Торговые комплексы: источники дохода, пища для размышлений

За последний год Петербург то и дело будоражили известия о крупных стратегических проектах. То мост неразводной откроют, то камень в основание завода Toyota заложат. Губернатор города за этот период успела «разбросать» дюжину «камушков» разного достоинства под фундамент производственных, жилых и торговых комплексов: финской Elcoteq, китайской «Балтийской жемчужины» и французской «Радуги». Вице-губернатор Ленобласти Григорий Двас за один день заложил сразу два камня в основания двух ТК «Мега» от ИКЕА. На днях дан старт паромно-пассажирскому комплексу на Васильевском острове. Каждый из этих почти градообразующих проектов в том числе даст мощный толчок развитию торговой недвижимости, станет тем якорем или магнитом, в орбиту которого будут вовлечены еще несколько десятков средних и мелких предприятий, прежде всего в торговой сфере.

По данным Colliers International, оборот розничной торговли и общественного питания в Петербурге за прошлый год составил $7,4 млрд, против $6 млрд в 2003-м. В эксплуатацию было введено 320 тыс. кв.м торговых площадей. По подсчетам M&D, за первое полугодие 2005 г. сдано около 62 тыс. кв.м. И если девелоперы выдержат заявленные сроки, то в этом году будет сдано более полумиллиона «квадратов» торговых площадей, что позволит побить юбилейный рекорд Петербурга. Хотя остаются определенные сомнения, поскольку за последние 3–4 года сроки сдачи большинства объектов регулярно переносились.

По данным руководителя группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексея Шаскольского, ставки аренды стрит-ритейла в престижных местах в центре продолжают расти, чего не скажешь о ценах аренды в ТЦ, где они, по-видимому, достигли пика. Во многих комплексах стали обозначаться очевидные проблемы: вакантны секции, все больше площадей отводятся «биг боксам» – крупным арендаторам, которые обычно добиваются более низких ставок, по сравнению с базовыми.

Тем не менее, считает генеральный директор «Центра оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» Вадим Маркович, петербургский рынок способен «переварить» все строящиеся торговые объекты. Г-н Маркович уверен, что в ближайшие год–два в Петербурге откроются 15–20 крупных ТК, и все они будут востребованы. Оптимистические прогнозы основываются на макроэкономических тенденциях – относительно стабильная экономическая конъюнктура и прогнозируемый рост доходов населения.

МЕГА-торговля

Самым значимым и давно ожидаемым событием в сегменте ритэйла, безусловно, стало начало строительства одновременно двух крупнейших комплексов «Мега» и нового магазина ИКЕА шведской Группы компаний ИКЕА. Реализация проектов стартовала с закладки камня 16 июня. По словам генерального директора ИКЕА Россия Леннарта Дальгрена, общая сумма инвестиций в строительство двух шопинг-центров «Мега» и нового магазина ИКЕА в Ленобласти составит $500 млн. Открытие всех трех комплексов намечено на сентябрь 2006 г.

«Мега Дыбенко» расположится буквально в нескольких шагах от функционирующего магазина ИКЕА в поселке Кудрово Всеволожского района. Общая площадь комплекса составит 145 тыс. кв.м, из которых 24 тыс. займет якорь-партнер – французская сеть гипермаркетов «Ашан» (Auchan), а на 14 тыс. кв.м разместится другой партнер ИКЕА – немецкий сетевик формата DIY (Do It Yоur self – «Сделай сам») OBI. Второй шопинг-центр «ИКЕА+Мега Парнас» построят в поселке Бугры Всеволожского района. Общая площадь комплекса 120 тыс. кв.м. Основными якорями «Меги», помимо нового магазина ИКЕА, выступят те же «Ашан» (20 тыс. кв.м) и OBI (14 тыс.). По словам директора по недвижимости и зам. генерального директора «ИКЕА Россия» Андерса Биннмура, под крышей каждого центра будут представлены более 220 арендаторов. Среди них бутики таких ведущих мировых брендов, как Adidas, Benetton, Cacharel, Carlo Pazollini, Ecco, Esprit, Mango, New Yorker, Olsen, TJ Collection и др. Кроме того, посетителей двух новых торговых центров будут ждать 13-зальный мультиплекс американской сети «Киностар», уютные рестораны и кафе, детская игровая площадка и круглогодичный ледовый каток. Генеральный директор «Ашан Россия» Патрик Ланге оценил инвестиции в каждый фирменный гипермаркет в составе «Меги» в $10 млн, а также сообщил, что в скором времени «Ашан» намерен открыть еще три самостоятельных магазина. Основными конкурентами своей сети в Петербурге г-н Ланге считает «Ленту», «О'КЕЙ» и «Карусель».

