Исследование первичного рынка Калуги

Город Калуга находится в центре европейской части России в 160 км к югу-западу от Москвы, является административным центром Калужской области. Калуга расположена по обе стороны реки Оки, в городе также расположено Яченское водохранилище. Помимо железнодорожного сообщения с Москвой в Калуге имеется сообщение на Киев, а также железнодорожный коридор Тула-Калуга-Смоленск-Минск. В мае 2015 года в Калуге был введен в эксплуатацию международный аэропорт «Калуга» (в настоящее время осуществляются рейсы на Санкт-Петербург и Сочи).

По данным консалтинговой компании Welhome, Калужская область является одним из самых экономически развитых субъектов РФ и занимает лидирующие позиции по привлечению иностранных инвестиций в экономику региона. Здесь находятся особая экономическая зона промышленно-производственного типа «Калуга» и 10 индустриальных парков, где 86 различных компаний реализуют свои проекты. В регионе высоко развиты такие промышленные отрасли, как машиностроение и металлообработка (ООО «Фольксваген Груп Рус», ООО «ПСМА Рус», ЗАО «Вольво Восток», ОАО «Калужский турбинный завод», ООО «Самсунг Электроникс Рус Калуга» и др.). Создание особой экономической зоны, формирование «автомобильного кластера» в совокупности с относительно близким расположением города к Москве послужили толчком для развития жилищного строительства в Калуге. По данным администрации Калужской области за 2015 г. на территории Калуги было введено в эксплуатацию 313 тыс. кв. м жилья, что превысило показатель 2014 года на 11%.

На первичном рынке жилья Калуги реализуется большое количество объектов самых разнообразных форматов и классов: многоэтажные и малоэтажные, «эконом», «комфорт», «бизнес», расположенные практически во всех районах города. Основными игроками рынка жилья Калуги являются такие компании, как ГК «Ташир», ООО «Веста», ФСК «Лидер», ГК «ПИК».

Проведенное исследование компании Welhome охватывает все районы и все классы жилой недвижимости на первичном рынке Калуги. Город делится на следующие районы: Центр, Кубяка, Терепец, Правый Берег, Северный, Тайфун, Черемушки и Окраина (мкр. Силикатный, мкр. Аненнки, мкр. Малинники, мкр. Турынино, пос. Рождествено). Характер застройки, инфраструктура и, соответственно, цены на недвижимость в данных районах различаются.

По состоянию на середину декабря 2015 года объем предложения на первичном рынке жилой недвижимости Калуги составляет 5 074 квартиры общей продаваемой площадью 210,3 тыс. кв. м. Первичные продажи ведутся в 54 жилых комплексах.

В структуре предложения на первичном рынке более 50% занимают квартиры комфорт-класса. Доля квартир в новостройках эконом-класса – немногим более 40% от общего объема предложения. Преобладание доли комфорт-класса в структуре предложения типично и для подмосковного рынка недвижимости, но в последнем случае доля комфорт-класса еще выше, чем на первичном рынке Калуги.

По типу объекта в структуре предложения подавляющее большинство квартир в новостройках предлагается в многоэтажных домах (71% в общем объеме предложения квартир). Четверть объема предложения занимают квартиры в малоэтажных домах и лишь 4% от общего объема предложения – квартиры в среднеэтажных домах. К среднеэтажным домам, в основном, относятся жилые комплексы бизнес-класса, расположенные в Центре: ЖК на ул. Воронина (7 этажей), ЖК «Дом на Чижевского» переменной этажности 6-7 этажей, офисно-жилой дом на ул. Кутузова (6 этажей), ЖК «Дом на ул. Баумана» (5 этажей) и другие. Интересно отметить, что практически половина многоэтажных новостроек в Калуге – это 9-этажные дома с индивидуальным отоплением (крышные котельные).

По данным аналитиков Welhome, наибольший объем предложения новостроек сосредоточен на Правом Берегу – в так называемом районе Правобережье – чуть более 50% от общего объема предложения. Здесь сосредоточены такие крупные жилые комплексы, как «Хороший», «Правград», «Комфорт-Парк», «Кошелев Проект» и другие. Далее по объему предложения следует район Черемушки (16% в общем объеме предложения), в котором на первичном рынке реализуется сразу 3 крупных объекта: ЖК «Маршал», ЖК «Новые Черемушки» и ЖД в пер. Баррикад. Наименьшую долю в общем объеме предложения занимает Северный район – 4%, в котором расположены такие объекты, как жилые дома по ул. Калужского Ополчения от ГК «ПИК» и компании «Алант», и другие.

