Большой переезд

Возведение самого заметного объекта Петербурга последних лет — небоскреба в Лахте — подходит к концу. Процесс переезда структур "Газпрома" в город активизируется. Помимо прочего, отмечают участники рынка, массовый десант столичных специалистов оказывает влияние и на жилую недвижимость города. Портрет покупателя и арендатора жилья премиального и бизнес-класса, как говорят брокеры, значительно помолодел.

По словам аналитиков, все последние годы структуры газовой монополии активно поддерживали рынок офисной недвижимости Петербурга на плаву — иногда новые бизнес-центры арендовались подразделениями госкомпании монополиста полностью. В результате кризис затронул офисный сегмент второго по величине города страны в меньшей степени, чем в других регионах: существенного падения ставок в Санкт-Петербурге в последние годы не наблюдалось, а заполняемость бизнес-центров оставалась на приемлемом уровне.

Аналитик ГК "Финам" Алексей Коренев обращает внимание на то, что в Санкт-Петербург переезжает весь "Газпром" со всеми своими структурами и множеством дочерних и аффилированных компаний. И переезд этот длится уже весьма продолжительное время — начиная с 2012 года. Пока "Лахта-центр" достраивают, структуры концерна арендуют офисы в 57 бизнес-центрах, расположенных по всему Петербургу. Несколько объектов "Газпром" арендовал в непосредственной близости от аэропорта Пулково. И даже после завершения строительства "Лахта-центра" туда переедет только часть сотрудников концерна: около половины останутся пока на арендуемых сейчас площадях.

"На данный момент из чуть менее 2,2 тыс. человек, работавших в московской штаб-квартире на улице Наметкина, в Петербург переехали около 1,8 тыс. сотрудников. Пик переезда пришелся на 2016 год, когда доля газпромовских сделок в общей структуре аренды офисов города по итогам позапрошлого года составила 61%",— рассказал господин Коренев.

Желаемый арендатор

Сейчас переезд "Газпрома" стал заметен и на рынке жилой недвижимости. По данным Knight Frank в Санкт-Петербурге, портрет покупателя элитных квартир за последний год изменился. Основную долю составили покупатели в возрасте 30-40 лет, тогда как годом ранее наибольшую активность проявляли люди в возрасте 40-50 лет. Заметно сократилась доля покупателей, проживающих за границей, при этом возросла доля покупателей из других регионов России, в том числе из Москвы. Аналитики связывают это именно с переездом структур "Газпром". В самой компании не смогли дать ответа на вопрос о сроках переезда, количестве сотрудников, переезжающих в город, и условиях, которыми компания обеспечивает своих специалистов.

Гендиректор ProExpert Михаил Турецкий говорит, что сейчас в город переезжают менеджеры как высшего звена, так и среднего. И речь пока идет в основном об аренде жилья: жилье для них арендуется преимущественно в Московском районе.

Директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank в Санкт-Петербурге Екатерина Немченко добавляет: прежде чем принять решение о покупке конкретного объекта, большинство сначала предпочитают взять квартиру в аренду, чтобы осмотреться. "Кроме того, это позволяет определить наличие необходимых объектов инфраструктуры, возможность быстро и с удобством добраться до работы и других важных мест,— поясняет эксперт. Она подтверждает, что значительная часть интереса сотрудников газовой компании сосредоточена в Московском районе. "Например, в связи с расположением нескольких бизнес-центров в Московском районе, в которых разместились структуры "Газпрома", мы отмечаем, что существенно увеличилось количество запросов на аренду качественного жилья в этой локации. Активно сдавались в аренду квартиры в новых жилых комплексах, например в районе Обводного канала и вдоль Московского проспекта. Востребованы также Петроградский и Центральный районы",— отмечает она.

"Лахта-центр" расположен в северо-западной части города, а Московский район — на юге. Однако после ввода Западного скоростного диаметра — новой платной магистрали — добраться до небоскреба из южной части города можно за полчаса.

Гендиректор агентства недвижимости "Невский простор" Александр Гиновкер говорит, что сотрудники "Газпрома" руководствуются соображением: "Если уж судьба забросила в Петербург, то хочу жить и понимать, что живу именно в Петербурге". Поэтому они выбирают для проживания самые престижные районы города. Гендиректор агентства недвижимости "Квадраты" Екатерина Сивова утверждает, что владельцы недвижимости, сдающие ее внаем, очень лояльно настроены к работникам "Газпрома". "Собственники отдают предпочтение арендаторам, которые приехали в Петербург на два-три года для работы по контракту. В глазах арендодателей это стабильные и беспроблемные наниматели",— делится своими наблюдениями эксперт.

Директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей подтверждает, что ряд частных инвесторов в Петербурге рассчитывает на будущий спрос со стороны сотрудников газовой монополии и уже приобрели квартиры для участия в гонке за московскими арендаторами. "Тем не менее не все представители компании готовы рассматривать вариант аренды. По нашим данным, сотрудникам предоставляется выбор: ипотека либо оплата арендного жилья с льготами, поэтому им выгодно инвестировать в построенные или находящиеся на высокой стадии готовности жилые комплексы",— говорит она.

В равных долях

"Если говорить о жилье высокого класса, то здесь переезд "Газпрома", несомненно, сказался и продолжает сказываться. За прошлый год мы провели более 20 сделок",— рассказала коммерческий директор Docklands Development Екатерина Запорожченко. "У нас в проекте на Ланском представители "Газпрома" и его подрядчиков, купили две квартиры",— добавляет исполнительный директор ГК С.Э.Р Павел Бережной.

Коммерческий директор "Петровского альянса" (входит в ГК "Кортрос") Елена Громова также уверена, что переезд структур "Газпрома" поддерживает спрос на жилье в Петербурге. Причем, по ее словам, эта тенденция наблюдается последние два года: "При этом растет спрос не только на недвижимость премиального сегмента, но и на квартиры комфорт- и бизнес-классов, потому что в Петербург приезжают не только топ-менеджеры и руководители среднего звена, но и рядовые сотрудники". Спрос на недвижимость разного класса со стороны работников газовой монополии и ее дочерних структур примерно равный, продолжает она. Возможно, чуть меньше спрос на элитные квартиры. Тем не менее, по ее подсчетам, на долю сотрудников "Газпрома" сегодня приходится около 5% от общего спроса на премиальную недвижимость.

Съезд за город

Гендиректор компании "Рент-Инвест" Дмитрий Караваев рассуждает: "Такой крупный проект, как масштабный переезд офиса одной из крупнейших сырьевых компаний страны, безусловно, не может не оказать влияния на рынок как коммерческой, так и жилой недвижимости. Стоит рассматривать процесс в комплексе: в Санкт-Петербург переедут не только сотрудники "Газпрома", но и многие подрядные организации, которые обеспечивают деятельность корпорации. В процентном выражении можно ожидать увеличения спроса на объекты жилой недвижимости в пределах 10% от текущего состояния рынка". Однако, признает он, тут важно сегментировать предложения: далеко не все сотрудники будут заинтересованы в покупке жилья бизнес- и премиум-классов, напротив, основная масса будет ориентироваться на комфорт-класс и комфорт плюс. "Также часть спроса уйдет на вторичный рынок, так как резкий скачок может повлиять на ценовую политику застройщиков, иными словами --спровоцировать рост стоимости квадратного метра в высоколиквидных проектах. В связи с этим ожидать действительно повального спроса не стоит, но в приоритете будут находиться те проекты, которые обеспечат возможность быстро добраться до будущего офиса",— предполагает господин Караваев.

Расположение "Лахта-центра" на границе сложившейся городской застройки и престижной пригородной застройки в Курортном районе создает для будущих работников бизнес-центра возможность выбора не только городского, но и пригородного проживания при почти равных затратах времени на дорогу. Сотрудники, которые будут работать здесь, рассматривают в качестве варианта для проживания и загородный дом, хотя заметно реже, чем квартиру, отмечает госпожа Немченко.

Господин Коренев считает, что переезд мог бы оказать большее влияние на жилую недвижимость, но для части топ-менеджмента "Газпрома" это не переезд из Москвы, а возвращение в Петербург, поэтому квартиры или загородные дома здесь у них уже есть.

Особые требования

Что касается требований, которые предъявляют сотрудники "Газпрома" к жилью в Петербурге, то они мало чем отличаются от требований других покупателей. Одним из главных требований сотрудников компании к приобретаемому жилью является высокая стадия готовности. Также есть пожелания к расположению вблизи станций метро и развитой социальной инфраструктуре. "Требования москвичей к арендуемому жилью значительно выше, чем петербуржцев. Это обязательные места для парковки, охрана, чистые подъезды, качественные лифты, быстрый интернет и т. п. Самой популярной локацией будет прибрежная часть Приморского района",— перечисляет госпожа Конвей.

"Мы получаем разные запросы от переезжающих сотрудников "Газпрома", предпочтения по локации и степени готовности объекта зависят от количества членов семьи, привычек и возможностей. Кто-то выбирает проживание в отдельном доме в Курортном районе, но это самые редкие запросы. Для кого-то важны камерная атмосфера и близость к историческим достопримечательностям, для кого-то — минимальная потеря времени на дорогу. Но всегда сохраняется требование к качеству жилья. Востребовано элитное жилье и жилье бизнес-класса, большинство запросов связано с новыми объектами, построенными в последние три-пять лет",— резюмирует госпожа Немченко.