85 процентов предложения в комфорт-классе не соответствует заявленному сегменту

Сегмент «комфорт-класс» появился в классификации столичного жилья не так давно. И до сих пор далеко не у всех игроков рынка недвижимости есть четкое понимание того, каким критериям должны соответствовать жилые комплексы этого класса. Аналитики группы компаний INGRAD провели масштабное исследование столичного первичного рынка и выяснили, что на 100% требованиям удовлетворяет не более 15% предложения, позиционирующегося в категории «комфорт».

Еще совсем недавно игроки столичного рынка оперировали классификацией недвижимости, состоящей из трех категорий: «эконом», «бизнес» и «элит». Но развитие рынка привело к тому, что этих сегментов стало недостаточно. Сначала предпринимались попытки ввести подкатегории – «эконом » или «бизнес-». А затем все чаще стал фигурировать класс «комфорт» как нечто среднее между экономом и бизнесом.

За последние 5 лет доля комфорт-класса в новостройках столицы увеличилась в разы – сегодня в этом сегменте позиционируется ровно половина всего предложения на первичном рынке Москвы и присоединенных к столице территорий (без учета апартаментов). При этом существует одна серьезная проблема: класс жилому комплексу назначают сами девелоперы. И за последние несколько лет многие проекты просто «сменили вывеску», по собственному желанию изменив сегмент с эконом-класса на более высокий комфорт-класс, сохранив при этом все прежние характеристики.

«Можно долго спорить о том, каким критериям должны соответствовать проекты комфорт-класса – у каждого игрока рынка на этот счет есть свои соображения. Мы же считаем, что нужно исходить из самого названия сегмента. Что такое "комфорт"? Это совокупность бытовых удобств. Метро в шаговой доступности – это удобство? Безусловно. А возможность доехать до работы на личном автомобиле с минимальными затруднениями на дороге? Вне всякого сомнения. Самостоятельно спланировать внутреннее пространство квартиры? Конечно. Позиционирование в сегменте "комфорт" не должно быть прихотью девелопера, его нельзя использовать исключительно в качестве маркетингового инструмента для продвижения проекта. Жилье этого класса, прежде всего, должно соответствовать представлениям человека об удобстве», - поясняет Анатолий Францев, президент группы компаний INGRAD.

Специалисты проанализировали первичный рынок жилья комфорт-класса Москвы, рассмотрев реализуемые сегодня проекты с точки зрения различных составляющих комфорта проживания. За основу были взяты 5 основных параметров: пешая доступность до метро; расположение внутри МКАД; строительство по монолитной технологии; наличие подземного паркинга; привлечение известного архитектурного бюро.

При этом не учитывался такой критерий, как наличие инфраструктуры. Он был исключен ввиду того, что необходимость строительства детских садов и школ сегодня регламентируется законодательно исходя из масштаба проекта и независимо от его класса. А такие объекты, как магазины, аптеки, отделения банков, кафе и т.д. так или иначе размещаются на первом этаже, который априори является нежилым.

Пешая доступность до метро

Как показало исследование аналитиков ГК INGRAD, только 41% квартир, позиционируемых в сегменте комфорт-класса, сегодня продаются в жилых комплексах, расположенных в пешей доступности от метро. При этом эксперты проводили оценку в довольно щадящем режиме: за пешую доступность была принята прогулка до ближайшей станции подземки продолжительностью не более 20 минут. Как правило, мало кто тратит треть часа на то, чтобы дойти до метро пешком, предпочитая проехать несколько остановок на наземном транспорте. Однако иметь такую возможность – это удобно. К сожалению, такая опция не предусмотрена в 59% квартир, которые девелоперы относят к комфорт-классу.

Расположение внутри МКАД

После присоединения к Москве части территорий Подмосковья, большая площадь столицы оказалась за МКАД. Согласно замыслам чиновников, будущие жители Новой Москвы должны работать рядом с домом. Однако существующие реалии таковы, что большинство все равно едет трудится в направлении центра города. То же самое касается и таких районов «старой» Москвы, как Митино, Солнцево, Северный и ряда других, также расположенных за пределами Московской кольцевой автодороги. Конечно, утверждать, что «за МКАД жизни нет» - это в корне неверно. Но добираться из таких районов в центр Москвы на личном автомобиле довольно некомфортно: приходится тратить много времени на стояние в пробках. Как оказалось, 42% жилья, позиционируемого в категории «комфорт», сегодня предлагается за пределами МКАД.

Строительство по монолитной технологии

Единственный критерий, которому соответствует львиная доля предложения в комфорт-классе – это возведение домов из монолитного железобетона. По оценке экспертов ГК INGRAD, квартир в таких домах сегодня предлагается 80%. Остальные 20% - это панельные дома, проживание в которых на порядок менее комфортно, чем в монолитных. Основные недостатки – это фиксированное количество комнат и ограниченное типовых планировок. В монолитных домах жителям предоставляется гораздо больше свободы, а для многих покупателей свобода есть синоним комфорта.

Наличие подземного паркинга

Необходимость обеспечения жителей парковочными местами сегодня регламентируется столичным законодательством. Поэтому возведение паркинга – это не добрая воля девелопера, а требование города. При этом многие застройщики стремятся сэкономить, строя отдельно стоящие многоярусные стоянки, которые зачастую даже не отапливаются в холодное время года. То есть зимой автовладельцу нужно сначала выйти на улицу, дойти по морозу до паркинга, который расположен на значительном удалении от жилой зоны, сесть в холодную машину, прогреть ее… От одного описания уже становится некомфортно. Другое дело – подземный паркинг, из которого на лифте поднимаешься сразу на этаж к дверям своей квартиры. Жаль, что подобное удобство смогут оценить покупатели только 55% квартир. В остальных 45% лотов, продающихся под видом комфорт-класса, в лучшем случае есть отдельно стоящий паркинг. А может оказаться и так, что в собственном доме якобы комфорт-класса придется довольствоваться стихийной парковкой у подъезда.

Привлечение известного архитектурного бюро

Уже прошли те времена, когда понятие «индивидуальный архитектурный проект» можно было выдать за конкурентное преимущество жилого комплекса. Сегодня подавляющее большинство домов в Москве, за исключением панельных, возводится по индивидуальным проектам. Причем зачастую эстетические характеристики таких зданий не сильно превосходят индустриальные серии. Когда же речь идет об удобном жилье, что здесь не обойтись без привлечения архитектора, который создаст запоминающийся облик дома и комфортное пространство вокруг него. Ведь визуальное восприятие своего жилище оказывает немалое влияние на психологический комфорт. И поэтому весьма обидно, что лишь 30% жилья комфорт-класса в Москве реализуется в домах, к созданию которых приложили руку именитые российские и зарубежные мастера.

Сухой остаток

Если же объем предложения в новостройках, которые девелоперы причисляют к комфорт-классу, рассмотреть через призму всех пяти критериев, то проектов, которые на 100% соответствуют этим параметрам, останется не более 10 из 60. В общей сложности в них предлагается лишь 15% от общего количества квартир, позиционируемом в данном сегменте. Остальные же 85% до полного соответствия не дотягивают. К счастью покупателей, на рынке появляются новые объекты, в которых учтены все перечисленные выше пункты. Среди них жилой комплекс «Петра Алексеева, 12А», расположенный в престижном Западном административном округе в пешей доступности от метро «Кунцевская». В проекте, разработанном архитектурным бюро Terra Auri, представлены квартиры свободной планировки стоимостью от 4,5 млн рублей, а для удобства будущих жителей предусмотрен подземный паркинг на 600 машиномест.