По году ввода жилых комплексов в эксплуатацию на первичном рынке Калуги преобладают квартиры в новостройках со сдачей ГК в 4 кв. 2015 – 21% от общего объема предложения квартир. До 4 кв. 2015 года объем квартир постепенно снижается, составляя долю не более 5% от общего объема предложения. Во 2-м и 4-м кварталах 2016 года планируется ввод 13-14% квартир в новостройках первичного рынка соответственно, к которым относятся, в частности, корпуса в ЖК «Хороший» на Правом Берегу, ЖК «Тихий Двор» в районе Терепец, ЖК «Дом на Чижевского» в Центре и другие.

По данным Welhome средняя стоимость жилья эконом-класса на первичном рынке недвижимости Калуги на конец 2015 года составляет 35 700 руб./кв. м, комфорт-класса – 48 000 руб./кв. м, бизнес-класса – 78 700 руб./кв. м. Усредненная стоимость жилья на первичном рынке вне зависимости от класса составляет 43,6 тыс. руб. за 1 кв. м.

Наиболее высокая средняя цена 1 кв. м – в жилых комплексах бизнес-класса, сосредоточенных в Центре – 78 700 руб. Также здесь наблюдается наиболее высокая средняя цена 1 кв. м на объекты комфорт-класса, среди которых: ЖК «Дом на Билибина», жилые дома по ул. Пестеля, Пухова, Знаменской, пер. Баррикад и другие. Достаточно высокая средняя цена 1 кв. м зафиксирована в районе Тайфун, как в сегменте комфорт-класса, так и эконом-класса. В данный район попадает ЖК «Дубрава» комфорт-класса с довольно высокой средней стоимостью жилья (объект сдан), а также единственный в данном районе объект эконом-класса на Пригородной ул., 41. Наименее высокая средняя цена 1 кв. м в эконом-классе зафиксирована в районе Правый Берег, а комфорт-класса – на окраине.

На сегодняшний момент наиболее высокая средняя цена 1 кв. м в комфорт-классе – в жилом доме на Пролетарской ул., 79, 91 – 83 тыс. руб., наименее высокая – в ЖК «Воротынская Роща» – 36 тыс. руб. В эконом-классе наиболее высокой средней ценой 1 кв. м характеризуется ЖК «Тихий Двор» в районе Терепец (51,4 тыс. руб.), наименее высокой – ЖК «Кошелев Проект» (30 тыс. руб.).

Какой-либо устойчивой зависимости между средней стоимостью 1 кв. м и годом ввода жилых комплексов в эксплуатацию не прослеживается. Единственное, что можно отметить, что в среднем 1 кв. м почти во всех сданных ГК объектах стоит дороже 50 тыс. руб.

По данным аналитиков Welhome, в структуре предложения по бюджету покупки на первичном рынке Калуге преобладают квартиры стоимостью от 1 до 3 млн. руб. (74% от общего объема предложения квартир в продаже). Квартиры стоимостью до 1 млн. руб. и стоимостью более 7 млн. руб. занимают по 1% в общем объеме предложения на первичном рынке.

На первичном рынке жилья Калуги основная масса квартир активно реализуется на стадии монтажа средних этажей коробки здания. На начальных этапах реализуется лишь 12% квартир. После сдачи дома в эксплуатацию остаются непроданными порядка 20% квартир, что является довольно высоким показателем. Например, на подмосковном первичном рынке жилья остаются непроданным лишь 5-10% квартир после сдачи дома ГК.

На текущий момент на начальных этапах реализации объектов на первичном рынке Калуги крайне мало, в то же время по итогам анализа темпов реализации, после сдачи домов в эксплуатацию в них остается нераспроданным достаточно большой объем квартир. С одной стороны, это позволяет застройщикам реализовывать большие объемы по более высоким ценам, чем на старте продаж, с другой стороны – увеличиваются сроки реализации проекта, и «ломается» его экономика.

В целом, ситуация на первичном рынке жилой недвижимости Калуги характеризуется очень высоким уровнем конкуренции объектов. Так, потенциальный потребитель практически в каждом районе/микрорайоне может выбирать из нескольких жилых комплексов, и не всегда ценовой фактор для него является решающим. По мнению экспертов Welhome, рынок жилья Калуги сложно назвать однозначно инвестиционно привлекательным. Новому игроку вывести новый проект на рынок будет довольно сложно из-за присутствия на нем крупных локальных игроков, уже реализующих на нем большие объемы жилья. Кроме того, практически в каждом микрорайоне комплексной застройки от какого-либо застройщика в перспективе значатся следующие очереди текущих проектов. Суммарный объем заявленных на перспективу проектов составляет 1,2 млн. кв. м.