Дешевая Москва дороже Нью-Йорка

Средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве сегодня составляет немногим более $2000. По сравнению с общемировыми ценами это дешевле в 2,5-3 раза. Но только на первый взгляд.

Метры и зарплаты. Если бы квартиры продавались по частям, то по нынешним ценам средний москвич на свою зарплату мог бы "покупать" по 0,3 среднего квадратного метра жилья в месяц. Примерно в таком же положении находится житель Лондона - 0,4, чуть лучше дела обстоят в Праге и Нью-Йорке (на Манхэттене) - 0,6 и совсем хорошо в Стокгольме - 1,3 метра (расчет проведен по данным местных риэлторских компаний, органов статистики и ILO). Однако делать выводы преждевременно. Адекватная сравнительная оценка возможна лишь в сопоставлении с рядом других параметров - суверенными рейтингами, уровнем доходов и ипотечными ставками. Нью-Йорк, Лондон и Токио по-прежнему остаются самыми дорогими городами мира. Средняя цена квадратного метра жилья в них варьируется в пределах $10-14 тыс. Однако, если принять во внимание уровень заработной платы, то картина меняется. В Нью-Йорке минимальная стоимость квадратного метра жилья эконом-класса составляет около 70% от зарплаты, в Лондоне - 90%, в Токио -140%. Но Москва даже на фоне Токио выглядит overpriced - 185%.

По словам исполнительного директора агентства "Контакт-недвижимость" Натальи Рабинович, если бы не ипотечные программы, в том числе программа "Молодая семья", то даже приобретение так называемого доступного жилья (квартиры в 17-22-этажных панельно-блочных домах в районе Марьино или Кожухово) сопровождалось бы значительными трудностями. За квадратный метр в таком доме покупатель платит $1,2-1,6 тыс. При этом, например, житель Стокгольма за эту же цену ($1,5 тыс.) сможет подыскать вариант в клубном доме. Москва - практически единственный город, в котором наблюдается столь существенный разрыв цен - от $1,2 тыс. за квадратный метр в домах эконом-класса до $20 тыс. в категории элитного жилья.

"По сравнению с европейскими странами у нас отсутствует четкое разграничение стандартов, что неизбежно в условиях формирующегося рынка недвижимости, - комментирует ситуацию директор по рекламе и коммуникациям концерна "Крост" Леонид Белага. - Кроме того, нельзя сбрасывать со счетов во многом отличающиеся от Лондона или Парижа особенности нашей политики реконструкции и строительства жилых и нежилых помещений. Таким образом, по соотношению "цена-стандарт" Москва будет в обозримом будущем несколько отличаться от других европейских столиц".

Сравнительный престиж. Для определения сравнительной стоимости жилья можно избрать условный параметр - "престижность". "Критерии в данном случае сопоставимы с европейскими: местоположение, малая этажность, небольшое количество квартир, окружение, качество строительства и отделочных материалов", - говорит маркетолог корпорации "Инком-недвижимость" Ирина Егорова.

Стоимость жилья в пределах Садового кольца составляет $10-20 тыс. за квадратный метр. По данным зарубежных риэлторских агентств, примерно в этом же диапазоне находятся цены на жилье в самых престижных районах Лондона (около $21 тыс.), Токио ($14 тыс.) или Нью-Йорка (от $10 тыс., в эксклюзивном клубном доме - от $36 тыс.).

К примеру, квартира площадью 150-250 кв. м в старинном малоэтажном доме на Пречистенке после полной реставрации оценивается в $1,5 млн, то есть в $6-10 тыс. за кв. м (по данным агентства "Кутузовский проспект"). Трехкомнатная квартира площадью 135 кв. м в Stanhope Gardens в Лондоне стоит $1,045 млн ($7,7 тыс. за квадратный метр), а апартаменты в 16-м округе Парижа площадью 210 кв. м - $1,35 млн ($6,4 тыс. за квадратный метр). Еще дешевле апартаменты в Женеве - $720 тыс. за 160 кв. м ($4,5 тыс. за квадратный метр).

Начальник отдела элитной недвижимости агентства "Кутузовский проспект" Светлана Кошевник считает, что сравнивать московское жилье с западным не совсем корректно: "На Западе другие понятия: luxury - это прежде всего виллы, шале, исторические замки. Те характеристики, по которым элитное жилье определяется у нас - охрана, презентабельные подъезды, высокие потолки и остекление, - во многих странах непременное условие в любой категории, в том числе доступного жилья".

По словам Светланы Кошевник, стандарты зависят от территориальной привязки с четко ограниченным социальным уровнем жителей. На Западе чем выше уровень жизни, тем более акцент смещается в сторону загородного жилья. Получается, что сумма, в которую оценивается упомянутая элитная московская квартира ($1,5 млн), равнозначна стоимости эксклюзивной виллы площадью 200-400 кв. м в престижном районе Праги или на побережье Средиземного моря в 18 км от Барселоны (по данным Continental realty и Property net Barcelona).

