Ипотека не заработала

Если будет решен вопрос гарантий, то мы готовы вкладывать

С ипотечными ценными бумагами (ИЦБ) правительство связывало надежды на развитие массовой ипотеки. Эти бумаги должны были выпускать банки, чтобы занять под них длинные деньги на фондовом рынке и выдать их потом в качестве новых ипотечных кредитов. Однако принятый почти год назад закон об ипотечных ценных бумагах так и не заработал. А после банковского кризиса проблема привлечения длинных денег стала еще острее. Теперь инвесторы готовы давать банкам деньги только при наличии у них госгарантии. А за риски инвесторы хотят получать высокую доходность. Но банки начисляют доходность за счет выплат заемщиков по ипотечным кредитам. Если повысить ставки по кредитам, сократится количество заемщиков и о массовой ипотеке придется забыть.

Спрос на ипотечные кредиты в 10 раз больше предложения

Сейчас ипотечным кредитованием, по данным Ассоциации российских банков (АРБ), занимаются более 170 банков. В прошлом году российские банки выдали ипотечных кредитов на сумму 15 млрд. рублей, в этом году, согласно проведенным опросам, готовы выдать заемщикам еще 30-50 млрд. рублей. При этом спрос населения на ипотечные кредиты при действующих сейчас условиях кредитования составляет 332 млрд. рублей. Такого объема длинных средств у банков нет. Их источником могли бы стать ипотечные ценные бумаги, закон о которых Госдума приняла еще в прошлом году. Механизм прост - банк выдает ипотечные кредиты и формирует пул закладных. Закладные - инструмент сам по себе привлекательный: размер ежемесячных платежей, которые в течение нескольких лет по ним вносит заемщик, известен заранее, а потому их можно планировать. Пул закладных банк может продать либо специализированной организации (ипотечному агенту), либо сам выступить эмитентом облигаций с ипотечным покрытием. Инвесторов этот инструмент должен заинтересовать высокой степенью надежности - банк будет выплачивать купон по облигациям из платежей, которые вносит заемщик. Если же заемщик не платит, банк по суду обратит взыскание на его квартиру.

Другая возможность рефинансирования состоит в том, что банк просто «уступает» свои закладные управляющей компании, та находит инвесторов и раздает им ипотечные сертификаты. "Ипотечный сертификат - это как пай в ПИФе: он дает право на те проценты, которые регулярно вносит заемщик по своему кредиту. Но никаких твердых обязательств о том, какие суммы им будут выплачиваться, владельцы сертификатов не получают и несут все риски", - говорит эксперт Бюро экономического анализа Ростислав Кокорев.

Впрочем, появление ипотечных сертификатов и ипотечных облигаций до сих пор невозможно. Для того чтобы закон об ИЦБ начал работать, правительство и Федеральная служба по рынку ценных бумаг должны принять дополнительные нормативные акты, в частности утвердить стандарты эмиссии ипотечных облигаций, без которых никто не может их выпускать.

10% - это крайне мало в современных условиях

Впрочем, главная проблема не в этом. Ведь и без ипотечных облигаций банки уже сейчас могут привлекать деньги с рынка, "уступив" свой пакет закладных управляющим компаниям, которые недавно получили возможность формировать закрытые ипотечные ПИФы. Однако выясняется, что ни управляющие, ни банки не заинтересованы в таком рефинансировании. Причина в том, что они не могут "сторговаться" между собой. «Если банк выдал кредит под

12-15%, то инвестор, пайщик ипотечного ПИФа, получит из них около 10%, потому что часть средств банк будет забирать себе. А 10% - это крайне мало в современных условиях», - считает Марина Кислицкая, управляющий директор УК "Конкордия - Эссет Менеджмент". "К тому же мы не можем оценить риски по закладным, которые выдавали банки. И хотя обеспечением является конкретная квартира и ее по закону можно продать, если заемщик не платит, но как это будет происходить на практике?" - выражает опасения генеральный директор УК "РЕГИОН Девелопмент" Павел Зюбин.

И сроки кредитования можно будет удлинить, и ставки понизить

Привлекать деньги банки могут и с помощью обычных корпоративных "двух-, трехлетних" облигаций, купон по которым они платят за счет поступлений по платежам заемщиков. Собственно ипотечными облигациями назвать это нельзя, но тем не менее это позволило бы банкам снять острую проблему ликвидности.

Но по такой схеме работает сейчас только Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК): региональные банки выдают кредиты в соответствии со стандартами АИЖК, региональные операторы агентства выкупают закладные у банков, формируют пулы, а АИЖК под эти закладные выпускает обычные корпоративные облигации под госгарантию с купоном 11% годовых. "Только благодаря госгарантии мы можем привлечь деньги на 5-6 лет. А срок кредита у нас до 27 лет, но после погашения этих облигаций мы можем осуществлять новые заимствования", - говорит замдиректора финансового департамента АИЖК Наталья Кольцова.

Однако банки не смогут предоставлять госгарантии, а после кризиса доверия в банковском секторе инвесторы и вовсе с опаской относятся к кредитным учреждениям и их заимствованиям. "Поэтому на первых порах рынок ипотечных бумаг удобнее организовывать в рамках АИЖК, которое пользуется государственными гарантиями. Это позволит завоевать доверие инвесторов", - считает Михаил Матовников, руководитель банковского направления РА Moody's Interfax.

Наличие госгарантий привлекает и управляющих. "Чем, например, хороши облигации АИЖК? Они имеют такую же надежность, как госбумаги, но более высокую доходность", - говорит Олег Ларичев, управляющий портфелем УК «Тройка Диалог». "Если будет решен вопрос гарантий, то в такие инструменты мы готовы вкладывать деньги", - подтверждает Павел Зюбин.

Чем быстрее появится рынок ипотечных бумаг, тем раньше ипотеку можно будет сделать массовой, говорят эксперты.

"Возможность привлекать длинные деньги с фондового рынка увеличит конкуренцию банков на рынке ипотечного кредитования. Для заемщиков это значит, что ставки будут понижаться, ипотечные кредиты дешеветь", - утверждает Александр Хранеко, начальник отдела продаж и услуг по выпуску ценных бумаг Банка Москвы. С ним согласен и президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян: "Если появятся наконец эти бумаги, заемщики почувствуют эффект: и сроки кредитования можно будет увеличить, и ставки понизить".

Источник: Газета