Аварийные дома будут расселять сами жители

Жители аварийных домов смогут самостоятельно привлекать инвесторов для сноса своих домов и нового строительства на их месте. Такое предложение Минстроя одобрило правительство России. Если инициатива окажется жизнеспособной, малоэтажные зеленые районы начнут точечно застраиваться многоэтажками, считают эксперты.

В октябре этого года Минстрой России совместно с Минэкономразвития, Минфином и Фондом содействия реформированию ЖКХ должен будет внести в правительство законопроект о поправках в Жилищный кодекс. Они коснутся расселения аварийного жилья, признанного таковым после января 2012 года. И могут вступить в силу уже в 2015 году. Сейчас в Петербурге насчитывается 92 дома, признанных аварийными до 2012 года. Еще 14 домов в перечень добавилось за последние 2 года, и именно они и будущее аварийное жилье подпадают под разрабатываемую программу. Они могут быть расселены уже к началу 2017 года, сообщили в Жилищном комитете. При этом с 2005 года Смольный расселил более 850 домов.

В данный момент в Петербурге используются два механизма расселения. Город либо меняет аварийные квартиры и комнаты на жилье аналогичной площади – правда, как правило, переселенцам приходится переезжать в Пушкинский или Красносельский районы, – либо просто выкупает аварийные помещения, выплачивая их рыночную цену без учета аварийности здания и возмещая связанные с переездом убытки, рассказали в Жилищном комитете.

Поправки введут два новых механизма расселения. Малообеспеченным жителям предложат переехать в государственное жилье на условиях социального найма. «Мы считаем, что не нужно продолжать плодить «бедных собственников», навязывая им жилье в собственность при расселении. Пусть люди выбирают: либо жилье социального использования, либо собственное», – заявлял по этому поводу в июле заместитель министра строительства и ЖКХ Андрей Чибис. При этом город все равно должен будет выплатить переселенцу выкупную стоимость аварийных помещений. Порядок ее определения с учетом стоимости доли в земельном участке, на котором расположен аварийный дом, будет также указан в поправках. В свою очередь, средства, полученные от сдачи в аренду городского жилья, государство должно будет направлять на строительство нового госфонда.

Второй вариант — для более обеспеченных и юридически и экономически подкованных граждан. Собственники жилья смогут снести свой дом и построить на его месте новый, большей площади, самостоятельно. Для этого им предлагается создать кооператив либо привлечь стороннего инвестора-застройщика.

Однако с этим новым вариантом как раз и могут возникнуть сложности. Самая главная — экономическая. Средняя стоимость строительства жилья в Петербурге, включая проектирование и подключение сетей, — около 45 тысяч рублей за кв. м, говорят эксперты. То есть на строительство здания, аналогичного стандартной 5-этажной хрущевке, потребуется 200 – 225 млн рублей.

Чтобы окупить эти вложения за счет продажи лишних площадей на рынке, нужно построить как минимум в два раза больше жилья. То есть на месте 5-этажки нужно будет возвести уже 10-этажку. А если жители пригласят для финансирования проекта инвестора, высота постройки возрастет еще больше — до 15 – 20 этажей. Только так компания сможет окупить свои вложения. «Экономика такова, что сейчас гораздо проще застроить 50 гектаров в чистом поле, чем сносить аварийные здания в стесненных городских условиях», – говорит партнер компании S.A.Ricci – Санкт-Петербург Борис Юшенков.

Второй вопрос — сроки. В лучшем случае проектирование и согласование документации занимают около года. Еще около двух — строительство. Все это время жителям квартир будет необходимо где-то жить.

И третий вопрос — юридическая сторона. Каким образом жители смогут получить от застройщика гарантии, что он достроит здание вовремя, что проект не изменится, что они получат именно те квартиры, о которых договаривались? Если хотя бы один собственник будет против проекта или его будет невозможно найти, идея Минстроя окажется нереализуемой. Не говоря уже о более «мелких» вопросах. К примеру, зачастую участки под жилыми домами не размежеваны и не оформлены в собственность, говорит активист и основатель сайта «Заливает.СПб» Федор Горожанко. То есть на оформление земли в собственность потребуется дополнительное время, в течение которого горожане по-прежнему будут проживать в аварийном жилье.

И все же если предложенный правительством механизм и будет работать, его применение будет точечным, уверены эксперты. Привлекательными для инвесторов могут быть разве что дома в очень престижных местах — на Крестовском острове, в центре. Однако строительство на этих участках значительно ограничивает закон о зонах охраны. Либо – в районах с очень низкой плотностью застройки. К примеру, в кварталах так называемых немецких коттеджей или низкоэтажной застройки в Курортном, Невском или Петродворцовом районах. Но эти территории уже заинтересовали инвесторов. 22 квартала общей площадью 900 га — Ржевку, Ульянку, Славянку, Песочный – уже перестраивает «СПб Реновация». Еще два – «Воин В».