Максимум за минимум

Практика показывает, что чаще всего препятствием для получения ипотечного кредита для заемщика является не процентная ставка и даже не необходимость декларировать официальные доходы, а размер первоначального взноса, то есть размер собственных денежных средств, которыми заемщик должен располагать для приобретения жилья с помощью ипотечного кредита.

Стартовая поддержка

Например, чтобы купить в кредит двухкомнатную квартиру и Москве, заемщик должен располагать суммой примерно в $ 17.000. В последнее время можно заметить, что банки стали предлагать кредиты с существенно меньшей, чем несколько лет назад, процентной Ставкой, однако размер первоначального взноса кардинального пересмотра не претерпел и в целом по рынку остается на уровне 30% от стоимости приобретаемого с помощью кредита жилья.

Для такой ситуации существуют объективные причины: ипотечный кредит выдается на длительный срок — от десяти и более лет. Банк, да и любой искусный аналитик, не в состоянии точно спрогнозировать поведение рынка недвижимости на столь долгосрочную перспективу. Зарубежный опыт показывает, что если кредит выдается на полную стоимость квартиры, то в случае резкого падения цен на рынке недвижимости стоимость обеспечения по кредиту — находящегося в залоге жилья — может оказаться дешевле самого кредита. В этой ситуации заемщикам может оказаться невыгодным выплачивать проценты по кредиту, и в результате банк оказывается с квартирой на руках, продан которую, он все равно не сможет получить обратно выданную по кредиту сумму. Это объективная ситуация.

В зарубежной практике средний размер требуемого кредитором первоначального взноса, как правило, составляет 20% от стоимости приобретаемого жилья. Однако есть там и 100-процентные кредиты. Часть из них выдается в рамках государственных социальных программ, однако существует возможность и для среднестатистического заемщика получить нею необходимую сумму полностью. Если заемщик хочет получить кредит и размере большем, чем 80% от стоимости жилья, он должен оплатить особый вид страховки - так называемый mortgage insurance. Она нужна для того, чтобы банк покрыл свои убытки в ситуации дефолта заемщика (то есть невыплаты по кредиту) и снижения пен на недвижимость на рынке.

В России сейчас обсуждается возможность появления такого вида страхования. Пока мы находимся на этане предварительного обсуждения. Прежде всего необходимо решить, кто будет страховать этот банковский риск — государство или же частные компании. Далее придется внести изменения в соответствующее законодательство.

В результате у заемщика появится принципиальная возможность получить кредит на существенно большую часть суммы денежных средств, необходимых для покупки квартиры. Уровень страхового тарифа за кредитный риск, который придется взять на себя заемщику, пока тоже не ясен, хотя специалистами высказываются предположения, что он может колебаться в пределах 1 — 2% от размера предоставляемого кредита. Конкретная ставка будет зависеть от множества технических нюансов. Например, от того, когда будет выплачиваться возмещение по страховке — до или после решения суда о дефолте и обращения взыскания на жилье, являющееся предметом ипотеки? Если до — то преимущество получает банк, который сможет в более или менее краткий срок получить кредитные деньги обратно, а в менее выигрышной ситуации - страховая компания, для которой стоимость страхования кредитного риска возрастает.

Припять конкретные решения по страховому тарифу пока мешает и тот факт, что статистики дефолтов по ипотечным кредитам в России практически нет. Даже в практике Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, в портфеле у которого находится более 14.000 кредитов, было всего 4 неплательщика — а это не тот показатель, па который можно ориентироваться. Неизвестно также, как поведут себя заемщики в условиях обвала цен па рынке недвижимости, не начнут ли они массово "дефолтить". По моему мнению, этого не произойдет, поскольку у нас, в отличие от многих зарубежных стран, основной объем жилья покупается с помощью кредитных средств для личных нужд, а не с целью спекуляции. А это значит, что заемщик заинтересован в сохранении за ним квартиры, в которой он живет, пусть даже и в не слишком благоприятных для него условиях погашения кредита. С другой стороны, все мы помним системный кризис 1998 года, когда люди лишались основного источника погашения кредита - заработной платы, однако не так часто все секторы экономики оказываются в коллапсе.

Итак, главное, в чем могут выиграть потенциальные заемщики при появлении mortgage insurance, - это кардинальное снижение первоначального взноса. Процентные ставки в связи с чтим страхованием вряд ли изменятся: ставка зависит прежде всего от стоимости имеющихся у банка ресурсов, его операционных расходов и тех рисков, которые связаны с платежеспособностью заемщика. Однако банки, скорее всего, 100-процентные кредиты все же предоставлять не будут, и внесение собственных средств заемщика, пусть и в минимальном размере, останется общим требованием. Дело в том, что первоначальный взнос оказывается стимулом для погашения кредита, является мотивировкой на психологическом уровне. Поэтому, например, у нас в Национальной Ипотечной компании кредит па 95% от стоимости квартиры предоставляется с ограничением: сумма первоначального взноса должна быть не меньше $4.000.

Индивидуальный вариант

В связи с новым законодательством у банков в обозримом будущем может появиться новая услуга - рефинансирование кредита. Для заемщика что означает возможность изменить кредитные условия в своем банке либо перейти в другой банк, который предлагает более привлекательный вариант. Какой именно? Основной мотив — процентная ставка по кредиту, однако выиграть может заемщик и по другим параметрам, Например, у пего появляется возможность сначала взять кредит с повышенной ставкой, по с минимальным первоначальным взносом, а затем, погасни 20% суммы, взять кредит в другом банке с меньшей процентной ставкой — поскольку туда он придет с уже оплаченной пятой частью стоимости квартиры. Кроме того, перейти в другой банк заемщику может быть выгодно и потому, что там у пего есть возможность взять, помимо ипотечного, еще и потребительский кредит. Интересно это может быть и заемщикам, получившим кредит с переменной процентной ставкой, если они хотят перейти па фиксированный процент. Здесь есть много комбинаций, однако не стоит забывать, что рефинансирование — что не бесплатная услуга, поэтому необходимо в каждом случае подсчитать, будут ли потерн покрыты выигрышем в размере процентной станки и прочими условиями.

Зарубежный опыт показывает, что клиентов, меняющих банк, не так уж и много. Как правило, там рынок на изменения у конкурентов реагирует оперативно, и клиенты получают возможность перейти на более выгодные условия "а степах" своего байка.

Дата публикации: 10:30 16 мая 2005

Источник: bpn.ru