Ипотека решает целый клубок проблем

В последние годы СМИ разных регионов России ведут дискуссии об ипотеке, ипотечные кредиты для физических лиц входит в перечень услуг банков, а на правительственном уровне звучит однозначное утверждение: только долевое участие граждан в строительстве жилья даёт им надежду на приобретение хорошей квартиры или дома. Для тех людей, чьи доходы превышают среднестатистические, это вполне очевидно. Однако большей части населения страны сама мысль о "жизни взаймы" внушает страх. Слишком много посулов для легковерных слышали они на своём веку и надолго запомнили тот момент, когда "пирамиды" времён дикого капитализма оставили простаков из поколения их родителей без средств к существованию.

Между прочим, ипотека, которая представляется сегодня панацеей, способной исцелить постсоциалистическое общество от его болезней, не есть что-то новое. На российской почве она зародилась в виде заклада на рубеже XIII - XIV веков, одновременно с частной собственностью на землю. До XIX века услуги кредитных учреждений были предназначены исключительно для дворян. В 1786 году два банка, дававшие кредиты под залог имений, были реорганизованы в Государственный заёмный банк, при нём была создана Страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России, а 1835 году залоговое право было подробно регламентировано "Сводом законов гражданских".

Наследство, которое мы промотали

Само понятие залога относилось только к недвижимости, первоначально существовал он в двух формах - с казной и между частными лицами. Затем появился третий вид залога, зафиксированный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения. С 1859 года в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права были учреждены земельные банки, параллельно создавались частные кредитные учреждения. В конце XIX столетия в стране действовало более десятка ипотечных банков, их акционеры проводили масштабные операции с землёй и недвижимостью. В этой сфере царила жёсткая конкуренция, и государство строго её регламентировало.

В первом десятилетии XX века интересы 8 миллионов жителей Российской империи представляли ссудно-сберегательные товарищества. Они объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 году было 11. Залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита. К 1917 году в России существовала блестяще организованная кредитно-банковская система долгосрочного кредитования с надёжной законодательной базой. По развитию кредитно-финансовой системы Россия не уступала Западной Европе. Более того, российский опыт создания новых инвестиционных и ипотечных технологий перенимали как в европейских странах, так и в Америке. После октября 1917 года все ипотечные кредитные организации были ликвидированы - равно как и само право частной собственности.

Старт развития экономики

Миновал почти век с тех пор, когда, по меткому выражению Михаила Булгакова, москвичей испортил квартирный вопрос. Ушло, состарилось и выросло несколько поколений людей с менталитетом "временщика", утратившего навык быть собственником. Как бы то ни было, именно в этой среде выросла ограниченная прослойка предприимчивых людей, умудрившихся с началом приватизации правдами и неправдами приобрести квартиры в собственность себе и детям. Их имущество составляет вторичный рынок жилья, они же выступают сейчас в роли покупателей и заказчиков на первичном рынке.

Однако заводя речь об ипотечном кредитовании в духе времени, потенциальные участники ипотечного рынка подразумевают другую аудиторию, а именно - трудоспособную часть населения, нуждающуюся в улучшении жилищных условий. Готовы ли россияне преодолевать барьеры, десятилетиями формировавшиеся в сознании, и целенаправленно вкладывать часть дохода семьи в недвижимость? Как показывает опыт США, переживших "великую депрессию", именно ипотека даёт старт к оздоровлению экономики.

Нет ипотеки в отдельно взятой деревне!

Постоянные читатели "БК" знакомы с опытом северодвинского Фонда муниципальных жилищных программ, а нынешним летом газета "Новодвинский рабочий" предложила жителям другого нашего города-спутника вложить средства в строительство первого дома по системе ипотеки. Генеральным инвестором выступает ОАО "Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию". Сумма предварительного взноса - 40% стоимости квартиры. На оставшуюся часть застройщик может получить ипотечный кредит на срок до 26 лет под 15% годовых. Обеспечение по ипотечному кредиту - залог строящегося жилья. Ситуацию комментирует депутат городского Совета Новодвинска, председатель совета директоров ЗАО "Новодвинскстроймонтаж" Сергей Сумкин.

Сергей Александрович, мы много пишем о программах ипотечного кредитования, но, насколько мне известно, первые попытки строить жилые дома при долевом участии граждан не выявили ажиотажного спроса. В чём главная причина, на ваш взгляд?

