Эксперт рассказали о рекордах рынка недвижимости Санкт-Петербурга

В Санкт-Петербурге состоялся VII Real Estate Forum (RE4 Forum), организованный «большой четверкой» международных консалтинговых компаний в сфере недвижимости – Colliers International, JLL, Knight Frank St Petersburg и Maris в ассоциации с CBRE. Эксперты рассказали об итогах 2017 года в сегментах складской, офисной и гостиничной недвижимости, а также жилья и апартаментов, и совместно с ведущими игроками инвестиционного рынка обсудили, с чем связаны рекордные показатели объема инвестиций в недвижимость Петербурга.

Согласно данным Colliers International, объем ввода новых объектов в складском сегменте в 2017 году составил 66,8 тыс. кв. м и стал самым низким за последние 6 лет. «Однако уже в следующем году мы ожидаем начало новой волны ввода, пик которой, по нашим прогнозам, придется на 2020 год. Спекулятивный складской девелопмент фактически останется в прошлом: количество и масштабы заявленных проектов в этом сегменте сокращаются, основной объем новых площадей будет реализован по схеме built-to-suit», – утверждает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге.

Ставки аренды снижались на протяжении последних трех лет и на конец 2017 года составили 3 750 руб./кв. м/год в классе А и 3 370 руб./кв. м/год в классе В (не включая НДС и эксплуатационные расходы). С учетом ограниченного объема спекулятивного девелопмента и оживающего спроса оснований для дальнейшего снижения ставок в Colliers International не видят. Объем сделок в 2017 году остался на уровне, сопоставимом с прошлым годом – 189,5 тыс. кв. м. В структуре сделок по-прежнему лидируют ритейлеры (47%), логистические (27%) и производственные компании (18%). Среди отраслей, формирующих активный спрос на производственные помещения в настоящий момент, Андрей Косарев отмечает такие, как пищевая промышленность, фармацевтика, бытовая техника, лакокрасочные материалы, строительные материалы и строительная техника, швейное производство, медицинское оборудование.

По данным JLL, петербургский рынок офисов увеличится всего на 104 тыс. кв. м – это минимальный результат за последние 14 лет. «Снижение объема ввода является следствием заморозки большинства новых проектов в период 2014-2015 годов, – поясняет Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге. – В 2018 году мы ожидаем роста показателя до 220 тыс. кв. м благодаря вводу центральной башни "Лахта-Центра", однако без учета этого объекта новое предложение офисов в Петербурге установит очередной антирекорд – всего 80 тыс. кв. м». В структуре сделок в 2017 году нефтегазовый сектор уступил IT-компаниям, доля которых превысила 40%, отмечают в JLL.

На фоне продолжающегося снижения вакантности – до 7,4% в среднем по рынку качественных офисов – и фактического отсутствия единых крупных блоков, доступных в аренду, наблюдается устойчивый рост ставок, который в 2017 году составил в среднем 5%. «Это приводит как к возвращению девелоперского интереса к новому строительству бизнес-центров в городе, так и к увеличению активности инвесторов, заинтересованных в приобретении качественных активов, которые обладают устойчивым арендным доходом в настоящий момент и потенциалом его дальнейшего роста», - добавляет Андрей Амосов.

«Рекордов в сегменте гостиничной недвижимости в связи с проведением ЧМ ждать не стоит, – прогнозирует Борис Мошенский, генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE. – За прошедший год в Санкт-Петербурге было открыто 8 новых гостиниц с общим фондом 690 номеров. Среди действующих отелей наибольшую долю занимают гостиницы категории 3 (27%) и 4 звезды (57 % от общей доли). В 2017, по прогнозу Комитета по туризму, турпоток достигнет отметки 7,2 млн человек. Планируемый прирост номерного фонда в 2018г. составит 900 номеров, а рост турпотока по прогнозам может увеличиться до 8,2 млн человек». При этом часть туристов, планирующих посетить Петербург и не заинтересованных в спортивных мероприятиях, скорее всего, перенесут поездки на другой период. В целом ЧМ может создать отсроченный эффект роста турпотока, за счет футбольных болельщиков, которые познакомятся с Санкт-Петербургом в 2018 г и запланируют визит уже как классические туристы в будущем.

