Элита: петербургский путь

"Мир и Дом" продолжает поквартальный мониторинг рынка элитной недвижимости Петербурга, начатый весной. Отчетный период прошел, и мы можем констатировать: прогнозы опрошенных практиков и аналитиков в большинстве случаев оправдались. Как и было обещано, в этот раз, помимо элитного жилья, представляем вниманию читателей краткий анализ сегмента офисных помещений.

Невзирая на продолжающуюся стагнацию рынка жилой недвижимости, сектор дорогого жилья демонстрировал завидную стабильность при незначительном росте цен. Интерес к нетиповым объектам в центре города был, есть и будет, в особенности для коммерческих и представительских целей. Но эксперты отмечают другую, едва зарождающуюся тенденцию, в основном среди российского бомонда: приобретение в собственность жилья в других городах. Например, для состоятельного москвича покупка хорошей квартиры в центре Петербурга – дело престижа. «Это облегчает жизнь в плане перемещения между деловыми центрами страны, с другой стороны, это вложение капитала и еще то, что сегодня называют Life style», – говорит аналитик ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев. Подобные приобретения делают, как правило, активные, относительно молодые и мобильные граждане, часто путешествующие либо по делам, либо для души. Такая тенденция стала едва проявляться со стороны москвичей и бывших петербуржцев, постоянно проживающих за пределами России. Для наших бывших соотечественников это не столько ностальгия, сколько психологический момент – приехать на Родину уже как состоявшаяся личность.

Спрос и предложение

Соотношение спроса и предложения на рынке элитной недвижимости достаточно сбалансированно, сегмент узкий, и объекты покупают в основном те же, кто их продает. Зам. генерального директора АН «Бекар» Леонид Сандалов отмечает небольшое преобладание спроса над предложением за счет притока иностранцев и иногородних, желающих приобрести элитное жилье в Северной столице. Сергей Бобашев считает, что по качеству строительства мы сильно отстаем от Европы и Москвы. В Петербурге еще не сформировались представления о том, каким должно быть элитное жилье, что отчасти объясняет активность рынка и тенденции в структуре спроса. Тезис во многом подтверждает и менеджер-консультант по операциям с элитной недвижимостью АН «Адвекс-РОССТРО» Сергей Федоров: «Мы наблюдаем, как у наших покупателей меняется представление о дорогой квартире. Это уже не старый фонд в историческом центре, пусть даже после капремонта. Клиент с достатком ищет элитное жилье в московском понимании этого слова, т.е. в реконструированном или новом доме». По словам Сергея Федорова, еще год назад квартира в старом фонде исторического центра продавалась без проблем, сейчас она по полгода «висит» в листингах. При этом повышенный и неудовлетворенный спрос отмечен на качественную недвижимость стоимостью от $1 млн. Активно продаются квартиры от 5 тыс. евро за кв.м.

В сегменте аренды наблюдалось небольшое снижение активности и ставок, связанное с сезоном конференций и отпусков. «Сектор «оживет» со второй половины августа, здесь фаза активности одинакова как для массового сегмента, так и для элитного», – говорит Сергей Бобашев. В агентстве «Бекар» отметили изменившиеся приоритеты состоятельных арендаторов: сегодня часть клиентов предпочитают центру отдаленные районы, например Озерки. Постоянные пробки, изношенные коммуникации, отсутствие охраняемых парковок, боязнь терактов – вот неполный перечень «отпугивающих» факторов центральной части города. Это, конечно, не касается новых и реконструированных домов. «Максимум комфорта и конфиденциальности, минимум помпезности и публичности – вот девиз элитного клиента аренды, которому не хочется «светиться» в видных местах», – говорит Леонид Сандалов. По данным АН «Бекар» предложение в этом сегменте значительно превышает спрос. Отчасти это объясняется небольшим сокращением доли иностранных арендаторов: часть из них обзавелись здесь собственностью, другие переселились в апарт-отели. Последние стали составлять значительную конкуренцию частному сектору. Кроме того, риэлтеры говорят о «перепроизводстве квартир» так называемыми «рантье», вложившимися год-два назад в покупку квартир с целью последующей сдачи в аренду.