Люди приходят, спрашивают - и, просчитав свои возможности, уходят. Почему? Первый взнос представляется им неподъёмным. Наш опыт показал, что горожане, действительно нуждающиеся в улучшении жилищных условий, очень мало зарабатывают. По данным статистической отчётности, ежемесячный доход средней семьи в Архангельской области - 7,4 тысячи рублей на человека. Прожиточный минимум - без малого 3,2 тысячи рублей, то есть почти половину заработанных денег семья тратит на пропитание, а строить попросту не на что! Причём если рассматривать проблему в областном масштабе, то статистика не отражает реальной картины: в агропромышленном комплексе, в бюджетных организациях, в сфере культуры заработная плата намного ниже среднего показателя. Для того чтобы у людей оставалась возможность финансировать строительство собственного жилья, совокупный доход семьи из трёх человек должен вырасти по крайней мере до 27 тысяч рублей. Следовательно, главным препятствием к внедрению программы ипотеки остаётся низкий уровень оплаты труда, а значит, и отсутствие платёжеспособного спроса.

Плюс непомерно высокие ставки банковских кредитов...

Совершенно верно. Возьмём наш пример: человеку, готовому строить жильё, предлагают сначала внести сумму в размере 40% стоимости квартиры - ему надо где- то найти по крайней мере 300 тыс. рублей. Допустим, он обращается в банк за "коротким" кредитом под 18% годовых, а год пролетает мгновенно! И только после этого, рассчитавшись с долгами, он получает возможность взять ипотечный кредит, а ставка в 15% - это тоже очень высокая ставка!

Сейчас у нас в Новодвинске настолько низки темпы строительства жилья, что говорить о комплексной застройке - нонсенс. Дай Бог один дом в год, и любая попытка заработать большие деньги на ипотеке - решение недальновидное. Вспомним, как американцы преодолевали кризис. Сначала они в небывалых масштабах развернули жилищное строительство, а у них, в отличие от нас, на человека приходилось не менее 60 кв. метров площади. Все кому не лень ринулись за кредитами, и минимальная ставка банков по ипотечному кредитованию была установлена волевым правительственным решением. В течение нескольких лет за счёт жилищного строительства воспрянули основные отрасли экономики.

Наверное, это отражало степень доверия - коммерческих структур к государству и населения к коммерческим структурам, да и банков к заёмщикам.

Да, банковский кредит в любом случае должен быть застрахован, но и банками правительство должно как-нибудь заниматься, чтобы побуждать их давать людям доступные кредиты. Вот сейчас ставка Центробанка - 13%, а почему дают под 18- 19%? Почему такая необоснованно высокая маржа? Почему банки получают до 36% прибыли, это что за сверхдоходы? Почему, что ни банк - то новое здание, что ни отделение - то хоромы? Неужели нельзя с этим повременить?! И это всё проблемы федерального уровня управления, на который завязаны все субъекты России. Требуется воля власти!

Скорее всего, люди небезосновательно боятся брать кредит. Есть риск потерять и то имущество, которое имеешь сегодня. Не слишком ли много участников процесса : гражданин, кредитное учреждение, региональный оператор, подрядная организация? И везде - непредсказуемость.

Есть страх, а есть недостаток ответственности, и это другая сторона медали. Взяв на себя обязательства, человек сто раз подумает, выпить ли ему лишнюю рюмочку в конце недели. Озадачив его таким образом, мы решим множество социальных проблем. Непредсказуемость появляется там, где гражданин не знает, куда потратить деньги. Будут оправдываться вложения - и семьи будут устойчивее, и производственная дисциплина вырастет. У людей появится смысл работать и зарабатывать. Именно здесь государственная власть должна проявить свою силу, на законодательном уровне скоординировав действия всех участников процесса.

Я думаю, что в условиях Новодвинска можно вспомнить и о тех целевых ссудах, которые выдавал в своё время производственникам комбинат. Почему бы власти не способствовать направлению части средств крупных предприятий на улучшение бытовых условий персонала, освободив определённую сумму от налога на прибыль? Это очень мощный стимул - и с точки зрения материальной, и для того, чтобы эффективно удерживать наиболее квалифицированных специалистов, в том числе - рабочие династии. Руководство знает своих людей лучше, чем любой банк. С этим вопросом я обращался к нашему депутату Государственной Думы Владимиру Крупчаку, но до сих пор так и не получил ответа.

Источник: КДО