Кредит + субсидия = квартира

Развитие ипотечного кредитования на местах во многом зависит от того, как понимают президентскую установку сделать ипотеку массовой местные же власти. И каким образом они предпочитают решать жилищную проблему для малообеспеченных слоев населения.

Если сначала большинство регионов пошли по пути дотирования процентов по обслуживанию кредитов, то сегодня почти от этого отказались (осталась чуть ли не одна Мордовия). Основные причины очевидны: во-первых, это постоянная нагрузка на бюджет (средний срок ипотечного кредита 10-15 лет), во-вторых, местная власть у нас выборная, и вновь избранные губернатор и депутатское собрание какого-нибудь региона запросто могут отказаться от долгов предыдущего руководства. К примеру, такая ситуация сложилась в республике Коми: когда после выборов там сменилась власть, она отменила постановление старой власти о субсидировании процентных ставок для 5 тысяч семей, купивших по ипотеке квартиры в Сыктывкаре. Что почувствовали в тот момент эти "счастливчики", описать словами трудно.

Поэтому наиболее логичным представляется субсидирование первоначального взноса. Кстати, такие рекомендации были даны и Всемирным банком, опубликовавшим недавно свой доклад по экономике России. Один из основных его тезисов, посвященных жилищному кредитованию: государство не должно субсидировать кредитные ставки по ипотеке, повышая таким образом доступность ипотечного кредита для широких масс. Ни одно государство в мире не может себе позволить "помогать" ипотеке для своего населения, имеющего небольшие доходы. К тому же такая политическая экономика будет сдерживать развитие всего рынка ипотечных кредитов.

И вот недавно в столице заработала новая ипотечная программа. Ее разработчики и исполнители – Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, коммерческий банк "Московское ипотечное агентство" и ГУП "Агентство по реализации жилищного займа и субсидий". Суть программы в том, что столичные очередники, которые вместо ожидания бесплатной квартиры от государства предпочли взять положенную им субсидию, могут теперь использовать эти деньги в качестве первоначального взноса за квартиру, приобретаемую при помощи ипотечного кредита от КБ "МИА".

Почему было решено выбрать именно такую схему, рассказывает руководитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Петр Сапрыкин.

"Если бы мы погнались за увеличением доступности жилья через сбивание процентных ставок по ипотечным кредитам, мы только застопорили бы развитие рынка этих кредитов, – рассказывает П. Сапрыкин. – Ведь государство никогда не сможет позволить себе субсидировать ипотеку для всего населения, имеющего низкие доходы. Искусственное снижение процентных ставок таит в себе и другую опасность – снижение привлекательности ипотечных облигаций, обеспеченных льготными или низкопроцентными кредитами, для инвесторов (их доходность по сравнению с инфляцией будет ничтожной). В результате будет невозможно создать полноценную систему рефинансирования ипотечных кредитов.

Поэтому город пошел по пути поддержки рыночных условий, необходимых для развития ипотеки. Была разработана технология приобретения квартир очередниками на рынке недвижимости, которая сочетает ипотечные кредиты, бюджетные безвозмездные субсидии на строительство или приобретение жилья, а также собственные средства граждан. Причем граждане могут использовать и ипотечные облигации, гарантированные столичным бюджетом, и денежные вклады в московских банках, а также паевые взносы в жилищно-накопительном кооперативе, созданном в рамках московской программы "Молодой семье – доступное жилье", – резюмирует глава Департамента.

Ипотека по-московски весьма привлекательна. Мало того, что очередники-заемщики получают от города возможность приобрести жилье по себестоимости строительства, им еще предлагаются более "мягкие" (по сравнению с обычными) условия выдачи кредитов. Срок кредита может быть увеличен до 20 лет, а размер первоначального взноса уменьшен до 10% от стоимости квартиры; каждый заемщик оценивается сугубо индивидуально, к тому же он может выплачивать по кредиту до 60% от своего совокупного семейного ежемесячного дохода (напомним, что официально разрешено платить не более 30–40%). Получается, что очередник может приобрести жилье с помощью ипотеки, сразу заплатив за квартиру 7–12 тысяч долларов, а потом дополнительно выплачивая по 260–290 долларов в месяц. Наверное, сегодня никто из столичных банков, работающих с ипотекой, такими условиями похвастаться не сможет.

Для приобретения жилья на "вторичке" можно взять три кредита. Два из них для формально подтвержденных доходов:

стандартный (заемщик вносит сразу 30% от стоимости квартиры и выплачивает затем по 15% в рублях или 11% в валюте);

минимальный взнос (заемщик первоначально платит 10%, потом отдает банку кредит под 17% в рублях или 13% в валюте до уменьшения суммы основного долга до 70%, после чего проценты становятся стандартными, то есть снижаются на 2 пункта).

Для тех, кто получает зарплату не столько в кассе, сколько "в конверте", банк предлагает индивидуальный кредит (с размером минимального взноса в 50% от стоимости квартиры и стандартными процентами по обслуживанию).

Наконец, банк может кредитовать вас и на покупку жилья в новостройках. Конечно, не на уровне "котлована", а в более-менее готовом варианте. Не нужно объяснять, что это удешевит для вас стоимость квартиры (а, следовательно, и стоимость кредита) процентов на сорок. Правда, пока это предложение относится только к жилью, возводимому "ДСК-1", – с ним у КБ "МИА" специальное соглашение.

Для приобретения жилья на первичном рынке КБ "МИА" может выдать два вида кредитов:

для тех, кто в состоянии документально подтвердить свои "белые" доходы – это стандартный инвестиционный (минимальный первоначальный взнос — 30% от стоимости приобретаемого жилья под 17% в рублях и 13% в валюте на этапе инвестирования и 15% в рублях, 11% в валюте – после оформления права собственности на квартиру);

для всех остальных, чьи доходы поделены на официальные и "серые", – это индивидуальный инвестиционный (первоначальный минимум, который вам необходимо внести за квартиру, – 50% от ее стоимости, процентные ставки аналогичны стандартному инвестиционному кредиту).

Таким образом, город решает несколько задач: развивает рыночные условия предоставления ипотеки и помогает своим очередникам улучшить жилищные условия.

Но нельзя категорично утверждать: московская ипотечная программа только для очередников. На самом деле участвовать в ней может каждый. Каждый, кто соответствует требованиям банка к заемщикам и пройдет квалификацию (в КБ "МИА" не любят использовать иностранное слово "андеррайтинг").

Кстати, этой процедуры не стоит бояться. Как рассказывает начальник службы розничного ипотечного кредитования КБ "МИА" Сергей Гордейко: "Когда мы впервые выкладываем перед нашими потенциальными клиентами требования к заемщикам на нескольких листах, первая реакция – "ой, для нас это недоступно". А когда начинаем вместе разбираться, оказывается, что бояться особенно нечего".

Да, конечно, существуют ограничения по возрасту заемщика (вам должно быть не больше 50 лет), по стабильности его трудового стажа, доходам и т. д. Прежде всего, вы должны сами трезво оценить свои возможности – а о ваших перспективах вам расскажут специалисты КБ "МИА". Сбор за рассмотрение кредитной заявки – 1200 рублей.

Наталья Самарина

Источник: Квартирный ряд

Дата публикации: 14:09 13 сентября 2004

Источник: bpn.ru