Досрочное погашение ипотечного кредита

Менталитет большинства россиян, не имеющих пока что привычки жить в долг, заставляет их как можно быстрее расплачиваться по различным ссудам. Нередко при этом приходится выплачивать штрафные санкции, в особенности по ипотечным кредитам.

Интересно, что жителям западных стран идея досрочно расплатиться по ипотеке даже не приходит в голову. Зачем? Проценты невысокие, и у кредиторов, и у пользователей кредитов все распланировано на многие годы вперед. Поэтому штрафы за досрочное погашение серьезные. А вот в России пока все наоборот: ставки по кредиту одни из самых высоких в мире, зато штрафные санкции выглядят по западным меркам попросту смешными.

Безусловно, если заемщик хочет (а главное, имеет возможность) досрочно расплатиться по кредиту, никто ему в этом помешать не имеет права. Однако условия досрочного погашения ипотечных кредитов у банков существенно отличаются.

Как правило, досрочная выплата становится возможной лишь по истечении 6–9 месяцев (иногда также встречается трехмесячное ограничение либо годичная отсрочка). Этот срок в обязательном порядке указывается в любом договоре предоставления банками ипотечного кредита: "Досрочное погашение кредита возможно не ранее чем через 6 (или 9) месяцев". После этого в действие вступает система штрафных санкций за досрочное погашение основного кредита.

Штрафная схема при досрочном погашении может быть, например, такой:

от 7 до 60 месяцев (т. е. до пяти лет) — 3% суммы досрочного погашения;

от 61 до 96 месяцев (т. е. от пяти до восьми лет) — 1% суммы досрочного погашения;

с 97 месяцев (т. е. спустя восемь лет) — без штрафа.

Если как таковых штрафных санкций не предусмотрено, то могут быть ограничены, например, объемы досрочных выплат. Кроме того, для внесения каждого из внеочередных погашений нужно написать заявление, которое будет рассматривать кредитный комитет, причем его решение не всегда оказывается положительным.

Наиболее либерален в этом отношении Сбербанк России, позволяющий гасить кредиты в любом объеме по произвольному графику. У коммерческих банков штрафные санкции при досрочном погашении ипотечного кредита отсутствуют либо при краткосрочном кредитовании (например, у Банка жилищного финансирования при кредите на срок до трех лет под 15% годовых), либо по каким-то отдельным программам (например, у Внешторгбанка в связи с активным выходом на ипотечный рынок).

Если в договоре нет ограничений прав заемщика по досрочной выплате кредита, то погасить раньше времени можно только основной долг плюс проценты, которые рассчитываются исходя из фактического срока пользования кредитом.

Деньги, взимаемые банками за досрочное погашение ипотечного кредита, называются штрафом (prepayment penalty). В некоторых банках, однако, это называют не пугающим словом "штраф", а комиссией или сбором за досрочное погашение. Суть от этого не меняется.

Заемщикам необходимость дополнительных платежей объясняют недополученной прибылью. Логика банка при этом такова. Допустим, банк разместил средства на десять лет под достаточно высокую процентную ставку. Предположим, через пять лет ставки снизились, а банку эти деньги вдруг возвращают. "Пристроить" их на прежних условиях куда-либо уже не представляется возможным — банк несет финансовые потери.

Возможные потери от досрочного погашения кредита банки относят к своим рискам, и если не могут вообще запретить подобные действия заемщиков, то хотя бы требуют за это выплаты определенной денежной суммы в качестве компенсации.

Конечно, для заемщиков ничего приятного в этом нет. Особенно если учесть, насколько жесткие меры предусмотрены в случае, когда человек внезапно становится неплатежеспособным и не может продолжать регулярные выплаты по кредиту.

Екатерина Демыгина, Заместитель председателя правления АКБ "Союз":

На сегодняшний день в банке "Союз" действуют условия выдачи ипотечных кредитов, при которых возможно досрочное погашение кредита через три месяца после его получения без уплаты штрафных санкции и комиссии. Размер досрочного платежа зависит от желания заемщика: клиент может погасить незначительную часть займа, а может закрыть весь кредит и полностью рассчитаться с банком.

Единственное ограничение состоит в том, что сумма досрочного платежа должна быть не менее $500.

В случае досрочного погашения кредита банк производит перерасчет ежемесячного платежа для заемщика в сторону уменьшения, что, соответственно, снижает нагрузку ипотечного кредита на совокупный семейный доход клиентов. Средства, вносимые сверх ежемесячного аннуитетного платежа, идут на погашение основного долга, следовательно, существенно снижается размер процентов, выплачиваемых заемщиком.

Безусловно, банку более выгодно, чтобы заемщик вносил ежемесячные платежи по графику, — это удобно и с точки зрения планирования кредитного портфеля, и с точки зрения доходности ипотечного кредитного продукта для банка.

Дмитрий Ефуни, Начальник отдела ипотечного кредитования банка "Система":

Коммерческий банк "Система" предоставляет ипотечные кредиты для приобретения квартир и коттеджей в Москве и Московской области на вторичном рынке жилья. Заемщик имеет возможность погасить кредит досрочно по всем ипотечным программам через шесть месяцев после предоставления кредита. При этом плата за досрочное погашение не взимается.

Дата публикации: 15:11 17 июня 2005

Источник: bpn.ru