Эксперты рассказали о том, как коммерческая недвижимость Петербурга готовилась к лету

Лето – сезон профилактических и ремонтных работ на объектах коммерческой недвижимости. За последние годы требования к эксплуатации зданий значительно выросли, для их соблюдения необходимо своевременно и правильно выполнять работы по обслуживанию объектов. О том, на что стоит обращать внимание собственникам и арендаторам коммерческой недвижимости при подготовке зданий к смене сезонов, рассказывают специалисты компании NAI Becar.

На первый взгляд кажется, что летом обслуживать объекты проще, так как отсутствует необходимость в частой уборке здания и территории, а также в использовании снегоуборочной техники. Но это распространенное заблуждение. Как объясняет Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar, летом в обязательном порядке проводится техническое обслуживание систем кондиционирования и вентиляции, которые активно задействованы в весенне-летний период. Также производится мойка фасадов и стекол, высадка зеленых насаждений на прилегающей территории, смена грязезащитных щитков, работы по профилактике и подключению систем отопления и при необходимости косметический ремонт. Также летом корректируются технологические процессы по частоте уборки, меняется персонал, например, вместо двух дворников, как правило, на прилегающей территории работают дворник и садовник. «Зимой увеличиваются затраты на коммунальные услуги, именно поэтому в итоге расходы по обслуживанию и эксплуатации объекта зимой несколько выше, чем летом», – отмечает эксперт.

К подготовке современных зданий к летнему периоду нужно относиться так же ответственно, как и к встрече суровой российской зимы, считает технический директор департамента эксплуатации NAI Becar в Москве Илья Рыбьяков. С приходом долгожданного лета одна из первоочередных задач при обслуживании объектов коммерческой недвижимости – проверка и запуск работы систем охлаждения и кондиционирования. При наличии чиллеров необходимо позаботиться об их расконсервации после зимнего периода: проверить фреоновые контуры на перегрев и переохлаждение, расход холодоносителя на испарителях чиллеров, протянуть все электрические контакты. Данные работы лучше доверить специализированной сервисной компании. Силами собственной службы эксплуатации можно осуществить промывку конденсаторов, опрессовку системы холодоснабжения и при необходимости ее дозаправку. Если в здании нет чиллеров, выполняется обслуживание сплитсистем: промываются внешний и внутренний блоки, дренажная система, проверяются рабочие параметры. Все эти работы специалисты NAI Becar советуют проводить, когда среднесуточная температура достигает 10 градусов.

Почистить и благоустроить

После зимы также проводится мойка наружного остекления и фасада зданий и, если нужно, покраска строительных конструкций. «Эти работы необходимо контролировать, чтобы не получить результат, как в народной поговорке «Что не ототрём, то закрасим», – советует Илья Рыбьяков. Кроме этого, с наступлением весны производится уборка накопившегося за зиму мусора на ливнеприёмных решётках и проверка работы ливневой канализации.

Отдельного внимания заслуживают работы по озеленению. Зимой газоны сильно портятся от реагентов и низких температур. В результате возникает необходимость подсева и добавления грунта на газоны и в цветники рядом со зданием. Если по доброй народной традиции газон использовался зимой как парковка, то нужно быть готовым к его повторному обустройству и, соответственно, к дополнительным финансовым затратам.

Готовь систему отопления летом

Подготовка к отопительному сезону начинается с опрессовки системы отопления. В случае подключения здания к городским системам теплоснабжения, эти работы начинаются в июне, причём качество данных работ принимает инспектор из теплоснабжающей организации. В дополнение к этому один раз в два года необходимо промывать теплообменники системы отопления и один раз в год – теплообменник горячего водоснабжения, если он есть. Ни в коем случае нельзя оставлять систему отопления незаполненной водой, чтобы избежать ускоренной коррозии труб и запорной арматуры с последующими протечками.

Осенью для поддержания чистоты на объектах коммерческой недвижимости увеличивается частота смены защитных ковров и число плановых уборок помещений и здания в целом, меняется график эксплуатационных работ. В это время также настраиваются системы вентиляции и кондиционирования, проводится консервация чиллеров. Сплит-системы, если они не оснащены зимним пакетом с подогревом картера компрессора, не предназначены для работы при отрицательных температурах в качестве дополнительного прибора отопления. По этой причине на зимний период их рекомендуется отключать. Наличие зимнего пакета позволяет сплит-системе включаться при температуре до -10 градусов. Запуск компрессора сплит-системы при более низких температурах ощутимо снижает его моторесурс и приводит к необходимости менять данное оборудование каждые 3-4 года. Лучше заранее озаботиться вопросом установки дополнительных отопительных приборов.

Надежное хранение информации в жару и холод

Для обеспечения информационной безопасности в период резкого перепада температур как летом, так и зимой, специалисты рекомендуют собственникам и арендаторам объектов коммерческой недвижимости пользоваться услугами дата-центров. «Одним из главных преимуществ переноса оборудования арендаторов из офисных площадей в дата-центры для собственника объекта является то, что при сохранении арендопригодной площади и тех же ставках снижаются расходы на электропотребление серверных и их систем охлаждения, - отмечает Игорь Ситников, генеральный директор ТК «Миран. - Это приводит к разгрузке зачастую не рассчитанных на такое электропотребление зданий и снижению «придирок» контролирующих организаций». В целом дата-центры устойчивы как к летней жаре, так и к холоду. Но в нестабильных климатических условиях повышается вероятность сбоев, и для предотвращения аварий сотрудники усиливают рабочие смены и чаще проводят аварийные тренировки персонала.