Офисы РФ и США в зеркале кризиса

NAI Global совместно со своим российским партнером NAI Becar исследовали рынок офисной недвижимости в США и России за неполный 2013 год. Экономическая турбулентность затормозила ценообразование в Штатах, в России – резко снижен прирост площадей на фоне интереса спекулянтов к регионам.

По состоянию на начало 2013 года общий объем качественных площадей в США　 составляет около 550 296 тыс. кв. м. Доля вакантных площадей в среднем составляет 14,35%.

Положение дел на рынке недвижимости США, в том числе и в офисном сегменте, напрямую связано с рынком труда. Чтобы вернуться к состоянию до начала рецессии Штатам нужно восстановить 2,5 млн. рабочих мест, этот показатель еще не достигнут. Поэтому уровень вакансии снижается крайне медленно, а арендные ставки за 10 месяцев текущего года выросли только на 10%.

«Несмотря на то, что в США увеличилось строительство офисных помещений на 15% по сравнению с минимальным значением, оно всё ещё находится на очень низком уровне, - сообщил Питер Линнеман, главный экономист NAI Global,- но этот рынок продолжит восстановление, и мы увидим значительные улучшения, особенно после восстановления 75% потерянных рабочих мест». В ключевых деловых зонах Штатов наметился спрос на офисные помещения, и спекулятивным инвесторам ещё можно получить выгоду до того, как поступят новые предложения, считает г-н Линнеман.

В то время как в США медленно, но стабильно восстанавливается частный бизнес, Россия с тревогой следит за монетарной политикой западных держав. Конгресс США отказал Белому дому в поднятии долгового потолка (вето на заимствования средств в ФРС США), это решение негативно повлияло на мировую экономику, особенно на рынки развивающихся стран (отток капитала). По состоянию на начало 2013 года общий объем качественных площадей в России составляет　 около 15　986, 25　 тыс. кв. м. Доля вакантных площадей в среднем составляет 12,4%.

Предварительные подсчеты за I полугодие 2013 года говорят о приросте объема новых офисных площадей в 3-4%, отмечает Ольга Шарыгина, директор департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге. Прирост офисной недвижимости в России в прошлом году год составил около 10% - это самый низкий показатель за последние 3 года.

Особенностью офисного сегмента на рынке недвижимости России остаётся сосредоточение основного объема качественных коммерческих площадей в Москве - более 75%. «Насыщение столицы коммерческими площадями привело не только к децентрализации как в самой Москве, но и к активному освоению рынков регионов», - сообщила г-жа Шарыгина.

Ставки капитализации на объекты офисной недвижимости в России выше, чем в США на 2-3% (средняя ставка капитализации в России – 8,5-9%, в США - 6%). Рынок недвижимости России и США на данный момент во многом зависит от макроэкономических тенденций. Долговой кризис США и Европы негативно сказывается на восстановлении рынка недвижимости названных стран.