Рынок недвижимости Мурманска и Мурманской области

Маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева:

По ситуации на конец 2015 года рынок жилья в Мурманске временно впал в стагнацию, так как по данным риелторских фирм и Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) спрос на квартиры упал втрое по сравнению с концом 2014 года.

Это объясняется несколькими причинами. Во-первых, помимо ухудшения благосостояния граждан, причина заключается в том, что себестоимость строительства в Мурманске достаточно высока, а значит, высока и стоимость квартир. На сегодняшний день первичный и вторичный рынки в Мурманске практически сравнялись и превысили планку в 55 тысяч рублей за квадрат.

Во-вторых, по данным Мурманской гильдии риелторов свой вклад в эту ситуацию внесла закупка в Мурманске однокомнатных квартир для детей-сирот по высокой цене - в пределах 57-60 тыс. рублей за квадратный метр, что является фактически ценой новостройки. В результате стоимость аналогичных квартир, продаваемых гражданами, взлетела до 1,8-2 миллионов. Дальше началась цепная реакция: видя такую цену на «однушки», владельцы "трешек" стали запрашивать за свое жилье от 3,5 до 5 миллионов рублей. Таким образом, цены на вторичном рынке жилья уже к середине 2015 года выросли на 20% по отношению к аналогичному периоду прошлого года и стали однозначно неадекватны для уровня доходов данного региона. Поэтому если ситуация не будет меняться, то цены на очень длительное время будут оставаться на текущем уровне.

В Мурманске, например, есть достаточно строительных площадок, уже имеющих инженерные коммуникации. Прежде всего это ветхий жилой фонд, который необходимо расселять. В целом в области в 2014-2015 годах начал складываться рынок первичного жилья – строятся социальные квартиры в пяти муниципальных образованиях – Мурманске, а также Мончегорске, Кандалакше, Коле и поселке Зеленоборсий. Пока оно доступно только для жителей расселяемого фонда. Всего до конца года в области будет введено порядка 25 тыс. квадратных метров социального жилья. Сейчас в Мурманске перешли на строительство домов кварталами, хотя раньше строительство велось точечно. Комплексно построенные дома позволяют предоставить жилье большему количеству мурманчан. Так до конца 2015 года более 500 семей должны получить новые квартиры в рамках программы расселения из ветхих домов. Когда строительство домов завершат, начнется этап по обустройству спортплощадок и площадок для детей, а также автомобильных парковок. Для этого строительными компаниями ведутся активные работы по застройке некоторых районов Мурманска. Также приводятся в порядок и старые дома путем проведения реконструкции. Так, например, на Кольском проспекте летом 2015 года начал строиться целый жилой комплекс, состоящий из жилого здания в 14 этажей и крупной пристройки со спортивным центром, магазином продуктов и банком. Частично жилища в доме получат бывшие владельцы квартир двухэтажного дома. Однако жителями дома могут стать также и молодые и многодетные семьи, благодаря выдаче сертификатов на жилье и ипотечному кредиту. Это уже большой прорыв для города.

Мурманск – город не для постоянного проживания, а для работы, и сюда едут зарабатывать. Впрочем, уже сейчас можно сказать, что в городе присутствует отрицательный прирост населения: переезжает в другие регионы, в частности в Петербург большее количество людей, чем приезжает в Мурманск на работу. Однако дефицит качественного нового жилья присутствует все равно, но не за счет спроса, а по причине ограниченного количества качественных предложений из-за проблемы с «первичкой».

Качественное, комфортное жилье в Мурманске – это то, что было построено в прошлом, и только оно сегодня востребовано. Словом, спрос на новое жилье есть, но нет рыночного жилищного строительства. Поэтому только развитие коммерческого первичного рынка, возможность здоровой конкуренции может изменить условия на рынке недвижимости региона в лучшую сторону. Строительные компании, готовые работать по минимально возможной себестоимости подписывают муниципальные контракты на социальное жилье, а ведь речь идет именно о рынке.