Качественные офисы изменят рынок

В 2013 году на рынок офисной недвижимости выйдет 8 бизнес-центров класса «А». Объекты превзойдут по качеству существующее предложение, отмечают аналитики. Это обстоятельство изменит соотношение арендных ставок.

По принципу Мёбиуса

Высокое качество новых БЦ не станет локомотивом стремительного роста арендных ставок в своем сегменте, но окажет благотворное влияние в целом на рынок.

Вновь введенные деловые центры будут стоять особняком, в то время как грань между «старым» классом «А» и БЦ класса «В» практически сотрется. За одни и те же деньги арендаторы, желающие улучшить свои условия, точно по ленте Мёбиуса, смогут попасть из офисов класса «В» в офисы класса «А».

«По итогам 2013 года мы ожидаем демпинг стоимости арендных ставок в качественных помещениях, настолько, что они приблизятся по стоимости к офисами «В» класса», - прогнозирует Александра Смирнова, директор по брокериджу NAI Becar в Санкт-Петербурге.

Сейчас стоимость аренды квадратного метра в качественном деловом центре составляет в среднем 1 540 рублей в месяц, в БЦ класса «В» - 1075 рублей в месяц, включая НДС и операционные расходы.

Виновники перемен

Общая арендопригодная площадь заявленных ко вводу в текущем году качественных деловых центров составит 210 тыс. квадратных метров. Судьба одного из них – административно-делового комплекса «Невская ратуша» - до недавнего времени была не до конца ясна. В марте 2012 года вице-губернатор Санкт-Петербурга Василий Кичеджи предлагал использовать административный корпус "Невской ратуши" площадью 115 тыс. кв. метров под Дворец науки и техники для школьников. После чего в августе руководство компании «ВТБ-Девелопмент», осуществляющей проект, заявило, что I очередь будет сдана на полгода позже планового срока, а окончание проекта сдвинется на целых два года — с 2014 на 2016 год. Однако в сентябре администрация Петербурга подтвердила свои планы перевести 13 чиновничьих комитетов в административный корпус на Новгородской улице и выполнить инвестиционные обещания на 10 млрд. рублей.

Невская ратуша – это создающийся деловой квартал в Центральном районе, где семь корпусов, предназначенных для последующей сдачи в аренду или продажи инвесторам. Центральный и самый крупный корпус – для региональной администрации. Стоимость проекта - $1,8 млрд. Одна из основных целей собственников проекта – вдохнуть новую жизнь в территории Центрального района, создать полноценный City для северной столицы с открытым для публики комфортным пространством и изысканным городским ландшафтом, сочетающимся со сложившейся исторической застройкой.

В I квартале 2013 года I очередь Невской ратуши предложит арендаторам 38 тыс. кв. метров современных качественных офисных площадей. Общая площадь зданий Невской ратуши с учетом паркингов – 370 270 кв. метров.

Также на I квартал этого года запланирован ввод 42-х этажной башни Leader Tower на Ленинском проспекте,153 (Московский район) от компании «Лидер Групп». Уникальность объекта в том, что это – первый небоскреб Петербурга.

Уникальны для Петербурга и технические характеристики здания. К примеру, «коробка» башни выполнена из металлических сот – это позволит снизить теплопотери зимой и теплоприток летом примерно на 30%. Кроме того, для оптимизации процессов управления зданием на объекте планируется внедрить систему BMS (Building Management Systems). «Лидер Групп» планировали получить американский сертификат для «зеленых» зданий LEED, но отказались от этой идеи из-за дороговизны процесса сертификации.

Общая площадь Leader Tower составляет 52 650 кв. метров, арендопригодная площадь – 37500 кв. метров. Бизнес-центр имеет подземный пятиуровневый паркинг на 340 автомобилей, также небоскреб имеет свою смотровую площадку, которая изначально должна была стать вертолётной – однако власти города забраковали, в общем-то, неплохую идею строителей. Без учёта выкупа земли весь комплекс работ «Лидер Групп» оценивает в $100 млн.

Деловой центр «Ренессанс Правда» в 8 этажей на Херсонской улице 12-14 (Центральный район) предложит арендаторам почти 19262 кв. метров качественных площадей. БЦ располагается на месте бывшего ленинградского отделения газеты «Правда». Здание снесли, а исторический топоним включили в название объекта.

