Для петербургских ТРК наступают сложные времена

По информации директора департамента исследований компании Colliers International в Петербурге Вероники Лежневой, по итогам прошлого года общий объем предложения торговых площадей в качественных торговых центрах Петербурга достиг 2,6 млн кв. м. При этом суммарный объем ввода составил всего 96 тыс. 500 кв. м, что стало одним из самых низких показателей за время развития рынка торговой недвижимости города. В течение года в Петербурге открылись всего три новых торговых центра: ТРК «Монпансье», ТЦ «Адмирал» и ТРК «Европолис».

Для сравнения 2013 год стал для Петербурга рекордным по объему ввода торговых площадей за последние семь лет. По итогам 2013 года общий объем существующих торговых центров вырос на 346 тыс. кв. м и достиг 3,4 млн кв. м. В 2012 году было введено порядка 230 тыс. кв. м. торговых площадей. Суммарная торговая площадь объектов достигла тогда 3 млн кв. м.

Перенасыщенность

Снижение объемов строительства новых торговых центров в Colliers International связывают с ограниченными планами развития торговых операторов и высоким уровнем насыщенности рынка.

Такого мнения придерживается и руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислав Фадеев. «То снижение объемов, которые мы наблюдали в 2014 году, еще не связано с текущими макроэкономическими сложностями, это скорее реакция рынка на достаточно высокую насыщенность качественными торговыми площадями. Поэтому девелоперы не готовы были строить, а ретейлеры арендовать площади в ТЦ, расположенных в уже достаточно обеспеченных торговлей районах», - говорит В.Фадеев.

Эксперты напоминают, что Петербург по-прежнему остается одним из самых насыщенных торговыми площадями городов России, уступая место лишь Самаре. Москва занимает четвертую позицию в списке городов с наибольшим уровнем обеспеченности торговыми площадями.

При этом количество свободных площадей в Северной столице продолжает увеличиваться. По итогам 2014 года доля свободных площадей в торговых центрах Петербурга в среднем составляет около 5-5,5% (в отдельных проектах она достигает 15-25%). Эксперты прогнозируют, что в этом году рост объема свободных площадей может продолжиться.

Говоря о причинах этой динамики, эксперты, в первую очередь, указывают на изменения планов ретейлеров (в частности, уход из города таких брендов, как River Island, New Look, Seppala, Esprit и др.). И хотя на рынке появились новые магазины (например, Lefties, Monki, Prenatal Milano, Agent Provocateur, Violeta by Mango), на общие показатели это слабо повлияло.

Основными торговыми центрами, интересующих новых арендаторов, по мнению экспертов Colliers International, по-прежнему являются «МЕГА Дыбенко», «Галерея».

Рынок арендатора

Эксперты говорят, что у процесса снижения количества новых торговых площадей есть плюсы. «Мы ожидаем, что будет происходить не только перераспределение спроса со стороны покупателей, но и перераспределение спроса на торговые площади со стороны арендаторов. Помимо оптимизации существующего числа магазинов и закрытия наименее успешных из них, ретейлеры могут использовать текущую ситуацию в свою пользу и арендовать площади в наиболее успешных торговых комплексах, пока открывается такая возможность», - утверждает директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International Анна Никандрова.

В последнее время уже изменились условия аренды в ТРК. Изменение курсов валют заставило владельцев коммерческой недвижимости более гибко формировать арендные ставки. Собственники торговых центров, где раньше договоры заключались в долларах, фиксируют верхнюю границу курса на уровне 40-45 рублей (в зависимости от проекта). Кроме того, привязка арендной платы к показателям товарооборота становится основным предметом обсуждения в переговорах.

Управляющий партнер Fortgroup Максим Левченко подтвердил РБК Петербург, что ставки сейчас фиксируются в рублях, однако на непродолжительный период. «Размера ставки и срока ее фиксации – это вопрос договоренностей между девелопером и арендатором. Ставки по-прежнему привязаны к у.е., но фиксируются сейчас в рублях из-за нестабильности курса валют. Общая тенденция – фиксация ставок на короткий период, не более 3 месяцев, т.к. ситуация быстро меняется», - пояснил он.

Низкие показатели

Согласно предварительному прогнозу экспертов JLL, снижение объемов ввода торговых центров продолжится и в этом году. В 2015 году планируется открытие нескольких объектов общей площадью 42,4 тыс. кв. м, что лишь немного превышает минимальный, «кризисный» ввод 2009 года, когда на рынок вышло 40 тыс. кв. м новых торговых центров.

«Такой низкий показатель является следствием переноса сроков ввода ряда объектов, запланированных изначально на 2015 год. На текущий момент в числе открытий 2015 года фигурируют только вторая очередь ТРК «Питер-Радуга» (27 тыс. кв. м), которая позволит этому торговому комплексу существенно увеличить торговую галерею, а также первый в Петербурге аутлет-центр – Outlet Village Pulkovo, первая очередь (15,4 тыс. кв. м). Ряд объектов, которые ранее были запланированы на 2015 год, перенесены на более поздний срок (ТРК Hollywood, ТРК Скандинавия)», - отмечает руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислав Фадеев.

Он отмечает, что вопрос о том, начинать или нет строительство нового классического торгового центра, непростой, так как ретейлеры с осторожностью смотрят на объекты с далеким сроком ввода. Он также добавил, что интерес представляли и продолжают представлять развивающиеся спальные районы, новые территории, но в этих новых районах целесообразно строительство торговых центров только спустя год-два после заселения.

М.Левченко подтверждает мнение экспертов JLL и Colliers International о том, что расширения рынка торговой недвижимости в этом году не будет. По его словам, сейчас девелоперы и управляющие компании сконцентрируются на стабилизации ситуации в имеющихся активах.

«В сложных экономических условиях ужесточится конкуренция - будет идти борьба и за покупателей, и за арендаторов. В глобальном смысле - это приведет к оздоровлению рынка и подтолкнет его к выходу на качественно новый уровень», - считает он.

Сама Fortgroup, по словам М.Левченко, также не собирается строить новые торговые объекты в Петербурге в этом году. «В 2015 году мы не планируем начинать строительство новых торговых объектов в Петербурге. Сейчас в стадии строительства находится вторая очередь ТРК «Порт Находка» в Рыбацком. Ввод в эксплуатацию намечен на конец 2016 года», - сказал он.

Второй крупный игрок на петербургском рынке торговых площадей - компания "Адамант" - отказался отвечать на вопросы журналистов.