Эксперты оценили перспективы рынка офисной недвижимости в Красногвардейском районе Петербурга

Рынок офисной недвижимости Красногвардейского района развивается фрагментарно. Несмотря на близость к центру Петербурга, хорошие видовые качества набережных, его территории остаются депрессивными и малоосвоенными, а плохая организация транспортного движения влияет на заполняемость и окупаемость проектов.

Основной зоной деловой активности здесь, как и во многих других районах Петербурга, являются территории вблизи набережных, а также на основных магистралях – Заневском и Индустриальном проспектах. Большинство объектов и проектов тяготеют к реке Охте – как в западной части района, так и в районе шоссе Революции.

Центры притяжения – станции метро «Ладожская», где холдинг «Русские самоцветы» развивают одноименный проект, и «Новочеркасская», где девелоперы активно перепрофилируют в бизнес-центры здания на проспектах Шаумяна и Малоохтинском.

«В Красногвардейском районе действует около 30 офисных объектов, при этом только 8 относятся к качественному предложению», - говорит Александра Смирнова, директор по брокериджу NAI Becar в Санкт-Петербурге.

По подсчетам г-жи Смирновой, предложение качественных офисных площадей в Красногвардейском районе сегодня составляет около 70 000 кв метров. Стоимость аренды варьируется от 500 рублей/м2/месяц до 1600 рублей/м2/месяц.

Процветающий «пятачок»

Невысокая конкуренция в отдельных случаях отражается на ставках аренды на офисы. Так, например, во II очереди БЦ «Русские самоцветы» на площади Карла Фаберже,8 – арендная ставка составляет 1 100 рублей/м2/месяц, что гораздо выше аналогичных проектов класса «В » в периферийных районах города. Уровень заполняемости в этом объекте с начала кризиса не опускался ниже 90%, сейчас в объекте арендопригодной площадью 9000 кв метров есть только два свободных офиса площадью 40 и 460 кв. метров. В данный момент, началась реконструкция III очереди БЦ «Русские самоцветы» на проспекте Энергетиков. Кампания по сдаче в аренду открыта, метраж офисов начинается от 100 кв. метров, стоимость – 1100 рублей/м2/месяц. Весь комплекс офисных зданий находится в шаговой доступности от станции метро «Ладожская».

«Новый БЦ «Магнитогорская, д.45» класса «В» от ГК Kroll – также в выигрышной ситуации, - отмечает Александра Смирнова. – Центр расположен на пересечение проспекта Энергетиков и улицы Магнитогорской, ближайшая станция метро – «Ладожская». Арнедопригодная площадь БЦ – 5500 кв. метров, стоимость квадратного метра от 1 000 рублей в месяц в зависимости от метража. Метраж офисов – от 100 кв. метров – как раз то, что нужно среднему бизнесу, который сейчас и формирует активный спрос на его площади. БЦ «Магнитогорская, д. 45» сдается в конце 2013- начале 2014 года».

Другим строящимся объектом с привлекательным расположением является БЦ «Малоохтинский, 45» класса «А». Объект расположен на набережной Невы, и имеет вид на Смольный собор и Александро-Невскую Лавру. Стоимость аренды в данном объекте – от 1600 рублей/м2/месяц. Общая площадь объекта 18500 кв. метров, арендопригодная – 11 000 «квадратов». Также в здании разместятся два ресторана, конференц-холл на 100 человек и встроенная парковка на 142 машиноместа.

В аренду «со скрипом»

Впрочем, не все объекты, представленные в Красногвардейском районе, пользуются популярностью. В 2011 году введена в эксплуатацию I очередь бизнес-центра Scandinavian House на шоссе Революции, 69 площадью около 4000 кв. метров, свыше 50% БЦ (класс «В ») остается вакантным, сообщила г-жа Смирнова, хотя стоимость аренды изначально была ниже рыночной – 750-760 рублей/м2/месяц.

При этом расположенный неподалеку от Scandinavian House БЦ «Охта-Хаус» аналогичной классности (Индустриальный проспект,44) полностью сдан. Собственник – ГК «УНИСТО Петросталь».

Плохо заполняется и БЦ «Луч», расположенный на проспекте Металлистов,7 несмотря на существенный дэмпинг. Данная тенденция связана с невыгодным месторасположением БЦ, объект находится между промышленной зоной и кладбищем, а также с недостаточным трафиком общественного транспорта, рассказала г-жа Смирнова. Его площадь пригодная к аренде – 13300 кв метров, высота здания – 4 этажа.

Значительное количество площадей вакантно и в комплексе «Санкт-Петербург Плаза» класса «А», построенном банком «Санкт-Петербург». Деловой центр на набережной Невы между Новочеркасским и Малоохтинским проспектами, состоит из трех офисных зданий, расположенных на территории 1,6 га. Его общая площадь составляет 105000 кв. метров. В центре - 21-этажная башня со штаб-квартирой Банка, два 9-этажных корпуса рядом с башней доступны для арендаторов и покупателей с 2011 года. Полностью сдан один из корпусов в одном из них вакантно около 4000 тыс. кв. м. ставка от 1550 рублей за кв.

Туманные перспективы

Несмотря на то, что заполнение объектов арендаторами происходит в районе набережной Невы и на двух «пяточках» рядом со станциями метро «Ладожская» и «Новочеркасская», а на территориях возле станций «Проспект Большевиков» и «Дыбенко» вообще нет офисной инфраструктуры, район продолжает развиваться.

«В ближайшем будущем планируется открыть несколько станций метро, что может вызвать оживление на рынке офисной недвижимости Красногвардейского района. Кроме того, на сложившуюся ситуацию может повлиять перспектива строительства делового центра «Газпромнефть» с этажностью, допустимой региональными законами»,- отмечает Александра Смирнова.