Среднестатистического москвича, токийца и жителя Нью-Йорка роднит склонность к высотным жилым комплексам. При этом квартира в Москве площадью 60-100 кв. м в доме с консьержем и благоустроенной территорией будет стоить втрое дешевле, чем в Токио и Нью-Йорке. Менее заметен разрыв цен в коттеджных поселках с развитой инфраструктурой и охраной или отдельными малоквартирными домами, расположенными не в центральных районах. Квадратный метр такого жилья площадью 80-100 кв. м в Праге стоит от $2,5 тыс., в Токио - от $5,3 тыс., в Женеве - от $3,5 тыс. (источники: Prague rentals, Real-estate Tokyo, Swissimmo), в Москве - $2,3-4,0 тыс. Таким образом, если принимать во внимание лишь номинальную цену на жилье, то в отдельных категориях Москва принципиально не отличается от других крупных городов. Однако, по мнению директора по маркетингу и продажам ОАО "Квартал" Сергея Лушкина, цена - это не абстракция, а явление, напрямую зависящее от совокупного потребительского спроса: "Москва является одним из крупнейших финансовых и культурных центров, что в сочетании с общим комфортом проживания влияет на спрос и в свою очередь - на цены".

Если жилье не свое. Арендовать квартиру - дело привычное прежде всего для жителей Швейцарии: почти 65% из них - квартиросъемщики (в Женеве лишь 15% жилья находится в собственности). Меньше всего в чужих стенах проживает британцев - около 30%.

В Москве, по данным компаний "Кутузовский проспект" и "Контакт-недвижимость", за аренду двухкомнатной квартиры эконом-класса, расположенной вне ЦАО, придется заплатить около $400. Квартира бизнес-класса площадью 120-150 кв. м в районе Остоженки или Арбата обойдется почти в 10 раз дороже, а жилье в клубном доме в этих же районах - от $10 тыс. в месяц. За студию - однокомнатную или небольшую двухкомнатную квартиру, соответствующую минимальным требованиям, жители Праги готовы платить в месяц около $380, Барселоны - $650, Женевы - $1200. В сегменте элитного жилья цены могут превышать средние московские в 3-4 раза, например четырехспальные апартаменты на Бродвее обойдутся в $40 тыс. в месяц. Самыми экономными можно назвать японцев: несмотря на высокий уровень заработной платы, они стараются ни при каких условиях не превышать лимит - $3700 в месяц.

Несмотря на то что Москва уже может составить конкуренцию многим городам, цены на недвижимость здесь пока еще только набирают обороты. Номинальная стоимость квадратного метра сравнительно невысока, однако с учетом дополнительных показателей можно прийти к неутешительному выводу: среднестатистическому жителю Москвы для приобретения заветной жилплощади нужно работать на несколько лет больше, чем лондонцу или парижанину.

Японский минимализм

Цены на недвижимость в Японии превышают среднеевропейские на 40%, а стандарты по метражу отстают от них на 50-70%. Причина проста: отсутствие свободного пространства. Минимальная площадь квартиры эконом-класса в Токио составляет всего 17 кв. м. Найти отдельный дом в центре столицы практически невозможно, за исключением старинных фамильных особняков стоимостью не менее $2 млн. В этой же ценовой категории находятся и новые загородные дома площадью от 120-400 кв. м с садом и бассейном.

ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ В МИРОВЫХ СТОЛИЦАХ

Город	Средняя зарплата, $ в месяц	Средняя стоимость кв. м жилья, $		Стоимость кв. м жилья бизнес-классаотносительно зарплаты
		Эконом-класс	Бизнес-класс
Стокгольм	2880	1500	2700	0,9
Женева	4900	2840	4680	1,0
Нью-Йорк	5500	4000	9300	1,7
Токио	3700	5300	8800	2,4
Лондон	4100	3500	10 000	2,4
Париж	3500	3300	8750	2,5
Прага	800	1500	2500	3,1
Москва	650	1200	2500	3,8

По данным государственных статистических департаментов и ILO, зарубежных и российских риэлторских компаний

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ, $ В МЕСЯЦ

Город	Эконом-класс	Бизнес-класс	Де люкс
Москва	350	800-1500	2000-30 000
Прага	380	800-1600	3500
Париж	600	1500-3850	7700-22 000
Нью-Йорк	970	2500-4000	15 000
Амстердам	1150	1600	4500
Женева	1200	1580-3300	5000
Лондон	1200	1500-4000	11 000-22 700
Токио	1800-2700	4800	10 000-20 000

По данным зарубежных и российских риэлторских компаний

Шведский рай

Стоимость жилья в Швеции значительно ниже, чем в других европейских странах, при более высоких стандартах. По официальным данным шведского статистического бюро, 57% жителей этой страны проживают в 1-2-этажных особняках, состоящих в среднем из четырех комнат и кухни. Одна спальня из расчета на одного человека считается здесь нормой.

Дата публикации: 11:30 19 мая 2005

Источник: bpn.ru