правило, одинаковое количество. Также количество комнат зависит от локации объекта.

«В сегменте эконом-класса количество трехкомнатных квартир от общего числа составляет 10-20%. Не думаю, что в ближайшей перспективе это соотношение значительно изменится. На мой взгляд, будут уменьшаться площади этих квартир, – рассказывает генеральный директор финского проектного бюро Rumpu Евгений Богданов. – Такая тенденция наметилась в Скандинавии. Сомневаюсь, что мы дойдем до уровня Финляндии, где есть примеры 57-метровых “трешек”, но направление будет развиваться». Распродаются «трешки», в основном, на завершающем этапе строительства. Ведь зачастую покупатели хотят увидеть квартиру вживую – оценить размеры помещений, вид из окна и прочее. Поскольку клиенты приобретают большие квартиры не с инвестиционными целями, а для себя и своей семьи на долгие годы, они более серьезно подходят к процессу покупки, поясняет начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.

От 10 миллионов

Владимир Спарак рассказывает, что среди трехкомнатных квартир сегодня востребованы объекты площадью порядка 100 кв.м, стоимостью от 10 млн рублей, в относительно новых домах с хорошей транспортной доступностью деловых центров города.

Николай Гражданкин считает, что востребованные метражи «трешек» – 75-100 кв.м. Так, например, наиболее популярной в «Новом Оккервиле» стала трехкомнатная квартира площадью 95 кв.м с дополнительным помещением 11 кв.м с окном, которое можно использовать с качестве гардеробной, кабинета, спортзала и т.д. То есть, приобретая «трешку», клиент практически получал четырехкомнатную квартиру.

Цена на трехкомнатную квартиру зависит от ее местоположения, развитости социальной и коммерческой инфраструктуры вблизи жилого дома, стадии строительства, от того, оплачивает ли клиент сразу всю стоимость квартиры или просит предоставления рассрочки оплаты, считает коммерческий директор УК ГК «Унисто Петросталь» Андрей Мытарев. В зависимости от перечисленных факторов цена за квадратный метр трехкомнатной квартиры может варьироваться от 45 до 80 тыс. рублей.

Фокус на районе

Генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов рассказывает, что самые популярные «трешки» расположены в панельных домах 504-й серии (площадь 58-63 кв.м) и 137-й серии в Приморском районе. Стоимость квадратного метра в них составляет сегодня порядка 73-77 тыс. рублей. Популярность района за последнее время выросла, здесь много качественного жилья и в избытке объектов торговой инфраструктуры. При этом подобные трехкомнатные квартиры среди всех предложений этого района одни из самых недорогих и более комфортны, чем квартиры, например, в «кораблях».

Также, по словам Сергея Дроздова, в Приморском районе широкий выбор квартир в уже готовых кирпично-монолитных новостройках. Общая площадь таких квартир, конечно, существенно больше вышеуказанных панельных – порядка 80-90 кв.м, однако и комфорт проживания в них иной. Стоимость квадратного метра – 84-95 тыс. рублей. «И такие недешевые предложения тоже пользуются спросом у той категории покупателей, которые предпочитают новое жилье и могут себе позволить купить достаточно просторную квартиру», –

подчеркивают эксперты из «Петербургской недвижимости». Стоимость трехкомнатных квартир в Центральном и в Петроградском районах составляет 57-80 тыс. рублей за кв.м, в Калининском районе стоимость квадратного метра находится в пределах 67-72 тыс. рублей.

Чего хочу

При покупке трехкомнатной квартиры люди ориентируются на довольно ясные и понятные критерии: цена, близость метро, развитая инфраструктура. «Большая часть покупателей – семейные люди. Для них особенно важно наличие неподалеку магазинов, аптек, детских садиков и площадок, школ, торгово-развлекательных центров», – говорит директор отделения АН «Итака» Надежда Тодыкова. По данным ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ», трехкомнатные квартиры в основном приобретаются для себя и своей семьи (82% покупок). Для таких покупателей наиболее важным фактором приобретения жилья является наличие социальной инфраструктуры вблизи комплекса (детские сады, школы, поликлиники), подчеркивают эксперты.

«Среди обязательных требований к большим квартирам – наличие просторной кухни 11-15 кв.м, двух санузлов (гостевого и хозяйского), хозяйственных помещений, места для установки шкафа-купе в прихожей. В основном, “трешки” покупаются без отделки, так как пожелания будущих хозяев квартиры сугубо индивидуальны, – рассказывает Николай Гражданкин. – Дольше всего продаются крупные квартиры – площадью более 110 кв.м, – расположенные в угловых секциях, с окнами во двор. При этом “трешки” на первом этаже дома продаются достаточно активно за счет разницы в цене кв.м – обычно она на 3-5 тыс. рублей ниже по сравнению с более высокими этажами».

Типичный покупатель

По результатам исследований компании ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ», покупатель трехкомнатной квартиры – семейный человек (82%), в возрасте 30-39 лет (41%), с различным социальным статусом (специалист/менеджер – 23%, руководитель среднего звена/предприниматель – по 22%).

