Склады создают для девелоперов непаханое поле

Стагнация на рынке жилищного строительства, начавшаяся с конца прошлого года, может стать причиной увеличения темпов строительства коммерческой и складской недвижимости. Петербург, расположенный на перепутье железнодорожных, автомобильных и водных магистралей, по-прежнему испытывает острый дефицит в терминально-складских комплексах.

Последние годы спрос на логистическо-складские комплексы начал набирать обороты: это обусловлено общим ростом производства и торговли в регионе, усилением роли региона как транспортного узла, развитием портового хозяйства, КАД. Сейчас на рынке наблюдается стабильный рост арендных ставок по 10-12% в год. Аналогичен и рост цен предложения на продажу. В этом году активность спроса и цены будут расти. Однако современных складов прибавляется не так много: большинство из них строится для собственных нужд компаний. То есть в отличие от жилья, девелоперы редко берутся за подобные проекты, изначально рассчитывая впоследствии склад продать.

Консалтинговая компания Colliers International прогнозирует проектам складской и производственной недвижимости самую высокую на рынке коммерческой недвижимости норму доходности - 20-22%, и сроки окупаемости в пределах 3-5 лет.Инвестиции за последние 2 года, по данным РБК, выросли на 36%. Срок окупаемости таких инвестиций снижается, хотя все еще отстает от вложений в торговую или офисную недвижимость. По данным Knight Frank, в прошлом году доходность от инвестиций в складскую недвижимость в России впервые достигла 20%.

Стоимость строительства одного квадратного метра складского комплекса, по данным различных консалтинговых компаний, составляет в среднем $350 без учета затрат на оформление земли, согласования, проведение коммуникаций, разработку и внедрение бизнес-процессов, маркетинг и управление объектом. При этом чем больше площадь склада и выше его классность, тем выгоднее инвестиции.

Основные перспективы развития – у складов А-класса, что вполне отражает потребности спроса. Тем не менее местные арендаторы еще долго будут отдавать предпочтение складам В и С – в силу нехватки собственных средств. Кроме того, Colliers прогнозирует отставание предложения в секторе специализированных складов. География потенциальных складов - помимо промзон - КАД и Ленобласть, где дешевле земля.

Точка приложения силКоличество складов класса А в СПб составляет 100-200 тыс. кв. м или 2-4% от общей емкости рынка, включая склады, обслуживающие внешнеэкономический грузопоток. В Москве - 20% или около 1,4 млн м2. При этом большая часть А-класса не представлена на рынке - они используются собственниками для своих нужд.

Компании строят их самостоятельно для себя, а еще совсем недавно арендовали А-класс в Финляндии или Прибалтике. Примеры строительства складов для себя: Кока-Кола, Жилетт, JFC (хранение и дозревание бананов), Лаверна, Агроторг, ТД Европак.Примеры складов А-класса, строящиеся для сдачи в аренду, появились совсем недавно: ЗАО «НИИНИВИРТА-Терминал» (ул. Челиева), "Экспомаркет" (территориря Кировского з-да), "Интертерминал" (Парнас), ЗАО "Балтийские транспортные системы", «Уткина заводь».

Сейчас, по данным консалтинговой компании Colliers International, отмечается серьезный дефицит предложений производственных и складских помещений площадью от 3 тыс. м2 и выше.

Как вид бизнеса транспортно-логистические центры в СПб только начинают формироваться.

По экспертным оценкам, в 2004 году спрос на аренду складских помещений увеличился на 15% и сегодня превышает предложение в 2-3 раза. На каждый объект, пригодный под складирование, имеется по несколько претендентов.

При дефиците качественных площадей ставки аренды в А-классе составляют $120-160/кв. м в год. При этом по различным прогнозам специалистов, возможен рост ставок от 7 до 20%. Снижения роста ставок до европейского и мирового уровня можно ждать после насыщения рынка предложением, или года через 2-3.

Дешевые склады сдерживают рост дорогих

Основным источником предложения на петербургском рынке складских и производственных площадей по-прежнему остаются бывшие заводские и фабричные территории, которые усилиями девелоперов и управляющих постепенно превращаются в технопарки. Затраты на реализацию таких проектов в несколько раз ниже, чем на строительство с нуля современных профессиональных комплексов, а отдачу они начинают приносить быстрее.

Актуальный диапазон арендных ставок на производственно-складские площади на объектах МК ПСБ составляет $42-96/м2 в год. По оценке генерального директора ЗАО «МК ПСБ» Константина Козловского, затраты на модернизацию и переоборудование заводской недвижимости сильно варьируются в зависимости от конкретного объекта, составляя в среднем $80-100/м2. Основная часть этих средств идет на замену и реконструкцию инженерных сетей.

При выборе арендаторов управляющие отдают предпочтение компаниям, которые занимают не только офис, но и склад или производство на территории технопарка. Среднестатистический арендатор берет по 150-300 кв.м под склад и по 70-150 кв.м – под контору.