От периферии к центру

Другое значимое событие на рынке торговой недвижимости случилось незадолго до премьеры «Меги». На этот раз ньюсмейкерами выступили финны: компания Stockmann приобрела у немецкой фирмы SPAG комплекс из двух зданий и нескольких флигелей в самом центре Петербурга – на углу Невского пр. и ул. Восстания. Общая площадь зданий – 17,3 тыс. кв.м. Сумма сделки не разглашается, но, по оценкам Алексея Шаскольского, объект подобного уровня может стоить $40–60 млн. Зияющие окна расселенных уже более 10 лет назад домов все это время стыдливо прикрывали огромными рекламными щитами. Теперь финны обещают реконструировать здания под ТК, увеличив площадь до 45 тыс. кв.м и вложив еще 80–110 млн евро. Часть торгового комплекса займет универмаг Stockmann, а оставшиеся площади будут сданы в аренду. Инвестор планирует завершить реконструкцию к 2008 году. Компания Stockmann основана в 1862 году и сегодня объединяет 32 магазина под марками Stockmann, Zara, Bestseller в разных странах; 147 магазинов модной одежды под маркой Seppala и 12 салонов по продаже автомобилей. В Петербурге у Stockmann один магазин в бизнес-центре «Атриум» на Невском пр., и супермаркет.

Учитывая весьма удачную локацию будущего комплекса, почти все участники рынка прочат проекту успех, некоторые считают, что он может стать самым посещаемым объектом в Петербурге после Гостиного Двора. Правда, по другую сторону площади Восстания, на месте печально известной «ямы» ВСМ рядом с Московским вокзалом, другой инвестор – ГК «Веда» – собирается строить многофункциональный комплекс стоимостью $300 млн. В его составе, в том числе, предусматривается внушительных площадей торговый центр. Правда, пока не известны ни концепция комплекса, ни сроки реализации проекта.

Еще одной громкой премьерой года стала сдача Госкомиссии торгового комплекса «Опера», возведенного с нуля на Казанской ул., 3, прямо за Казанским собором. Инициатором и инвестором проекта выступила «Корпорация «С» в партнерстве с холдингом «Балтийский монолит» (структура «БСК»). Мэтры архитектуры из мастерской «Рейнберг и Шаров» органично вписали пятиэтажное здание в стекле и мраморе в историческое окружение. Общая площадь комплекса составила 7 тыс. кв.м. По словам президента «Корпорации «С» Василия Сопромадзе, затраты на возведение «Опера» превысили $15 млн, партнеры вложились поровну и также пополам будут делить прибыль. «Это будет первый department store в Петербурге», – заявил он. (Department store – магазины площадью свыше 6 тыс. кв.м, где торговлю осуществляет один оператор. – M&D). Практически единственным арендатором «Оперы» стала международная торговая сеть Vanity, которая разместит свои бутики с роскошной одеждой на четырех уровнях ТЦ. На пятом уровне обустроят панорамный ресторан. Для покупателей магазин обещают открыть в сентябре.

Весной текущего года московская компания Mercury получила право (без всякого конкурса) на реконструкцию универмага ДЛТ площадью свыше 23 тыс. кв.м на Большой Конюшенной улице. Событие неординарное для рынка торговой недвижимости, тем более, когда объект такого уровня находится в «золотом треугольнике». Администрация города и инвестор не разглашают подробности сделки, известно лишь, что через 4 года здесь откроют новый ТЦ со встроенной автостоянкой. По инвестусловиям Mercury перечислит только на развитие инфраструктуры $17,5 млн, так что можно представить, каким будет размер общих затрат.

