Объёмы строительства офисной недвижимости в Петербурге растут, а спрос падает

На офисном рынке Петербурга растет дисбаланс — количество строящихся площадей превышает спрос на них со стороны арендаторов. Доля пустующих площадей к концу года может достигнуть 15%. Как ни парадоксально, от ухудшения экономической ситуации могут выиграть владельцы бизнес-центров класса B и С. Основная волна переездов в более бюджетные офисы, скорее всего, придется на 2015 год, считают игроки рынка.

По данным Colliers International, за три квартала этого года доля пустующих площадей в петербургских офисах выросла с 11,8 до 13,4%. Сейчас свободно 298 тысяч кв. м площадей. Это больше, чем было построено за последний год. Между тем до конца года количество невостребованных площадей увеличится еще на 2 – 3% – планируется ввести 120 тысяч кв. м, прогнозируют в Knight Frank St. Petersburg.

Активнее всего нехватка арендаторов ощущается в зданиях класса А. В них пустует 19,4% площадей. Объемы невостребованных высококлассных офисов сравнимы с цифрами кризиса 2009 года. Однако их природа иная. Дело не в том, что компании не закрывают свои представительства и не сокращают площади. Дело в рекордном вводе новых бизнес-центров. В 2014 году, со оценке Colliers International, будет введено более 260 тысяч кв. м офисов, в 2013-м было построено почти 220 тысяч кв. м. Это рекордные цифры на послекризисном рынке.

На ударные темпы строительства бизнес-центров наложились стагнация и неопределенная ситуация в экономике. Компании откладывают решения о переезде и расширении площадей. За первые три квартала года рынок поглотил только 116 кв. м площадей – половину от планируемого ввода. Соответственно, и арендные ставки в рублевом исчислении замерли. Для класса А она в среднем составляет 1,4 тысячи рублей за кв. м в месяц, для B класса — 980 рублей за «квадрат» в месяц.

Когда дешевле не значит хуже

Бизнес-центры класса B гораздо больше востребованы рынком, чем элитные офисы. По данным Knight Frank SPb, в начале года был свободен каждый пятый офис класса А. К концу третьего квартала положение улучшилось — эта доля сократилась до 17%. Для сравнения: в классе B доля пустующих метров немного растет, но держится на уровне в два раза ниже. При этом две трети строящихся бизнес-центров — именно класса B.

«Бизнес-центры А класса рассчитывают, скорее, на крупных арендаторов, способных сразу же занять значительную долю комплекса. А таких компаний мало, сделки по аренде площадей свыше 1 тысячи кв. м за год можно посчитать по пальцам», – объясняет генеральный директор компании «ВМБ и К» Сергей Однолетков.

Компания управляет реконструируемой под бизнес-парк «Монетный квартал» бывшей территорией завода «Пирометр» на Большой Монетной улице. В том числе, рассматривается возможность строительства нового здания на месте одного из корпусов площадью около 5 тысяч кв. м. По словам Сергея Однолеткова, в нынешнем году компания привлекла арендаторов на площади более 1600 кв. м, в том числе помещения площадью около 700 кв. м арендовала одна из строительных СРО. При этом рост цен на аренду составил около 7 – 8%. Из 60 тысяч кв. м площадей сдаются 38 тысяч. Остальные постепенно перепрофилируются в офисную недвижимость. Тем не менее в случае ухудшения финансовой ситуации может повториться сценарий 2008 – 2009 годов. Тогда уровень свободных площадей резко вырос, примерно до 20%. И в первую очередь в бизнес-центрах А класса. «Я надеюсь, что сейчас, с учетом кризиса, мы могли бы найти себе арендаторов из бизнес-центров более высокого класса, которые будут оптимизировать свои затраты на аренду. По опыту прошлых кризисов такие тенденции были», – говорит Сергей Однолетков.

Основную волну переездов в более дешевые бизнес-центры игроки рынка ожидают в 2015 году. «Начинается процесс переезда компаний из более дорогих и высококлассных бизнес-центров в более демократичные. Количество звонков от потенциальных арендаторов увеличилось, но сделки пока находятся на этапе обсуждения», – говорит управляющий имущественным комплексом компании МКО «Севзапмебель» Валерий Хламкин.

Экономические прогнозы на следующий год делать сложно, а вот строительные — можно. На 2015 год заявлены еще большие объемы ввода офисных площадей — почти 300 тыс. кв. м. Спасти рынок от еще большего «запустения» сможет либо рост экономики, либо продолжение переезда структур «Газпрома» и смежных с ним компаний. 58% арендаторов площадей A и B классов в Петербурге – компании нефтегазового сектора, говорится в отчете Knight Frank St. Petersburg. Еще 13% – из сфер IT и телекоммуникации. Доля всех остальных отраслей – от образования до промышленности – всего по 2 – 4%.