Хостелы освобождают нишу

В марте этого года российская Госдума в третьем окончательном чтении приняла поправки к Жилищному кодексу. Новый закон застал индустрию экономичных гостиниц в процессе активного роста.

По данным 2ГИС, за последние два года, с марта 2017 года по март 2019 года, число хостелов в российских городах-миллионниках выросло на 23%, до 1776. Хостелы — это малые средства размещения с оборотом до 1–1,5 млн рублей в месяц. В Петербурге это небольшие предприятия, и, как правило, это удел самозанятых частных предпринимателей. Прибыльность такого бизнеса оценивается в 100–200 тыс. рублей в месяц. Поправки запрещают использовать жилые квартиры в качестве хостелов и гостиниц. По данным 2ГИС, чаще всего хостелы соседствуют с квартирами в Петербурге. Всего же в Северной столице в городской черте расположено 379 хостелов. «Петербург лидирует и по доле хостелов, которые располагаются в жилых домах выше первого этажа, то есть с наибольшей вероятностью работают именно в квартирах, а не в коммерческих помещениях. Почти половина петербургских хостелов находится на втором этаже жилого дома или выше»,— отмечают аналитики 2ГИС.

Генеральный директор компании «ПСК-Недвижимость» Сергей Мохнарь называет запрет хостелов испытанием для Москвы и Петербурга, главных туристических направлений России. Хостелы обеспечивали Северной столице доступный номерной фонд, спрос на который всегда превышал предложение. И если целый сегмент будет удален, то в оставшихся отелях цены пойдут вверх, а дисбаланс спроса и предложения усугубится. В такой ситуации проигрывает малый бизнес — петербургский рынок хостелов объемом 1,5 млрд рублей в год. Из примерно 800 объектов останется 100–150 мини-отелей, не расположенных в жилых домах.

«В выигрышной ситуации будут отели категории "две-три звезды", которых, надо сказать, не очень много в Петербурге. Также выиграют жильцы, которые испытывали неудобства в связи с расположением в их домах мини-отелей и хостелов. Безусловно, в выигрышном положении будут владельцы тех мини-отелей и хостелов, которые изначально располагались в отдельных зданиях и нежилых помещениях»,— отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер.

Мировой тренд

Ведущий аналитик портала зарубежной недвижимости Prian.ru Анастасия Фалей напоминает, что во многих странах Европы наблюдаются аналогичные инициативы. Суть сводится к запрету на использование жилой недвижимости в туристических целях. Так, в Барселоне уже давно стали «закручивать гайки» хостелам в жилых домах: сначала владельцев таких мини-гостиниц обязали оформлять туристическую лицензию, которую невозможно было получить без согласия соседей, а со временем ввели мораторий на выдачу новых. Кроме того, сдать жилье посуточно туристам в Барселоне не получится, поскольку власти разработали целую систему оповещения о нелегальных хостелах в жилых домах и частниках, сдающих квартиры посуточно. «Во многих крупнейших туристических центрах аналогичная ситуация: либо необходимость оформления лицензий, либо ограничения по времени сдачи, либо полный запрет. К примеру, в Германии власти Мюнхена полностью запрещают посуточную аренду жилых помещений, а в Берлине разрешено сдавать не более 90 суток в году. Похожие ограничения уже действуют в США, Канаде, Франции, Португалии, Турции»,— рассказывает госпожа Фалей. Всеобщий тренд не превращать жилые квартиры в гостиницы вынуждает предпринимателей строить или покупать отдельно стоящие здания для приема гостей. Для туристов это оборачивается тем, что проживание становится дороже. С другой стороны, мы уже видим, как развиваются новые апарт-отели, и с их массовым появлением цены на бюджетное проживание пойдут вниз.

Генеральный директор АН «Доли.ру» Игорь Аболемов считает, что хостелы как сдаются, так и будут сдаваться. По его словам, Жилищный кодекс это позволяет. «Другое дело, что такие объекты будут запрещены как бизнес. Если же ведешь дело как физическое лицо, то никто воспрепятствовать не может. Думаю, что все объекты переоформят на физические лица. Основные сложности здесь будут с обеспечением бизнеса, ведь рекламировать объект как сетевой будет нельзя. Например, хостел из десяти комнат будет принадлежать десяти разным людям или одному физлицу, так как в законе нет запрета на сдачу объекта частным образом. Кроме того, налог с физического лица меньше, чем с юридического»,— говорит эксперт.

Александр Гиновкер считает, что этим летом практически ничего не изменится, но на следующий год, вероятно, будет дефицит мест недорогого размещения. «Апартаменты, которые сейчас активно возводятся, все-таки дороже и располагаются в большей части далеко от центра. Таким образом, будет фиксироваться рост цен»,— полагает он. По его мнению, от нововведений в первую очередь проиграют владельцы малых гостиниц, которые инвестировали зачастую немалые средства, а теперь вынуждены закрываться. Также проигравшими будут туристы, которые лишатся возможности бюджетного проживания в Петербурге.

Апартаментам на руку

У рынка недвижимости есть решение возникающей проблемы в виде апартаментов, полагают эксперты. Формат, который подразумевает симбиоз гостиницы и «своего» жилья, уже пришелся по вкусу гостям города. С одной стороны, апарт-отели позволяют жить как дома, что идеально подходит путешественникам с детьми. С другой стороны, в таких объектах есть полноценный гостиничный сервис: ежедневная уборка, доставка еды, прачечная, химчистка и многое другое. Кроме того, в городской бюджет будут поступать налоги «белого» бизнеса. Тем более что для коммерческой недвижимости они выше, чем для жилой, где располагались хостелы. По мнению генерального директора отельного оператора PLG Екатерины Лисовской, запрет на размещение хостелов в жилых домах может переориентировать большую часть постояльцев на апарт-отели. «Да и сами владельцы хостелов, вероятно, будут приобретать там номера и получать пассивный доход»,— считает она.

Генеральный директор компании «Вало Сервис» Константин Сторожев также отмечает, что запрет хостелов сыграет на руку владельцам апартаментов. «Спрос на краткосрочную аренду в Петербурге стабильно высок. К тому же сегодня уже ощущается дефицит предложения недорогих средств размещения. Апарт-отели смогут оттянуть на себя часть гостей, которые выбирали хостелы»,— считает эксперт. По его словам, рынок апартаментов для краткосрочной аренды еще далек от насыщения, а из заявленных для реализации проектов только часть ориентирована на туристический поток. И юниты в апарт-отелях пользуются все большим спросов среди туристов. Привлекают гостей города в первую очередь гостиничный сервис, наличие кухонной зоны и низкие по сравнению с традиционными гостиницами цены на размещение.