Трудно быть элитой

Риэлтеры жалуются, что продавать элитную недвижимость сейчас стало гораздо сложнее, чем год назад. Рынок достиг насыщения, да и инвестиции в роскошные квартиры приносят уже гораздо меньше прибыли. Летом активность в элитном сегменте московского рынка недвижимости традиционно снизилась. Благодаря этому, по данным Vesco Realty, средний рост цен в июне составил 1,95%, что на 0,4% меньше, чем в мае. Эксперты полагают, что в июле—августе темпы роста цен на жилье класса люкс продолжат снижаться, а в сентябре показатели вернутся к привычным 2—2,5% в месяц. Прогнозируется, что цены будут уверенно расти до 2008 года.

Около 40% рынка предложения занимают сейчас квартиры стоимостью $500—750 тыс., на следующую ценовую группу ($750 тыс. — 1 млн.) приходится 36%, жилье по $1—2 млн. предлагается в 14% случаев и 10% приходится на супердорогую недвижимость стоимостью свыше $2 млн.

Только для членов клуба

Специалисты Deluxe Alliance (проект Vladenie) утверждают, что спрос на многоквартирные жилые комплексы, позиционирующиеся как элитные, сейчас падает. Зато продолжает расти интерес к так называемым клубным домам. Этот вид недвижимости строится в основном в пределах Садового кольца, точечно, и по всей Москве насчитывается пока всего около десятка подобных зданий.

В клубном доме обычно не более 15—40 квартир, и, чтобы приобрести здесь жилье, необходимо обладать определенным социальным и материальным статусом. Застройщики устраивают клиентам своеобразный фэйс-контроль, дабы быть уверенными, что все квартиры в доме действительно проданы «единомышленникам». Если подобное жилье попадает на вторичный рынок, дом очень быстро теряет свой клубный статус и переходит в категорию просто элитного.

Квартира в подобном люксовом здании стоит в среднем $1,5—2 млн. Тем не менее на рынке они не задерживаются — клубное жилье раскупается в кратчайшие сроки. Ограниченное предложение подобного рода недвижимости, по экспертным оценкам, не покрывает порядка 18% спроса.

Пентхаус для патриарха

По данным специалистов Группы компаний «ПИК», самыми популярными районами столицы по-прежнему являются Центральный, Западный и Юго-Западный округа. Но в пределах Садового кольца свободных площадей под элитное строительство практически не осталось. Нет места для клубных домов на Остоженке и в Замоскворечье (именно здесь сейчас предпочитают жить наиболее состоятельные москвичи).

Инвесторы активно рассматривают варианты вывода промышленных предприятий из центра города, несмотря даже на высокие издержки подобных проектов. В 2006 году в соответствии с планом развития Москвы начнется вывод за пределы города заводов «Каучук» на Плющихе и ЛГМ в Замоскворечье. На освободившейся территории будут возведены кварталы элитных домов с развитой внутренней инфраструктурой. Эксперты полагают, что при их застройке подход к элитному жилью в целом изменится — вместо клубных домов здесь могут появиться многоквартирные жилые комплексы класса де люкс.

Одни из самых перспективных районов элитной застройки — территория вокруг Золотого острова вдоль набережной. «Уже сейчас недвижимость в Хамовниках оценивается очень высоко. Так, на реализации находится двухуровневый пентхаус площадью 890 кв. м, который оценивается в $9 млн. При строительстве дома он предназначался для патриарха, но по каким-то причинам тот в пентхаусе не жил, а квартира попала на вторичный рынок», — рассказывает один из участников рынка.

Некоторые покупатели элитного жилья готовы поменять центр столицы на красивую природу. Одним из лучших проектов сейчас считается элитный клубный дом на 30 квартир «Сетунь» ($3,5—6,5 тыс. за кв. м), расположенный в Матвеевском лесу, между Кунцевским парком и долиной реки Сетунь. Из новых проектов в центре города, которые появились на рынке в июне, эксперты отмечают многофункциональный административно-жилой комплекс на Пречистенской набережной, строящийся компанией «Баркли». Стоимость жилья в нем может превысить $15 тыс. за кв. м.

Привередливые клиенты

Специалисты из ГК «ПИК» отмечают, что в последние два года покупатели становятся все более требовательными к качеству жилья. Для них важно не только местоположение здания, но и правильные планировочные решения, материалы, инфраструктура.

«Сейчас продавать дорогую недвижимость становится сложнее по сравнению с прошлыми годами. Мы сталкиваемся с определенным насыщением рынка. Потенциальным покупателям уже недостаточно предложить просто объект, построенный по индивидуальному проекту в пределах Бульварного или Садового кольца», — говорит Светлана Пучкова, специалист отдела продаж элитной недвижимости компании Delight Realty.

Самый большой спрос приходится на квартиры под чистовую отделку, со свободной планировкой, дающие возможность реализовать собственные фантазии владельцев. На вторичном рынке бывает сложно реализовать элитное жилье именно в силу нестандартного ремонта. Например, одно из самых дорогих в Москве предложений на вторичке — трехуровневый пентхаус на Фрунзенской улице стоимостью $9 млн. — находится на реализации уже более двух лет. Причина — своеобразное оформление бассейна, слишком оригинальные мебель и сантехника.

Ставка на аренду

Анализ рынка показывает, что покупка дорогих квартир с целью перепродажи сейчас стала встречаться реже, чем раньше. «Все чаще застройщики выходят на рынок с высокими ценами — вне зависимости от того, на стадии котлована начинаются продажи или когда 50% дома уже построено. Поэтому количество объектов, на которых можно много заработать, уменьшается, а инвестиции приносят меньший процент прибыли, чем два-три года назад», — объясняет Дмитрий Кузнецов, первый заместитель генерального директора ЗАО «Корпорация МИАН».

Сейчас акцент переносится в другую область вложений — долгосрочные инвестиции с целью сдачи жилья в аренду. Правильно подобрав объект, по словам Кузнецова, на аренде можно заработать от 12% до 18% в год. Эти вложения оправданны, поскольку рынок элитной недвижимости гарантирован от резкого падения цен.

Интересно, что в последнее время дорогое жилье начали активно покупать в кредит. Ипотека для человека, имеющего свой бизнес, гораздо выгоднее, чем изъятие необходимой суммы из оборота. Рентабельность бизнеса может составлять 20—30% годовых, а ставка по кредиту — 10—15%.

Дата публикации: 10:39 21 июля 2005

Источник: bpn.ru