… и снова «камни»

В марте 2005 года губернатор Валентина Матвиенко вместе с представителями международного концерна VINCI Construction заложила первый камень в основание ТРК «Радуга» на пр. Космонавтов рядом с СКК. Пожалуй, это крупнейший проект в сфере торговой недвижимости, заявленный в этом году. За 24 га лакомой землицы недалеко от Парка Победы французам пришлось побороться с Госкомспортом РФ, претендовавшим на эти территории. Площадь одноэтажного комплекса составит 75 тыс. кв.м, рядом разместится открытый паркинг на 3,5 тыс. мест. Главными якорями «Радуги» выступят международные торговые марки: 17 тыс. кв.м займет гипермаркет немецкой сети REAL, входящей в группу METRO, 18 тыс. кв.м – магазин формата DIY от компании OBI. Возможно, французский сетевик «Ашан» тоже обоснуется здесь, но сведения пока не подтверждаются. В комплексе запланированы крупные магазины бытовой техники, мебели, спорттоваров и, конечно, мелкая «нарезка». В развлекательной части планируют обустроить 10-зальный мультиплекс и боулинг. По расчетам инвестора, «Радугу» ежегодно будут посещать 14 млн человек, годовой оборот составит 350 млн евро. Комплекс собираются сдать во втором квартале 2006 года. Эксклюзивным агентом по реализации площадей в ТРК выступает международная компания ASTERA, которая ведет переговоры с потенциальными арендаторами. Для строительства «Радуги» Европейский банк реконструкции и развития совместно с Raiffeisen Zentralbank Osterreich AG (Австрия) и ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» (Россия) выделят 10-летний кредит в размере 65 млн евро, что, по оценкам экспертов, составит чуть более половины суммы, необходимой для реализации проекта.

В апреле стало известно о не менее грандиозных планах итальянской компании Thesis, которая собирается вложить в строительство ТЦ «Северный Молл» на пр. Культуры около 180–200 млн евро. Об этом на пресс-конференции сообщил генеральный директор инвестиционной компании Thesis (Италия) Лино Гуаттео. Строительство разбито на две очереди, площадь первой – 35 тыс. кв.м, и инвестор намерен сдать ее уже летом следующего года, потратив 60 млн евро. Основным якорем первой очереди станет немецкий гипермаркет REAL (16,4 тыс. кв.м), кроме того, здесь разместятся еще 3 крупных магазина общей площадью 3 тыс. кв.м, 75 магазинов меньшего формата, 14 баров, а также кафе и рестораны. Проектом предусмотрена открытая стоянка на 2,3 тыс. авто. Со сдачей второй очереди – середина 2007 г. – количество парковочных мест будет увеличено до 8 тыс. Проект «Северного Молла» разработан компанией Promocentro Italia при участии Thesis. Затраты инвестор рассчитывает окупить за 10 лет. Земельный участок площадью 50 га приобретен в собственность компанией T-SPb, являющейся дочерней компанией Thesis. Первая очередь «Северного Молла» займет 12 га, на оставшихся землях компания планирует строить другие торговые объекты.

Когда наступит время «Ч»

Практика показывает, что редкий торговый проект в Петербурге воплощается так, как задумывал инициатор и тем более – в заявленные сроки. Причин тому много, в том числе и объективных. Буквально в следующем месяце должен открыться ТК «Французский бульвар» – первый из восьми проектов компании «Макромир», который приобретает окончательные контуры. Здание площадью 19 тыс. кв.м расположено на бульваре Новаторов, рядом со станцией метро «Ленинский проспект». По ходу работ неоднократно менялись сроки сдачи и общая концепция ТК. На данный момент, по словам руководителя отдела продаж компании «Макромир» Дмитрия Пономарева, в концепции «Французского бульвара» не предусмотрено якорей. Но есть крупные арендаторы, среди которых продуктовый магазин «Перекресток» (1900 кв.м), универмаг «Детский мир» (1200 кв.м), магазин одежды «Вещь» (800 кв. м).

Первую очередь другого долгостроя, ТРК «Планета Нептун», инициатор проекта – ЦКБ МТ «Рубин» – обещает сдать осенью 2005 г. В первой очереди предусмотрен океанариум с более чем тысячью разновидностей морской фауны, торговая галерея, рестораны и кафе. Запуск второй очереди площадью 40 тыс. кв.м намечен на конец 2007 г.

Лидеру рынка торговой недвижимости Петербурга компании «Адамант» в результате протеста общественности пришлось урезать свой «высотный аппетит»: согласованный во всех инстанциях проект 120-метрового офисно-торгового комплекса на Комендантской площади «укоротили» до 30 метров. Лишенный деловой части ТК с подземной торговой галерей, ведущей к вестибюлю метро, сдадут к 2007 г. Кстати, «Адамант» развивает еще несколько торговых проектов в разных районах. В частности, с введением к концу 2005 г. последней очереди ТРК «Меркурий» общая площадь комплекса увеличится до 80 тыс. кв.м. К этому же времени намечена сдача ТРК «Континент» площадью 50,3 тыс. кв.м на пересечении ул. Маршала Казакова и пр. Стачек. Помимо характерного для «Адаманта» подбора арендаторов, в развлекательной части предусмотрены боулинг на 20 дорожек, 7-зальный мультиплекс, ресторанный дворик и пр.

