Банки все активнее предлагают кредиты на покупку коттеджа или дачи в Подмосковье

Сегодня можно получить кредит как на строящиеся дома, так и на уже построенные. О хорошем загородном доме мечтают если не все, то многие. Каждый второй потенциальный покупатель ищет коттедж не дороже 150-180 тыс. долларов. Но такие дома составляют лишь 10% от всех предложений на рынке. Получается, что дорогих объектов больше, чем людей, имеющих деньги на их покупку. Помочь риелторам продавать дома стоимостью свыше 200 тыс. долларов, а потребителям покупать их может загородная ипотека. "Новые Известия" выяснили, какие банки и на каких условиях сегодня выдают кредиты на покупку дома или коттеджа.

Сразу скажем, что банков, работающих на рынке загородной недвижимости, не так и много. Дело в том, что продавать и покупать "домик в деревне" в кредит не так-то и просто. Ведь это в основном вторичный рынок (66%), а значит, дачи, дома и коттеджи в поселках продают их владельцы - частные лица, которые не всегда готовы обозначать в договоре купли-продажи истинную (а не декларированную) стоимость объекта.

Еще одна проблема, с которой сегодня сталкиваются многие потенциальные заемщики, - это отсутствие документов у более чем половины объектов загородной недвижимости. По данным исследований, их доля составляет 70-80%, а полный пакет документов есть лишь у 10% домов. Банку же нужны только подлинные цифры и правильно оформленные бумаги. Все это объясняет не самые выгодные условия кредитования: высокие процентные ставки, немалый первоначальный взнос и необходимость официального подтверждения доходов.

Великое переселение Москвы

Однако, судя по ситуации на рынке и прогнозам экспертов, положение дел будет меняться в лучшую для потребителей сторону. И главными двигателями ипотеки будут высокая рентабельность вложений в загородную недвижимость, повышение платежеспособности населения и растущий спрос на жилье. Исследования показывают, что 51% людей, переселяющихся за город, покупают дом для постоянного, а не для сезонного проживания. И таких переселенцев с каждым годом все больше.

"Сегодня ипотечные сделки по "загородке" составляют лишь 1,5-2% от общего числа, хотя еще в 2003 году таких операций вообще не было,- считает заместитель председателя правления компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Роман Мурадян. Тем не менее, по прогнозам риелторов, в 2005-2006 годах количество ипотечных сделок на рынке увеличится до 5%, а к 2010-му - до 40%".

Сколько банков, столько и условий

Пока же на рынке загородной недвижимости работают только крупные и давно развивающие программы ипотечного кредитования банки. Условия у всех схожие: 11-17% годовых на вторичное жилье и 12-20% на строящееся (в конечном итоге процентная ставка зависит от способа подтверждения доходов заемщиком. - "НИ"), 30-40% первоначальный взнос и 10-15 лет рассрочки. Но у программ каждого банка есть свои плюсы и минусы.

Так, "Абсолют-банк" выдает ипотечные кредиты и на квартиры, и на коттеджи, причем не важно, готов он или не достроен. Срок кредитования - 15 лет, а обеспечением кредита является залог приобретаемой недвижимости. Размер кредита - от 30 тыс. до 1 млн. долларов или евро, но не более 60% от оценочной стоимости коттеджа. Процентные ставки на готовые и строящиеся объекты разные: 16-17% на первые и 18-20% на вторые. Правда, после завершения строительства и оформления в собственность процент снижается до тех же 16-17 годовых. Плюс кредитов этого банка в том, что не требуются поручители и прописка в Москве и Московской области, учитываются разные виды дохода (в том числе от собственного предприятия, от инвестиций в различные сферы бизнеса, ценные бумаги).

По кредиту "Абсолют-банка" можно приобрести не только коттедж, но и обычный загородный дом в деревне или стародачном поселке. Минусов здесь не так много, но они есть: банк берет комиссию за рассмотрение кредитной заявки (65-150 долларов), а досрочное погашение без штрафных санкций возможно только после трех лет пользования ипотекой. Это, согласитесь, довольно длительный период. Если же вы захотите расплатиться с банком раньше, то придется раскошелиться: до 12 месяцев - 3% от суммы досрочного погашения, от 13 до 24 месяцев - 2%, от 25 до 36 месяцев - 1%.