Собственник проекта – турецкая компания Renaissance Development –вложила в проект 1,6 млрд. рублей, оценивают аналитики рынка. Инвесторы построили подземную парковку на 163 машиноместа для своих эксклюзивных арендаторов. К таковым относится ООО «Электроник АРТС» - эта компания-разработчик компьютерных игр арендовала половину 6 этажа «Ренессанс Правды». В марте этого года в БЦ арендовало 3280 кв. метров предприятие, продающее нефтепродукты в розницу, а также строящее и эксплуатирующее собственную сеть АЗС и нефтебаз.

МФК «У Красного моста» на набережной реки Мойки, 73-79 – это реконструированный ансамбль – памятник истории и культуры регионального значения общей площадью 36500 кв. метров. Деловая часть МФК разместится в домах №77-79, а также на второй линии строительства – это 15 тыс. кв. метров имиджевых офисов с имитацией исторических интерьеров XIX века в стиле «модерн». Торговый дом займет свое историческое место – в доме №73 по набережной Мойки. Проект имеет подземную трехуровневую автоматизированную парковку на 185 машиномест. Собственник проекта, компания «БТК Девелопмент», инвестировала в проект $100 млн. и планировала окупить затраты в течение 10 лет.

БЦ Sinop на Синопской набережной, 22 (Центральный район) предложит арендаторам 12 тыс. кв. метров площадей во II квартале текущего года. Восьмиэтажное здание в стиле high-tech оборудовано парковкой на 162 машиноместа и находится в шаговой доступности от метро. Офисы «нарезаны» от 100 до 5000 кв. метров. Собственник проекта – ООО «Плаза Лотос Групп» - результат слияния компании «Лотос» братьев Зингаревичей, сделавших свое состояние в лесопроме и американского холдинга PLAZA LOTOS. Головной офис Общества переезжает Sinop и займет там несколько этажей. Известно, что 800 кв. метров в Sinop`e арендовал тандем петербургских рестораторов под винный ресторан и кафе-кондитерскую. Арендная ставка за «квадрат» – 1500 рублей в месяц.

В Московском районе в конце 2013-начале 2014 года откроется II очередь БЦ «Цеппелин» по адресу Стартовая улица, 6. Общая арендопригодная площадь – 10600 кв. метров. Данный деловой центр – часть комплекса «Аэропорт Сити Санкт-Петербург», что в 300 метрах от терминала международного аэропорта Пулково-2. Строительством и реализацией многофункционального комплекса занимается ЗАО "Авилен А.Г.". Среди ее акционеров – австрийские компании Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG (55%), CA Immo Group (35%), UBM Realitatenentwicklung AG (10%). Стоимость II очереди «Цеппелина» - 20 млн. евро.

Площади в новом Цеппелине будут пользоваться спросом, так как расположенные в зоне Пулково офисные объекты практически полностью сданы. Сегодня арендные ставки в зоне Пулково на  площади в бизнес-центрах класса А на 10 % ниже среднерыночных, отмечают аналитики.

БЦ «Сенатор» на Б. Пушкарской, 22 в Петроградском районе предложит рынку 6700 кв. метров арендопригодных площадей. Данный центр входит в состав крупнейшей офисной сети в Петербурге, принадлежащей Андрею Фоменко, президенту ХК «Империя». По собственным оценкам «Империи», доля рынка сети «Сенатор» - 8% - это 21 действующий и 7 строящихся деловых центров. Центр на Б. Пушкарской,22 имеет подземную парковку на 56 мест, ресторан на первом этаже и собственную баню. Площадь сдаваемых офисов начинается от 12 кв. метров, стоимость «квадрата» - 1300 рублей в месяц, стоимость машиноместа – 8500 рублей в месяц. Договор аренды заключается на срок от 11 месяцев.

Во II квартале 2013 года МФК «Литейный, 26» в Центральном районе выведет на рынок 6600 кв. метров арендопригодных офисных площадей. Собственник проекта – ООО «Петербургстрой» Тиберия Незбайло, имевшее опыт строительства двух жилых домов общей площадью 6000 кв. метров в Пушкине. Офисы займут два верхних этажа, нижним трем отведена торговая функция, причем на первом этаже в основном разместится общепит. Комплекс имеет полузаглубленный паркинг, рассчитанный на 150 машин, с двумя въездами с улицы Короленко.