Удачный, с точки зрения операционных показателей, 2016 год и стабильный туристический поток позволили увеличивать цены на номера. Так, в 2017 году, по данным Maris в ассоциации с CBRE, средняя запрашиваемая стоимость номера (включая НДС и завтрак) у стойки отелей составила 19 800 рублей за номер в гостинице категории 5 звезд, 9 000 рублей в категории 4 звезды и 4 600 за номер в отеле 3 звезды. Борис Мошенский предполагает, что отельерам в 2018 году, скорее всего, удастся сохранить положительную динамику операционных показателей, в основном за счет роста тарифов.

По данным Knight Frank St Petersburg, на сегодняшний момент в продаже находится около 4,5 млн кв. м жилья, а объем продаж по итогам года составит почти 4 млн кв. м, что сопоставимо с итогами предыдущего года. «А вот по отношению к 2015 мы отмечаем рост почти на 15%, - комментирует Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg. – Да, первое полугодие показало падение продаж почти на 40% по сравнению со вторым полугодием 2016, но к концу года, во многом благодаря дешевеющей ипотеке, ситуация выровнялась». Тем не менее, из-за переизбытка предложения на каждый отдельный проект приходится все меньше покупателей, и в первую очередь это касается жилья массового спроса в «заКАДье».

Рынок апартаментов показывает прекрасные результаты для нового сегмента, в последние пять лет наблюдается скачкообразный рост как объема предложения, так и объема продаж. По итогам 2017 года в продаже представлено 6,7 тыс. апартаментов, при этом за год будет продано около 2,5 тыс. апартаментов – это на 30% больше, чем в 2016. «Покупатели стали рассматривать апартаменты не только как инвестиционный продукт, но и в качестве альтернативы квартирам, - отмечает Николай Пашков. – Так, доля несервисных апартаментов в объеме продаж составила 31%, доля сервисных апартаментов по-прежнему высока – 45%».    «Рынок инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга продемонстрировал целую серию рекордов в 2017 году. Объем классических инвестиционных сделок достиг $427 млн за 11 месяцев, что является лучшим результатом за последние четыре года, - подсчитал Андрей Косарев из Colliers International. – В рублевом эквиваленте это самый высокий показатель за последнее десятилетие, за исключением 2011 года, когда был продан один из самых крупных торговых объектов города – ТРЦ «Галерея». По данным Colliers International, доля иностранных инвесторов впервые за последние четыре года оттолкнулась от привычного значения в 10% и достигла 15%.

Андрей Амосов из JLL говорит об увеличении доли Санкт-Петербурга в общестрановом объеме инвестиционных сделок на рынке недвижимости, которая в уходящем году достигнет 20%, что является рекордным уровнем с 2011 года. На протяжении последних лет на Петербург приходилось не более 10% транзакций. В числе факторов, привлекающих инвесторов в Санкт-Петербург он отмечает более высокую доходность, раннее начало восстановления локального рынка недвижимости, наличие предлагаемых на продажу активов, а также сравнительно низкий входной порог для инвестиций в качественные активы. Так, по данным JLL, средний размер сделки в Москве за последние четыре года составил 73 млн долл., в Петербурге – 27 млн долл.

Андрей Дауранов, партнер компании Jensen Group, отметил уникальную ситуацию на рынке в уходящем году: «Существует «хрустальная стабильность», которая, на наш взгляд, распространится как минимум на первую половину 2018 года. С одной стороны, есть некоторый рост экономики после двух лет рецессии, тенденция к уменьшению ключевой ставки, относительная стабильность на рынке энергоресурсов и так далее. В этот период инвестиционная привлекательность России немного увеличилась – не секрет, что наша страна в последние годы не входит в пятерку наиболее популярных мест для вложения средств частных иностранных инвесторов. При этом текущая ситуация в банковской сфере подает сигналы, которые не радуют наших инвесторов. Тем не менее, этот период некой стабильности, и именно в это время мы решили быть более активными. Сделку по покупке одного актива – бизнес-центра «Аэроплаза» в активно развивающемся офисном кластере Пулково – мы закрыли в этом году, и сейчас активно работаем над другими потенциальными приобретениями».

