Эксперты подвели итоги рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга

Сегодня мы подводим итоги 3-го квартала на рынке офисов Санкт-Петербурга. Из позитивного: в классе А доля вакантных площадей немного снизилась, а ставка аренды пошла вверх. При этом в договорах все чаще предусматривается возможность одностороннего выхода из него. Объем чистого поглощения площадей на офисном рынке Петербурга 3-м квартале 2015 года достиг наивысшего значения среди аналогичных периодов всех предыдущих лет, свидетельствуют данные JLL.

В целом за июль-сентябрь объем занятых площадей увеличился на 76,8 тыс. кв. м, что на 60% превышает средний показатель третьих кварталов с 2010 года. Объемы чистого поглощения являются рекордными для третьих кварталов не только в целом по рынку, но и отдельно по классам. В классе А показатель достиг 42,8 тыс. кв. м, что на 85% выше, чем среднее значение за предыдущие пять лет, а в классе В – 34,1 тыс. кв. м (на 32% выше среднего значения за пятилетие). «Существенную часть рекордного показателя обеспечили введенные в 3-м квартале и снятые с аренды бизнес-центры “Фландрия Плаза” и “Мезон Плаза”. Предполагаемыми арендаторами этих бизнес-центров являются структуры “Газпрома”.

Однако и без учета этих объектов ситуация на рынке определенно улучшилась: так, в 29% офисных объектов, функционировавших еще до начала квартала, произошло уменьшение объема свободных площадей, тогда как рост вакантности затронул только 26% объектов» - отмечает руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев. Всего в 3-м квартале были введены в эксплуатацию пять бизнес-центров совокупной арендопригодной площадью 74,5 тыс. кв. м.

Крупнейшим является бизнес-центр класса А «Фландрия Плаза» площадью 33,0 тыс. кв. м. Остальные четыре объекта (41,5 тыс. кв. м) относятся к классу В. Согласно прогнозам аналитиков компании JLL, объем ввода офисов в Санкт-Петербурге по итогам 2015 года составит около 200-210 тыс. кв. м, а в 2016 году снизится до 150-160 тыс. кв. м. Активизация спроса на офисы привела к снижению объема вакантных площадей. По результатам 3-го квартала доля свободных площадей на офисном рынке Петербурга сократилась на 0,5 п.п. – до 12,1%, за счет значительного сокращения объема вакантных площадей в классе А – на 1,6 п.п., до 12,5%. В классе B наблюдалось незначительное увеличение показателя – на 0,2 п.п., до 12,0%.

Наибольший рост доли вакантных площадей в 3-м квартале наблюдался в Красногвардейском и Невском районах. Динамика арендных ставок в 3-м квартале была обратна динамике вакантных площадей. Так, в прошедшем квартале произошло изменение динамики средних запрашиваемых ставок аренды в классе А. «Если в течение первого полугодия 2015 года мы наблюдали снижение запрашиваемых арендных ставок, то в 3-м квартале средние ставки в этом классе увеличились на 1,6%. В то же время в Классе В арендные ставки продолжили снижение и сократились еще на 0,9%», - комментирует Владислав Фадеев. Средние запрашиваемые рублевые ставки в классе А в настоящий момент составляют 1 590 руб. за кв. м в месяц, в классе В – 1 140 руб. за кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы).

«С рынка уходят панические настроения, когда собственники офисных объектов были готовы идти на большие уступки многим клиентам. Сегодня мы наблюдаем более рациональный подход арендодателей и точечные, взвешенные переговоры по условиям аренды, - добавляет старший консультант отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге Регина Волошенко. – Как следствие неопределенности прогнозов относительно макроэкономической ситуации в долгосрочных договорах аренды стала все чаще предусматриваться возможность расторжения в одностороннем порядке при выполнении определенных условий, например, при уведомлении за полгода».