Медленно, но верно

Стоимость почти любого элитного объекта за время экспозиции может сильно измениться в ту или иную сторону. В «Бекаре» вспоминают случай, когда цена пригородного особняка была снижена с $2,5 млн до 1 млн, и обратный пример: комфортабельный объект, долго «висевший» в листингах, был быстро продан после того, как цену на него подняли с $300 тыс. до $450 тыс. Видимо, при повышении цены квартира автоматически попала в другую категорию престижности. По оценке Леонида Сандалова, в настоящее время на первичном рынке стоимость готовых (без отделки) элитных квартир в центре города доходит до 10 тыс. евро/кв.м, цена на апартаменты в реконструированных домах колеблется от $2 до $10 тыс. за кв.м. На Крестовском острове на начальных этапах строительства элитное жилье можно приобрести за $3–8 тыс./кв.м. По наблюдениям специалистов «Петербургской недвижимости», рынок жилья верхнего ценового сегмента стабилизировался по стоимости. Изменения уровня средних цен зависят не столько от ценовой динамики в строящихся домах, сколько от вывода на рынок новых объектов. Динамика цен, представленная в графиках, есть некоторая условность, ибо разброс цен внутри одного объекта выше, чем между средними стоимостными показателями в разных проектах.

На вторичном рынке элитные квартиры в «золотом треугольнике» и на набережных (с видом на воду) предлагаются по $2–4 тыс. за «квадрат». Встречаются уникальные объекты, которые и без ремонта могут стоить до $10 тыс. за кв.м, например квартира на шестом этаже «сталинки» на пересечении пр. Добролюбова и Мытнинской набережной. Из окон открывается потрясающий вид – три моста, Стрелка, Петропавловский собор и мечеть. По наблюдениям специалистов компании «Адвекс-РОССТРО», за последние полгода цены выросли на 15–20%. И если в начале года стоимость дорогой квартиры колебалась в диапазоне $4–5 млн, сегодня средняя цена предложения начинается от $6 млн.

С точки зрения москвичей, под Петербургом нет элитных загородных особняков. В первопрестольной их несколько сотен, а здесь – единицы. В петербургской субурбии элитными принято считать объекты площадью от 500 до 1000 кв.м с участками от 25 соток до гектара, с ландшафтным дизайном. Средняя стоимость элитных загородных особняков равна $1 млн. По данным Сергея Бобашева, москвичи активно интересуются сегодня участками и домами на Карельском перешейке, ибо на Рублевке уже почти нет свободной земли, а если есть, то это стоит безумных денег. «У нас земля гораздо дешевле, и ее много. Пока это не модно, но к тому все идет, это своего рода ранчо. Где еще москвич может иметь ранчо?», – вопрошает аналитик.

В сегменте аренды больше всего предложений в диапазоне от $500 до 5 тыс./мес., считает Леонид Сандалов, в отдельных домах, например на Тверской, месячная аренда может достигать и $10 тыс. Но при этом спрос на апартаменты стоимостью $4–7 тыс./кв.м, по данным Сергея Федорова, значительно превышает предложение.

Еще не потолок?

Сегодня ценовым «потолком» элитной квартиры в Петербурге риэлтеры считают $7–8 млн (на Большой Морской ул.) и от $10 млн (на Тверской, 1 и 6). Сергей Федоров уверен, что с появлением в продаже апартаментов в комплексах «Набережная Европы» (СК «Возрождение Санкт-Петербурга») и объекта Корпорации «С» в Михайловском саду цена предложения квартир верхнего ценового сегмента поднимется до $12–15 млн. А на вторичном рынке увеличение за «квадрат» составит от $8 до 12 тыс. «У нас нет сформировавшихся элитных загородных поселков, как в Москве. Потому кредитоспособные граждане вынуждены покупать дорогую недвижимость в центре», – говорит г-н Федоров. Он также полагает, что 5–10-процентное увеличение цены за квартал на элитные объекты – это нормальное явление, и прогнозирует в третьем квартале рост на уровне 10%.