Сданный в апреле ТК «Космополис» на Выборгском шоссе, по ходу реализации тоже претерпел изменения. Инициатор и инвестор проекта компания «Ольвен СПб» отказалась от развлекательной составляющей. Генеральный директор компании Евгений Крянин объяснил, что развлекательную часть ТК формируют и посещают преимущественно молодежь и подростки. Это противоречило интересам якорных арендаторов, прежде всего, магазина «Супер-Сива», который ориентируется на серьезную и состоятельную публику.

Более благополучно обстоят дела у магазинов формата DIY, Cash&Carry, гипермаркетов – «Лента», «О'КЕЙ», METRO, «Максидом» и пр. Несколько месяцев назад финский холдинг Kesko приобрел 100% акций петербургской сети магазинов «Строймастер», пакет может обойтись финнам в 20 млн евро. Новый собственник намерен в ближайшие три года открыть еще 5–8 магазинов. Динамично развивается «Лента». Заложив в начале мая камень в основание «Ленты-7» на наб. Обводного канала, оператор уже через несколько дней торжественно разрезал ленточку шестого комплекса на Московском шоссе. На Дальневосточном пр., где строится восьмой комплекс «Ленты», к концу 2005 г. на площади 10 тыс. кв.м заработает первый гипермаркет формата DIY Castorama британской компании Kingfisher. Международный ритейлор вышел на петербургский рынок, опираясь на сильного местного партнера, каковым считается компания «Лента». Довести число своих магазинов до 10 обещают: «Лента» – до конца текущего года и «О'КЕЙ» – до конца 2007 г. «Рамстор» собирается в ближайшие годы открыть 15 гипермаркетов, «Домовой» – 4, а новые операторы – REAL и Castorama – рассчитывают на 5–6 магазинов в течение нескольких лет. А METRO будет ежегодно запускать по 7–8 магазинов по России.

Перспективы

Рынок торговой недвижимости Петербурга, как один из самых доходных, продолжает притягивать внимание инвесторов. «Старожилы» расширяют свое присутствие, новички заявляют о своих амбициозных планах. Так, «Коммерческий центр «Питер» – автор одного из самых удачных торговых проектов в городе ТРК «Сенная» – строит очередной ТЦ на пересечении пр. Гагарина и ул. Типанова. Общая площадь объекта – 35 тыс.кв. м, работы должны быть завершены к декабрю 2006 г. Dorinda Holding S. A. – оператор сети гипермаркетов «О'КЕЙ» – уже в октябре текущего года планирует сдать ТК площадью 70 тыс. кв.м на пересечении Приморского шоссе и ул. Планерной. По словам директора по маркетингу сети гипермаркетов «О'КЕЙ» Кристиана Маарооса, якорями комплекса, помимо действующего уже гипермаркета, выступят мебельный и развлекательный центры. Подземная и наземная стоянки рассчитаны на 2,5 тыс. авто, инвестиции – $27 млн. Недавно компания «Гиперцентр СПб» заявила о строительстве первых трех магазинов сети «Мосмарт» в Петербурге и Ленобласти, обещая вложить в проекты до $100 млн. Предположительно, площадь каждого магазина составит 30 тыс. кв.м. Весьма нетривиальный проект – строительство многофункционального спортивно-развлекательного комплекса у Пьяной Гавани – затевает компания «Стремберг». На площади 190 тыс. кв.м предусмотрены теннисные корты, аквапарк, аттракционы, магазины, боулинг, каток, детский комплекс и 30-этажный отель площадью 50 тыс. кв. м. Кроме обширной парковки для авто, там будут причал для катеров и яхт, а также вертолетная площадка на крыше гостиницы. Комплекс стоимостью 250 млн евро планируют сдать в 2007 году.

Планов, как водится, громадье. Не исключено, что часть из заявленных проектов так и останется на бумаге, большинство, видимо, будут скорректированы, но очевидно одно – рынку торговой недвижимости Петербурга есть куда развиваться, и он по-прежнему привлекателен с точки зрения вложения средств.

Дата публикации: 14:09 21 июля 2005

Источник: bpn.ru