"Международный московский банк" выдает целевые кредиты на приобретение или строительство загородного дома и на покупку земли в Московской или Ленинградской областях под залог уже имеющегося в собственности жилья. Размер кредитов - от 25 тыс. до 400 тыс. долларов. Выдаются они на 10 лет, ставки же по ним зависят от способа подтверждения доходов, но они в любом случае ниже, чем по потребительским кредитам. Если заемщик приносит справку по форме НДФЛ-2, ему выдают кредит под 10,5% годовых на покупку земли и под 12% на строительство дома. Если справки нет, ставка составит 12-13% годовых. Кредит может быть погашен уже через год без всяких штрафов. Но его главный минус в том, что он - целевой, поэтому деньги могут быть потрачены только на дом или землю. Другой минус следующий: банк примет в залог только квартиру, в которой не проживают и не прописаны несовершеннолетние дети или недееспособные граждане. А это серьезное препятствие для многих желающих воспользоваться ипотечным кредитом от ММБ. Как правило, квартира оказывается единственным жильем заемщиков, где вместе с ними проживают дети, которых выписать просто некуда.

"Городской ипотечный банк" предлагает сразу два кредита на покупку загородного жилья - "Дом" и "Дом+". "Дом" - это кредит на приобретение недвижимости под ее залог по ставке 11,5-15,5% годовых в долларах и 16,5-18,5% годовых в рублях. "Дом+" - это потребительский кредит под залог уже имеющейся в собственности недвижимости по ставке 13-15% в долларах и 17-18% в рублях. Срок кредитования - 15 лет, а заемщиками могут выступать и россияне, и иностранцы. Из плюсов этих кредитных продуктов можно отметить то, что банк принимает различные способы подтверждения доходов, а помимо зарплаты рассматривает и учитывает все "дополнительные" источники (дивиденды по акциям, регулярные страховые выплаты, доходы от сдачи в аренду квартиры). Досрочное погашение без штрафных санкций возможно через семь платежных периодов, в противном случае придется платить 5% от суммы погашения.

Кстати, кредит на потребительские нужды может стать хорошим вариантом для тех, кому не хватает собственных средств на покупку загородного дома. Потребительские кредиты выдают почти все банки, получить их проще и быстрее. Например, у "Фора-банка" есть кредит "Фора-клиент", выдаваемый на 5 лет под 15-18% годовых. Сумма - от 10 тыс. долларов, но не более 70% от оценочной стоимости залога - в данном случае это может быть ваша квартира. Под залог приобретаемой недвижимости выдает кредиты "Национальная ипотечная компания". При этом поручители не требуются и учитываются разные виды дохода.

Эксклюзив на особых условиях

На рынке есть и более привлекательные предложения по конкретным объектам. Это те случаи, когда риелторские компании и застройщики совместно с одним-двумя банками разрабатывают специальную программу ипотечного кредитования на приобретение коттеджей (или апартаментов) в конкретном поселке.

Сейчас на рынке есть коттеджи в строящемся на берегу Пестовского водохранилища поселке "Зеленый мыс" (Дмитровское шоссе, 28 км от МКАД). Поселок займет площадь в 80 гектаров, в нем будут собственные пляж, яхт-клуб и спортивные объекты. Застройщик, компания "Комстрин", продает коттеджи в том числе и в кредит - по программе "Газпромбанка". Кредит выдается в долларах или евро на 10 лет на очень привлекательных условиях: всего под 13% годовых. Правда, первоначальный взнос должен составить не менее 30% от стоимости коттеджа. А стоят они немало: от 440 тыс. до 1 млн. долларов.

Другой объект - поселок "Барвиха-CLUB" на Рублевке, где дома стоят от 550 тыс. долларов. Здесь предлагают сразу два варианта кредитования - от "Сбербанка" и "Абсолют-банка". В первом случае кредит выдается на 15 лет под 18% годовых в рублях и 11% в валюте, а во втором - на 10 лет под 16-20% годовых.

Кредитная история с грустным концом

Когда банк заявляет о том, что не требует от вас документального подтверждения доходов, это совсем не означает, что вам поверят на слово. Проверять вас все равно будут. Только другими способами: наводя справки через свои источники, анализируя предоставленную вами информацию и сопоставляя ее с ситуацией на рынке. И если банку покажется, что ваши доходы слегка преувеличены, то в кредите вам, скорее всего, откажут.

Надо знать и то, что не каждый дом может быть прокредитован. Поэтому, прежде чем вносить аванс, стоит показать банку все документы. Чтобы не получилось так: вы уже отдали часть денег продавцу, а вам отказали в кредите, и в итоге - и жилье не купили, и аванс потеряли.

Причин для отказа довольно много, и связаны они не столько с домом, сколько с участком земли, на котором он стоит. Прежде всего это неправильно оформленные документы на земельный участок, из-за чего коттедж не может быть предметом залога, или случаи, когда дом стоит в водоохранной зоне. Отказать могут, если неправильно оформлены документы и на сам дом или он выглядит как дворец в окружении курятников. Последний факт резко снижает стоимость коттеджа и возможность его быстрой продажи в случае необходимости. В кредите на строящийся коттедж откажут, если выбранный объект построен менее чем на 60%. Правда, если дом находится в коттеджном поселке, банк, поразмыслив, может и пойти вам навстречу.