Аналитики Colliers International уверены, что спрос на наиболее дорогие объекты останется стабильным, и снижение цен на вторичном рынке (по некоторым оценкам до 10–15%) вряд ли отразится на стоимости элитной недвижимости.

Бизнес-центры: между А и В

По данным генерального директора «Центра оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» Вадима Марковича, среди деловых комплексов наиболее активно развиваются бизнес-центры класса В. Предприниматели, для кого не так важна представительская составляющая, стали более терпимее относиться к местоположению, и даже к отсутствию парковки. Самое главное в офисном комплексе, считают эксперты, – качество телекоммуникационных услуг, возможность оперативной связи, и если это налажено, с другими недостатками можно смириться, тем более если с каждым годом улучшается уровень обслуживания, расширяются услуги. «Ведь разница в ставках в $10 за кв.м между двумя верхними сегментами, если посчитать, выливается в весомую дополнительную сумму – минимум $500 в месяц. Поэтому за последний год мы даже наблюдаем отток части арендаторов из офиса уровня А в более низкие. Это основная тенденция», – говорит Вадим Маркович. Ставки аренды в комплексах класса В составляют в среднем до $30 за кв. м/мес. За последние полгода они выросли на 5%. По словам г-на Марковича, управляющие компании, как правило, изначально закладывают увеличение арендной платы от 3 до 10% за год. Заполняемость объектов в зависимости от местоположения сегодня составляет 90–95%. Но, тем не менее спрос остается неудовлетворенным.

В классе А наблюдается относительный баланс спроса и предложения, заполняемость – не менее 80%. Арендаторами выступают в основном крупные зарубежные и отечественные компании, для которых представительность, наличие достаточных парковочных мест является обязательным условием. Арендные ставки здесь остаются стабильными и начинаются от $400 за кв.м/год.

По словам руководителя группы оценки недвижимости «Института проблем предпринимательства» Алексея Шаскольского, перевод ряда ведомств и представительств крупнейших российских и зарубежных фирм из Москвы обнажил проблему в Петербурге: в «городе дворцов» нет приличного особняка для солидного пользователя, ощущается острый дефицит офисных помещений высшего уровня (А и В+), девелопмент запаздывает. Из новых веяний, эксперт отметил продажу готовых офисных зданий – новую для нашего рынка разновидность девелопмента.

По данным старшего консультанта компании Colliers International Николая Казанского, ставки на помещения класса А за год выросли на 5%, в классе В – на 6%. «Инвестиционные продажи офисных зданий в городе пока отсутствуют. Интерес у портфельных инвесторов есть, но объекты зачастую не соответствуют предъявляемым требованиям, а запрашиваемая цена чересчур высока. В тоже время есть случаи покупок офисных зданий для собственного пользования компаний. Покупателями здесь выступают банки, страховые и другие крупные структуры», – говорит г-н Казанский.

По данным директора департамента офисной недвижимости «Бекар-консалтинг» Алексея Чижова, тенденция укрупнения арендуемых площадей сохраняется. Остается неудовлетворенным спрос на большие (от 500 кв.м) площади в офисных комплексах классов А и В+, чуть менее – В. Офисы классов В и В+ постепенно «покидают» исторический центр, осваивая доселе «запретные» спальные районы, например Выборгский и Приморский. Рост арендных ставок в этом году продолжится, но уже меньшими темпами, к 2006 г. ожидается снижение до 7%.

Дата публикации: 13:57 21 июля 2005

Источник: bpn.ru