Наталья Комиссарова считает, что трехкомнатные квартиры, как правило, покупает семья минимум из трех человек. Часто такие квартиры берут обеспеченные приезжие с севера. Наибольшей популярностью пользуются квартиры в Приморском, а также в Выборгском и Василеостровском районах, располагающиеся рядом с метро. Кроме того, значение имеет развитость инфраструктуры района, на вторичном рынке покупатель обращает внимание на состояние квартиры. «Покупатели трехкомнатных квартир – это, прежде всего, семьи, включающие двух детей школьного или младше школьного возраста, которые стремятся выехать из однокомнатной квартиры. Совокупный доход покупателей трехкомнатных квартир, как правило, составляет не менее 150 тыс. рублей в месяц», – поясняет Андрей Мытарев.

«Если говорить о покупателях, то в основном сделки с трехкомнатными квартирами – это так называемые обменные сделки. В таком случае семья расширяет свою жилую площадь – продает имеющуюся у нее однокомнатную или двухкомнатную квартиру и приобретает “трешку”, – рассказывает Сергей Дроздов. – А продавцы либо разъезжаются, либо вместо одной квартиры приобретают две меньшие, чтобы в одной жить, а вторую сдавать в аренду. Тем, кто участвует в “обмене”, не подходит вариант на первичном рынке, так как ждать они не готовы. А тех, кто приобретает подобные трехкомнатные квартиры с “прямыми” деньгами, практически в городе нет».

Рынок стабилен

Специалисты ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» прогнозируют, что спрос на трехкомнатные квартиры останется на существующем уровне. Что касается предложения, то в посткризисный период многие застройщики в новых проектах значительно снизили долю трехкомнатного жилья, увеличив долю высоколиквидных одно– и двухкомнатных небольшого метража. Данная тенденция сохранится.

Надежда Тодыкова соглашается с тем, что вряд ли можно ожидать увеличения предложения и спроса на трехкомнатные квартиры. Круг покупателей таких объектов достаточно ограничен. Молодым семьям очень сложно найти такие деньги одномоментно, если только они не продают меньшую квартиру. Ипотечные выплаты весьма велики для семейного бюджета. В семьях, где дети уже в подростковом возрасте, родители чаще задумываются над отдельной квартирой на будущее для ребенка, чем над увеличением уже имеющейся площади. Скорее всего, ситуация в данном сегменте останется прежней.

Наталья Комиссарова, директор департамента жилой недвижимости агентства недвижимости Home estate:

Трехкомнатных квартир на первичном рынке не так много, особенно это касается жилья эконом-класса. Это связано с покупательской способностью россиян. Кроме того, значительная часть покупаемых сейчас квартир в этом сегменте – инвестиционные, трехкомнатную квартиру сдать тяжело, поэтому в этом смысле она не востребована, то есть такие квартиры по большей части покупаются для жизни. В центре Петербурга много квартир в новых проектах – трехкомнатные, поскольку застройщику выгодно взаимодействовать с меньшим количеством покупателей, при том что спрос на такие квартиры будет высокий. При стабильной экономической ситуации в стране, при возрастании уровня доходов населения спрос на трехкомнатные квартиры постепенно будет увеличиваться: люди, которые покупают сейчас однокомнатную или двухкомнатную квартиру, через несколько лет смогут купить себе жилье, большее по площади.

Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

В настоящее время на рынке «масс-маркет» можно заметить две, казалось бы, противоположные тенденции. Первая – это очень постепенный, но все же рост спроса на более комфортное жилье. Благодаря рассрочкам, которые по-прежнему присутствуют на рынке, и развитию ипотеки в последний год люди уже могут себе позволить покупать более комфортное жилье, чем ранее. Понятно, что существующая структура спроса продиктована исключительно покупательской способностью населения, а не предпочтениями покупателей. Вторая тенденция – это как раз появление в квартирографии застройщиков изменений, связанных с уменьшением площади квартир, выводом новых форматов квартир или, наоборот, исключением определенных типов жилья из новых корпусов. Так, «Главстрой СПб» в четвертой очереди своего проекта «Северная долина», которая вышла на рынок в конце января, уже не запроектировал трехкомнатных квартир, которые, безусловно, продаются медленнее, чем «однушки», которых в трех новых корпусах больше всего.

Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН»:

На вторичном рынке объем предложения «трешек», вероятно, больше, однако ликвидного предложения довольно мало. На первичном рынке недвижимость дешевле, есть возможность выбора интересных планировок, вида из окна, сторон света. В среднем цены на подобные объекты начинаются от 3,5 млн рублей. Можно найти предложения дешевле, однако, как правило, это объекты с недостатками – трудная транспортная доступность, первый этаж и т.д. Сегодня наметилась тенденция смещения спроса в сторону более комфортабельного жилья. В рамках этой тенденции можно говорить о том, что спрос на «трешки» будет расти. С другой стороны, одно– и двухкомнатные квартиры все равно будут пользоваться большей популярностью. Кроме того, появление лучших планировок трехкомнатных квартир в новостройках будет способствовать тому, что покупатели найдут свой вариант, а не будут выходить из положения, приобретая смежные квартиры с меньшим количеством комнат.

Дата публикации: 09:44 18 мая 2012

Источник: bpn.ru