Что для Москвы норма, для Петербурга - дефицит

На 2004 год Санкт-Петербург обладал значительной по площади (5, 39 млн. кв. м.) складской инфраструктурой, которая по абсолютным показателям сопоставима с площадью складов г. Москвы (5,69 млн. кв. м. по данным ГУИОН Москвы на 01.01.2004).Однако специфика нашего города как морского перевалочного центра исторически обусловила наличие мощной портовой инфраструктуры, которая в настоящий момент составляет 48% всех складских мощностей города (2,62 млн. кв. метро). На складские мощности города, выполняющие торгово-распределительные функции, приходится 2.7 млн. кв. м., из которых основная масса расположена в бывших производственных зданиях и встроенных помещениях.

Сейчас большинство складов сосредоточено на территории порта и около него, а также в районе советских промышленных зон -- Кировского завода и Северной верфи, промзон "Парнас", "Предпортовая", "Рыбацкое" и в районе ул. Софийской, в начале и конце.

Складские и производственные площади размером 1,5-2 тыс. м2 компании предпочитают арендовать на юге (Московский, Фрунзенский районы), на востоке (Невский район), на севере (Выборгский, частично Приморский район), рядом с крупными магистралями (Софийская ул., пр. Славы, Московский, Дальневосточный пр., Выборгское шоссе) с удобными выездами из города.

Неудовлетворенность

По уровню спроса на аренду складская недвижимость конкурирует со спросом на аренду торговых помещений. Желающих приобрести склад в собственность тоже не мало – чуть меньше четверти заявок из всех заявок на покупку недвижимости. Однако спрос не находит адекватного предложения. Редко находится под склад отдельное помещение. В большинстве случаев, особенно в вариантах склада под металлические или деревянные изделия, подыскивают помещения на промышленных предприятиях Петербурга. Нередко под эти нужды предлагается маленький цех, в котором есть и кран-балка, и необходимые мощности по электричеству. Местоположение складского помещения в городе не является решающим фактором в определении цены недвижимости. Уровень арендных ставок предлагаемых складских помещений лежит в пределах $40-120 за кв.м./год, но уже появляются собственники, желающие сдать помещения еще дороже - $130 за кв.м./год и более.

Наибольшим спросом у предпринимателей пользуются склады размером около 1000 кв.м. Есть потребность и в более солидных комплексах - по 3000-5000 квадратных метров. Доля таких заявок на рынке растет.

Наибольший дефицит на складские помещения наблюдался в центральных районах города. Как и в предыдущие месяцы, неизменной популярностью у мелкорозничных торговцев пользуются небольшие складские помещения (до 100-150 метров), особенно в центре города.

С кем не надо связываться

Основной спрос на небольшие помещения исходит от пищевиков - владельцев пекарен, мясо- и овощеперерабатывающих, кондитерских производств. А значит, к требованиям бизнеса прибавляются требования СЭС. Для таких производителей поиск в городской черте пригодного помещения площадью 200-300 кв. м особенно сложен. То, что на заводах пустуют многие помещения, - не секрет. Но кроме ценовых несоответствий находится еще множество обстоятельств, которые мешают успешному заключению договора между арендатором и арендодателем. Например, нередко можно встретить предложения цехов-гигантов, которые пытаются реализовать предприятия-банкроты. Чаще всего такие производственные помещения в плохом состоянии, с ветхими инженерными коммуникациями и не вполне понятным юридическим статусом. Много в городе и спорных объектов, где установить собственника крайне сложно. После беспорядочной приватизации появилась масса объектов, связываться с которыми специалисты не рекомендуют - как в случае продажи, так и в случае аренды.

Куда идти

Решение проблемы - в создании новых промышленных зон. Пока ограниченность предложения в городе заставляет предпринимателей работать с областными властями и предприятиями. Там и цены низкие и более гибкая политика, которую проводит областное правительство.

Кудрово является наиболее привлекательной зоной из-за того, что находится в ведении Ленобласти -- там, по словам инвесторов, получить согласование на строительство проще. Однако перспективность этой территории во многом зависит от развития торговли на правом берегу Невского района. Пока из крупных игроков здесь присутствуют лишь гипермаркеты "Карусель" и "Риомаг". О планах строительства в 2005-2007 гг. заявили еще несколько компаний, в том числе "Лента", "Макромир", "ИКЕА" (торговый комплекс "Мега").

Впрочем, в Петербурге постепенно - не без помощи городских властей - также формируются новые промышленные зоны («Металлострой», «Шушары», «Юго-Западная», «Конная лахта»).

По данным "Петербургской недвижимости", к настоящему времени администрацией Петербурга для проектирования и строительства объектов складского и производственно-складского назначения предоставлено 37 участков общей площадью 551,4 тыс. м2. Еще на 32 участках площадью 452 тыс. м2 ведутся изыскательские работы. На этих участках за 1-2 года может быть возведено 500-550 тыс. м2 складских площадей. Еще ряд проектов реализуется на участках, находящихся в собственности и аренде.

В прошлом году было заявлено о 19 проектах строительства новых складских комплексов. Если планы инвесторов будут реализованы, то общая площадь складских терминалов к 2006 г. увеличится на 477 тыс. м2. Всего в течение ближайших 2 лет ожидается введение в строй не менее 550 тыс. м2 новых складских площадей, значительная часть которых будет использована под собственные нужды компаний.

Дата публикации: 11:33 04 июля 2005

Источник: bpn.ru