По мнению Андрея Хитрова, генерального директора Eke Group, вкладывать сейчас собственные средства в офисную недвижимость - достаточно дорого, а финансирование иностранных банков под покупку российских активов было недоступно с 2014 г. «В последнее время ситуация начала меняться. Иностранные банки готовы рассматривать хорошие проекты и без гарантий европейских компаний выдавать кредиты, - рассказывает он. - Мы в компании приняли решение строить жилые проекты, как строим и в Финляндии, Эстонии и Латвии. В уходящем году компания приобрела участок San Gally на Лиговском проспекте, потому что 2016 год завершился с хорошей прибылью». Андрей Хитров так же озвучил основные риски на российском рынке для иностранных девелоперов: «Мы оцениваемся в евро, поэтому вопрос курса валюты для нас самый важный. К «хрустальной стабильности» хотелось бы добавить стабильность в законодательстве, потому что в последнее время приходится структурировать проекты, чтобы всегда соответствовать новым требованиям». Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор», говорит, что компания давно присматривалась к рынку, но только в этом году смогла закрыть две сделки, в которых ее интересы были удовлетворены: «Оба приобретенных нами объекта – БЦ «Северная столица» и «Невский, 38» – представляют высокую историческую и культурную ценность, и у нас большие планы по их реставрации. Срок окупаемости последнего может составить 11-12 лет. Когда у компании крупный сетевой бизнес, принять решение о покупке или строительстве нового объекта при таких цифрах просто. Обладая большим портфелем объектов, девелопер в случае неудачи может реструктуризировать или перепрофилировать новый проект, но все равно продолжать стабильно работать. Однако таких игроков в Петербурге крайне мало по сравнению с Москвой, поэтому высокой девелоперской активности мы не увидим. Для новых игроков риски колоссальные: изменения в законодательстве, выборы, Чемпионат мира по футболу, валютные колебания и т.п.»   Максим Соболев, директор по коммерческой недвижимости АО «ЮИТ Санкт-Петербург», подтверждает интерес инвесторов к рынку коммерческой недвижимости: «В этом году мы закрыли сделку по продаже небольшого бизнес-центра класса В . Также мы активно продолжаем работать на рынке индустриальной недвижимости, у нас есть индустриальный парк Greenstate в Горелово. Этот год был, пожалуй, лучшим с 2007 - мы закрыли несколько сделок общей площадью 14 га, для сравнения, в предыдущие годы в среднем это было 1-3 га. Цена активов, сформировавшаяся за период кризиса, и надежда на стабильность сложились в пазл и привели к сделкам в этом году. На рынке есть большое количество инвесторов, заинтересованных в промышленных и логистических объектах, преимущественно это российские малые и средние предприятия, которым нужно что-то строить. Иностранные инвесторы, в частности финские, пока настроены скептически, все же страновые риски в России достаточно высокие».   Александр Кучеров, генеральный директор ООО «Проперти М» (ГК «А Плюс») видит перспективы в других регионах страны, за пределами Петербурга и Москвы: «2017 год для «А Плюс» стал годом регионов. Мы реализовали около 150 тыс. кв. м наших индустриально-складских комплексов, и если на комплекс в Татарстане мы искали покупателя – конечного пользователя, то продажи проектов в Петербурге и Перми можно назвать случайными. Петербургский «А Плюс Парк» в Шушарах был продан двумя частями одному иностранному инвестиционному фонду: сначала он вошел в 33 тыс. кв. м, которые занимает «Перекресток», и буквально через два месяца предложил нам выкупить оставшиеся 75 тыс. кв. м, где находятся «Ашан», «ЭТМ» и другие резиденты. В свою очередь другой покупатель, российский паевой фонд, выкупил распределительный центр «Пятерочки» в Перми. К сожалению, сегодня я объективно не вижу, где мы можем развиваться в Петербурге. Наши партнеры, в том числе крупный ритейл, пошли в регионы, к нам приходят и региональные заказчики, поэтому мы считаем, что там потенциал гораздо выше».

В нескольких сегментах этот год запомнился консультантам как год антирекордов. Однако текущая ситуация способствует активизации игроков рынка не только в плане инвестиций, но и в плане девелоперских проектов. Эксперты прогнозируют, что следующий год продолжит позитивную тенденцию к восстановлению рынка недвижимости.